Lexikon: Begriffe zum geerbten Haus

Die Einträge sind bewusst kurz gehalten: eine Definition, die Sie zitieren können, danach Voraussetzungen, Ablauf und Kosten. Wo ein Ratgeber das Thema ausführlich behandelt, führt der Eintrag dorthin.

A

Alleinvermittlungsauftrag: Ein Alleinvermittlungsauftrag liegt vor, wenn sich der Auftraggeber verpflichtet, für das zu vermittelnde Geschäft keinen anderen Makler in Anspruch zu nehmen. Er darf nur befristet auf angemessene Dauer abgeschlossen werden.
Altvermögen: Altvermögen sind Grundstücke, die am 31. März 2012 nicht mehr steuerverfangen waren, in der Regel also vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden. Beim Verkauf gilt für sie eine pauschale Immobilienertragsteuer statt 30 % vom Gewinn.
Anerbenrecht: Das Anerbenrecht ist das Sondererbrecht für land- und forstwirtschaftliche Betriebe: Bei gesetzlicher Erbfolge geht der Hof ungeteilt auf einen Anerben über, die übrigen Miterben werden abgefunden.

B

Belastungs- und Veräußerungsverbot: Ein vertragliches oder letztwilliges Belastungs- und Veräußerungsverbot untersagt dem Eigentümer, die Liegenschaft zu verkaufen oder zu belasten. Gegen Dritte wirkt es nur im engen Familienkreis des § 364c ABGB und nur nach Eintragung im Grundbuch.

E

Einantwortung: Die Einantwortung ist der Beschluss des Verlassenschaftsgerichts, mit dem der Nachlass in das Eigentum der Erben übergeht; erst mit seiner Rechtskraft sind Erben Eigentümer.
Einheitswert (Definition): Der Einheitswert ist ein steuerlicher Wert für Grundbesitz, der noch auf der Hauptfeststellung zum 1. Jänner 1973 beruht und deshalb in aller Regel weit unter dem Verkehrswert einer Liegenschaft liegt.
Energieausweis: Der Energieausweis ist der Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz eines Gebäudes. Beim Verkauf muss er rechtzeitig vor der Vertragserklärung vorgelegt und binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss ausgehändigt werden.
Enterbung: Enterbung ist nach § 769 ABGB die gänzliche oder teilweise Entziehung des Pflichtteils durch letztwillige Verfügung. Sie ist nur aus den abschließend aufgezählten Gründen des § 770 ABGB zulässig.
Erb- und Pflichtteilsverzicht: Der Erbverzicht ist der Vertrag, mit dem jemand zu Lebzeiten des Erblassers auf sein künftiges Erbrecht verzichtet. Er bedarf eines Notariatsakts und erstreckt sich im Zweifel auch auf den Pflichtteil und die Nachkommen.
Erbantrittserklärung: Die Erbantrittserklärung ist die Erklärung gegenüber dem Verlassenschaftsgericht, die Erbschaft anzutreten; sie kann unbedingt oder bedingt abgegeben werden, also unter dem Vorbehalt der Errichtung eines Inventars (§ 800 ABGB).
Erbschaftskauf: Beim Erbschaftskauf verkauft ein Erbe seinen gesamten Erbteil an einen anderen. Der Vertrag braucht einen Notariatsakt oder ein gerichtliches Protokoll, und der Verkäufer haftet den Nachlassgläubigern weiterhin.
Erbteilungsübereinkommen: Das Erbteilungsübereinkommen ist die Vereinbarung mehrerer Erben über die Aufteilung des Nachlasses, die vor der Einantwortung beim Gerichtskommissär zu Protokoll gegeben werden kann und dann wie ein gerichtlicher Vergleich wirkt.
Erbvertrag: Der Erbvertrag ist ein Vertrag, mit dem die künftige Erbschaft versprochen und das Versprechen angenommen wird. Er ist nur zwischen Ehegatten, eingetragenen Partnern und Verlobten möglich und braucht einen Notariatsakt.
Erwachsenenvertretung: Die Erwachsenenvertretung ist die Vertretung volljähriger Personen, die ihre Angelegenheiten wegen einer psychischen Krankheit oder vergleichbaren Beeinträchtigung nicht mehr selbst besorgen können. Seit 1. Juli 2018 gibt es sie in gewählter, gesetzlicher und gerichtlicher Form.
Europäisches Nachlasszeugnis: Das Europäische Nachlasszeugnis ist ein durch die EU-Erbrechtsverordnung eingeführter Nachweis, mit dem Erben, Vermächtnisnehmer, Testamentsvollstrecker und Nachlassverwalter ihre Rechtsstellung in einem anderen Mitgliedstaat belegen können.

F

Fruchtgenussrecht: Das Fruchtgenussrecht ist nach § 509 ABGB das Recht, eine fremde Sache mit Schonung der Substanz ohne alle Einschränkung zu genießen: Der Berechtigte darf die Immobilie also auch vermieten und die Mieteinnahmen behalten.

G

Gerichtskommissär: Der Gerichtskommissär ist der Notar, den das Bezirksgericht mit der Durchführung des Verlassenschaftsverfahrens beauftragt; er ist nicht frei wählbar und wird nach dem Wert des Nachlasses bezahlt.
Gesetzliche Erbfolge (Definition): Die gesetzliche Erbfolge ist die im ABGB geregelte Reihenfolge der Erben, wenn keine gültige letztwillige Verfügung vorliegt. Sie folgt dem Parentelensystem und stellt den Ehegatten neben die Verwandten.
Gesetzliches Vorausvermächtnis: Das gesetzliche Vorausvermächtnis ist der Anspruch des überlebenden Ehegatten oder eingetragenen Partners, in der Ehewohnung weiter zu wohnen und den zur Haushaltsführung nötigen Hausrat zu behalten, zusätzlich zum Erbteil (§ 745 ABGB).
Grundbuch-Eintragungsgebühr (Definition): Die Eintragungsgebühr ist die Gerichtsgebühr für die Einverleibung des Eigentumsrechts im Grundbuch; sie beträgt 1,1 % der Bemessungsgrundlage und fällt auch nach einer Erbschaft an.
Grundstückswert (Definition): Der Grundstückswert ist der steuerliche Wert einer Liegenschaft, der seit 1. Jänner 2016 als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer dient, wenn keine oder nur eine geringe Gegenleistung vorliegt, also insbesondere bei Erbschaft und Schenkung.

H

Hauptwohnsitzbefreiung: Die Hauptwohnsitzbefreiung stellt den Gewinn aus dem Verkauf eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung nach § 30 Abs. 2 Z 1 EStG steuerfrei, wenn die Immobilie zwei Jahre durchgehend oder innerhalb der letzten zehn Jahre fünf Jahre durchgehend Hauptwohnsitz war.
Herstellerbefreiung: Die Herstellerbefreiung stellt nach § 30 Abs. 2 Z 2 EStG den Gewinn aus der Veräußerung selbst hergestellter Gebäude im Privatvermögen steuerfrei, soweit sie in den letzten zehn Jahren nicht der Erzielung von Einkünften gedient haben.

I

Inventar im Verlassenschaftsverfahren: Das Inventar ist das vollständige Verzeichnis der Verlassenschaft, also aller körperlichen Sachen und aller vererblichen Rechte und Verbindlichkeiten des Verstorbenen samt ihrem Wert im Zeitpunkt des Todes (§ 166 AußStrG).

M

Maklerprovision: Die Maklerprovision ist das Entgelt für die erfolgreiche Vermittlung. Beim Kauf oder Verkauf einer Liegenschaft ist sie nach § 15 Abs. 2 ImmMV mit 4 Prozent bis 36.336,42 Euro und 3 Prozent darüber gedeckelt, jeweils netto und je Seite.

N

Neuvermögen: Neuvermögen sind Grundstücke, die am 31. März 2012 noch steuerverfangen waren, in der Regel also ab dem 31. März 2002 angeschafft wurden. Beim Verkauf fallen 30 % vom tatsächlich ermittelten Gewinn an.

O

ÖZVV (Zentrales Vertretungsverzeichnis): Das Österreichische Zentrale Vertretungsverzeichnis (ÖZVV) ist das von der Österreichischen Notariatskammer geführte Register, in dem Vorsorgevollmachten, Erwachsenenvertretungen und Erwachsenenvertreter-Verfügungen eingetragen werden.

P

Pflegeregress: Der Pflegeregress ist der frühere Zugriff der Länder auf das Vermögen von Pflegeheimbewohnern und ihren Angehörigen. Seit 1. Jänner 2018 verbietet ihn § 330a ASVG.
Pflegevermächtnis: Das Pflegevermächtnis ist ein gesetzlicher Geldanspruch gegen die Verlassenschaft (§ 677 ABGB). Er steht nahestehenden Personen zu, die den Verstorbenen in den letzten drei Jahren vor dem Tod mindestens sechs Monate in nicht bloß geringfügigem Ausmaß gepflegt haben.
Pflegschaftsgericht: Das Pflegschaftsgericht ist das für Minderjährige und schutzberechtigte Personen zuständige Bezirksgericht. Es genehmigt Vermögensgeschäfte außerhalb des ordentlichen Wirtschaftsbetriebs, insbesondere den Verkauf von Liegenschaften.
Pflichtteil: Der Pflichtteil ist der Mindestanspruch naher Angehöriger am Nachlass: ein Geldanspruch in Höhe der Hälfte des gesetzlichen Erbteils, der sich nicht auf bestimmte Sachen richtet.
Pflichtteilsergänzung (Hinzurechnung): Die Pflichtteilsergänzung ist die Erhöhung des Pflichtteils durch Hinzurechnung von Schenkungen des Verstorbenen zur Verlassenschaft nach §§ 781 ff. ABGB. Reicht der Nachlass nicht aus, haften die Geschenknehmer anteilig.

R

Regelbesteuerungsoption (ImmoESt): Die Regelbesteuerungsoption ist der Antrag nach § 30a Abs. 2 EStG, Grundstücksgewinne statt mit dem besonderen Steuersatz von 30 Prozent mit dem allgemeinen Einkommensteuertarif zu versteuern.

S

Schenkung auf den Todesfall: Die Schenkung auf den Todesfall ist ein zu Lebzeiten geschlossener Schenkungsvertrag, der erst mit dem Tod des Geschenkgebers erfüllt wird. Sie gilt nach § 603 ABGB nur, wenn kein Widerrufsrecht vorbehalten wurde und ein Notariatsakt vorliegt.
Selbstberechnung der ImmoESt: Die Selbstberechnung der ImmoESt nach § 30c EStG ist das Verfahren, in dem der Parteienvertreter, also Notar oder Rechtsanwalt, die Immobilienertragsteuer aus den Angaben des Verkäufers berechnet. Er teilt sie dem Finanzamt mit und entrichtet sie auf das Abgabenkonto des Verkäufers.
Stufentarif der Grunderwerbsteuer: Der Stufentarif ist der begünstigte Grunderwerbsteuersatz für unentgeltliche Erwerbe: 0,5 Prozent für die ersten 250.000 Euro, 2 Prozent für die nächsten 150.000 Euro und 3,5 Prozent darüber, jeweils vom Grundstückswert.

T

Teilungsklage (Definition): Die Teilungsklage ist die Klage eines Miteigentümers auf Aufhebung der Gemeinschaft nach § 830 ABGB. Sie kann von jedem Einzelnen erhoben werden und endet, wenn keine Naturalteilung möglich ist, in der gerichtlichen Feilbietung.
Testament (letztwillige Verfügung): Ein Testament ist die letztwillige Verfügung, mit der eine Person Erben einsetzt. Gültig ist es nur in den Formen der §§ 578 ff. ABGB: eigenhändig geschrieben, fremdhändig mit drei Zeugen oder notariell.
Tippgeber: Ein Tippgeber nennt einem befugten Immobilienmakler eine Person, die an einem Immobiliengeschäft interessiert ist (Namhaftmachung), und erhält dafür eine vorab vereinbarte Vergütung vom Makler. Er vermittelt nicht, verhandelt nicht und wird nicht Vertragspartei.
Todesfallaufnahme: Die Todesfallaufnahme ist die erste Amtshandlung im Verlassenschaftsverfahren: Der Gerichtskommissär erhebt dabei Personalien, Vermögen, Schulden und letztwillige Verfügungen des Verstorbenen (§ 145 AußStrG).

U

Übergabevertrag: Der Übergabevertrag überträgt eine Liegenschaft schon zu Lebzeiten, in der Regel gegen Gegenleistungen wie Wohnrecht, Ausgedinge oder Pflege, und ist deshalb kein reiner Schenkungsvertrag.
Überlassung an Zahlungs statt: Die Überlassung an Zahlungs statt ist die Erledigung einer überschuldeten Verlassenschaft nach § 154 AußStrG: Das Gericht überlässt die vorhandenen Aktiva auf Antrag den Gläubigern, statt sie einem Erben einzuantworten.

V

Verlassenschaftsabhandlung: Die Verlassenschaftsabhandlung ist das gerichtliche Verfahren, in dem der Nachlass erhoben, die Erben festgestellt und das Vermögen mit der Einantwortung übertragen wird. Sie wird vom Notar als Gerichtskommissär geführt.
Verlassenschaftsinsolvenz: Die Verlassenschaftsinsolvenz ist das Insolvenzverfahren über eine Verlassenschaft. Es findet nach § 67 Abs. 1 IO auch bei bloßer Überschuldung statt, nicht erst bei Zahlungsunfähigkeit.
Verlassenschaftskurator: Der Verlassenschaftskurator ist eine vom Verlassenschaftsgericht bestellte Person, die den ruhenden Nachlass vertritt und verwaltet, solange keine erbantrittserklärten Erben zur Verfügung stehen.
Vermächtnis (Legat): Ein Vermächtnis (Legat) ist die letztwillige Zuwendung einer bestimmten Sache, eines Betrags oder eines Rechts. Der Vermächtnisnehmer wird nach § 535 ABGB nicht Erbe, sondern hat einen Anspruch gegen die Erben.
Vorsorgevollmacht (Definition): Die Vorsorgevollmacht ist eine Vollmacht, die nach ihrem Inhalt erst dann wirksam werden soll, wenn der Vollmachtgeber die für die anvertrauten Angelegenheiten erforderliche Entscheidungsfähigkeit verliert.

W

Wohnrecht (Wohnungsgebrauchsrecht): Das Wohnungsrecht ist nach § 521 ABGB die Dienstbarkeit, die bewohnbaren Teile eines Hauses zu seinem Bedürfnis zu benützen. Als bloßes Wohnungsgebrauchsrecht ist es höchstpersönlich, nicht übertragbar und endet mit dem Tod des Berechtigten.

Z

Zivilteilung und Naturalteilung: Naturalteilung bedeutet die körperliche Aufteilung der gemeinsamen Sache, Zivilteilung ihren Verkauf durch gerichtliche Feilbietung mit anschließender Verteilung des Erlöses. Die Naturalteilung hat Vorrang, die Zivilteilung ist der Auffangtatbestand.

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