Rechner · Erbrecht und Vorsorge
Wohnrecht-Rechner: Kapitalwert nach § 16 BewG
Ein lebenslanges Wohnrecht hat einen Geldwert, und der lässt sich ausrechnen: Jahreswert der Nutzung, Erlebenswahrscheinlichkeit der berechtigten Person, 5,5 % Abzinsung. Genau diese Zahl ist der Verhandlungsanker, wenn das Recht gegen Abfindung gelöscht werden soll.
Redaktion haus-geerbt.at
- Rechtsstand aktuell
- Direkt aus offiziellen Quellen RIS, Finanzministerium, oesterreich.gv.at
Das Recht bewerten
Ortsübliche Miete für das, was die berechtigte Person tatsächlich nutzt. Mal zwölf ergibt das den Jahreswert des Rechts.
Geben Sie oben Alter und Monatsmiete ein, das Ergebnis erscheint hier.
Wert des Wohnrechts (Kapitalwert nach § 16 BewG)
- Jahreswert des Rechts
- Barwertfaktor bei 5,5 %
Verbindlich rechnet der amtliche Rechner des BMF, der mit dem exakten Geburtsdatum und dem Bewertungsstichtag arbeitet: Bewertung von Renten und wiederkehrenden Nutzungen. Wir rechnen mit vollendeten Lebensjahren und treffen seine Ergebnisse auf wenige Cent genau.
Diese Zahlen in eine persönliche Ersteinschätzung mitnehmen
Das Wohnrecht mindert den Wert der Immobilie. Die Ersteinschätzung zeigt, wie das berücksichtigt wird und wer den Wert verbindlich ermittelt.
Wofür diese Zahl zählt
Der Kapitalwert ist der steuerliche Ansatz des Rechts, etwa bei der Grunderwerbsteuer für eine Übergabe gegen Wohnrecht. Und er ist der Betrag, über den verhandelt wird, wenn die berechtigte Person das Recht gegen Abfindung löschen lässt.
Verbüchert oder nur vereinbart
Nur ein im Grundbuch einverleibtes Wohnrecht wirkt gegen jeden Erwerber (§ 4 GBG). Ein bloß vertraglich eingeräumtes Recht bindet den Käufer nicht, kann aber Schadenersatzansprüche gegen den Verkäufer auslösen.
Der Marktabschlag ist etwas anderes
Rechte und Lasten sind im Gutachten wertmindernd anzusetzen (§ 3 Abs. 3 LBG). Wie stark, hängt vom Einzelfall ab. Der Käuferkreis schrumpft auf Anleger, Banken finanzieren belastete Objekte zurückhaltend. Eine seriöse Faustzahl in Prozent gibt es nicht.
Mit dem Tod erlischt es
Ein höchstpersönliches Wohnrecht endet mit dem Tod der berechtigten Person. Die Löschung im Grundbuch passiert nicht automatisch, sie muss mit der Sterbeurkunde beantragt werden.
Haus mit Wohnrecht im Grundbuch?
Wir zeigen, wie ein Wohnrecht den Wert beeinflusst und wer ihn verbindlich ermittelt. Kostenlos und unverbindlich.
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So rechnen wir
Die Formel steht im Gesetz. § 16 Abs. 1 BewG 1955: Der Wert wiederkehrender Nutzungen, die vom Ableben einer Person abhängen, "ergibt sich aus der Summe der von der Erlebenswahrscheinlichkeit abgeleiteten Werte sämtlicher Rentenzahlungen ... abzüglich der Zwischenzinsen unter Berücksichtigung von Zinseszinsen (versicherungsmathematische Berechnung)". Der Zinssatz kommt aus § 15 Abs. 1 BewG und beträgt 5,5 v. H.
Kapitalwert = Jahreswert × Barwertfaktor
Barwertfaktor = Σt (1 / 1,055)t × Überlebenswahrscheinlichkeit(t)
bei monatlicher Zahlung: Barwertfaktor − 0,467186
Die Sterbewahrscheinlichkeiten sind verordnet. § 16 Abs. 2 BewG ermächtigt den Finanzminister, sie durch Verordnung festzusetzen. Das ist mit der ErlWS-VO 2009 (BGBl. II Nr. 20/2009) geschehen. Wir haben die Anlage dieser Verordnung, also die Sterbewahrscheinlichkeiten für Männer und Frauen von 0 bis 120 Jahren, vollständig aus RIS übernommen und in den Rechner eingebaut. Auch die Jahrgangsverschiebungen des § 2 rechnen wir mit: Für Männer des Jahrganges 1937 und älter gilt die Sterbewahrscheinlichkeit des um vier Jahre Älteren, für Frauen des Jahrganges 2011 und jünger die der um vier Jahre Jüngeren, und acht beziehungsweise neun Abstufungen dazwischen.
Zwei Konventionen legen wir offen. Erstens leiten wir den Jahrgang aus dem laufenden Jahr minus dem angegebenen Alter ab; das stimmt für alle, die heuer schon Geburtstag hatten. Zweitens setzen wir das Tabellenalter um ein Jahr höher an als die vollendeten Lebensjahre, weil der amtliche Rechner das versicherungsmathematische Alter um ein halbes Jahr erhöht und dann aufrundet. Der Unterjährigkeitsabschlag von 0,467186 für zwölf vorschüssige Monatsraten ist derselbe, den der amtliche Rechner ausweist.
Gegenprobe gegen den amtlichen Rechner, durchgeführt am 22.9.2026. Frau, geboren 1.1.1951, Stichtag 1.1.2026, 800 € monatlich vorschüssig: das BMF zeigt einen Barwertfaktor von 10,786881 und einen Barwert von 103.554,06 €. Mann, geboren 15.6.1955, Stichtag 22.9.2026, 1.000 € monatlich vorschüssig: Barwertfaktor 11,534157, Barwert 138.409,89 €. Dieser Rechner trifft beide Werte auf wenige Cent genau. Verbindlich ist trotzdem der amtliche Rechner, weil er mit dem exakten Geburtsdatum und dem exakten Bewertungsstichtag arbeitet.
Was dieser Rechner nicht kann: Verbindungsrenten für zwei berechtigte Personen, aufgeschobene Rechte (erste Zahlung erst in der Zukunft), abgekürzte Rechte mit fixem Enddatum und Höchstbetragsgrenzen einzelner Abgabenvorschriften. Ebenfalls nicht abgebildet: die Bewertung eines Fruchtgenusses, bei dem die berechtigte Person Erträge erzielt und Lasten trägt, die vom Mietwert abweichen. Für all das ist der amtliche Rechner oder eine Steuerberatung zuständig.
Quellen, geprüft am 22.9.2026
- § 16 BewG 1955 (versicherungsmathematische Berechnung, Verordnungs- ermächtigung, Berichtigung bei frühem Wegfall) und § 15 Abs. 1 BewG (Zinssatz 5,5 v. H.).
- RIS, ErlWS-VO 2009, BGBl. II Nr. 20/2009, Fassung vom 22.9.2026, samt der Anlage mit den Sterbewahrscheinlichkeiten und den Jahrgangsverschiebungen des § 2.
- BMF, Bewertung von Renten und wiederkehrenden Nutzungen und Leistungen (Version V4.0 vom 23.3.2010). Die verbindliche Berechnung.
- § 3 Abs. 3 LBG (Rechte und Lasten sind im Gutachten zu berücksichtigen), § 4 GBG (Wirkung der Einverleibung).
- Vertiefung im Ratgeber: Wohnrecht und Fruchtgenuss.
Keine Rechts- oder Steuerberatung. Für eine Grunderwerbsteuer- oder Gebührenanmeldung ist der Wert aus dem amtlichen Rechner des BMF heranzuziehen.
Häufige Fragen
Wie wird ein lebenslanges Wohnrecht bewertet?
Nach § 16 Abs. 1 BewG als versicherungsmathematischer Barwert: Man addiert alle künftigen Jahreswerte, gewichtet sie mit der Erlebenswahrscheinlichkeit der berechtigten Person und zinst sie mit 5,5 Prozent ab (§ 15 Abs. 1 BewG). Welche Sterbewahrscheinlichkeiten gelten, legt die ErlWS-VO 2009 (BGBl. II Nr. 20/2009) verbindlich fest.
Was ist der Jahreswert eines Wohnrechts?
Der Wert der Nutzung, die die berechtigte Person jährlich zieht. In der Praxis wird dafür die ortsübliche Miete für die Wohnung oder das Haus angesetzt, also die fiktive Monatsmiete mal zwölf. Trägt die berechtigte Person Betriebskosten selbst, ist das bei der Ansetzung zu berücksichtigen.
Welcher Zinssatz gilt bei der Bewertung?
5,5 Prozent. § 16 Abs. 1 BewG verweist auf § 15 Abs. 1 BewG, und dort steht ausdrücklich, dass von einem Zinssatz in Höhe von 5,5 v. H. auszugehen ist. Dieser Satz ist gesetzlich fixiert und folgt nicht dem Marktzins.
Mindert ein Wohnrecht den Verkaufspreis?
Ja, wenn es im Grundbuch einverleibt ist. Dann wirkt es gegen jeden Erwerber und ist im Verkehrswertgutachten wertmindernd anzusetzen (§ 3 Abs. 3 LBG). Wie hoch der Abschlag am Markt ausfällt, sagt keine Formel. Der Kapitalwert nach § 16 BewG ist der steuerliche Ansatz und in der Praxis der Verhandlungsanker für eine Löschungserklärung gegen Abfindung.
Was passiert, wenn die berechtigte Person früh stirbt?
§ 16 Abs. 3 BewG sieht eine Korrektur vor: Fällt die Last durch den Tod weg und hat sie tatsächlich weniger als die Hälfte des berechneten Werts betragen, ist die Festsetzung nicht laufend veranlagter Steuern auf Antrag zu berichtigen. Ist die Last ganz weggefallen, braucht die Berichtigung keinen Antrag.
Was ist das Haus mit und ohne Wohnrecht wert?
Für die Ablöse eines Wohnrechts brauchen Sie beide Zahlen. Wie Sie zu ihnen kommen, zeigt die kostenlose Ersteinschätzung.
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