Rechner · Steuern und Gebühren
Was kostet das geerbte Haus?
Rechnen Sie in 30 Sekunden durch, was beim Erben an Steuern und Gebühren anfällt und was ein späterer Verkauf kostet. Ohne Anmeldung, die Zahlen bleiben in Ihrem Browser.
Redaktion haus-geerbt.at
- Rechtsstand aktuell
- Direkt aus offiziellen Quellen RIS, Finanzministerium, oesterreich.gv.at
1. Kosten beim Erben
Grunderwerbsteuer (Stufentarif) und Grundbuch-Eintragungsgebühr, gerechnet vom geschätzten Wert der Immobilie.
Geben Sie oben den Wert der Immobilie ein, das Ergebnis erscheint hier.
Kosten beim Erben, Summe (Obergrenze)
- Grunderwerbsteuer (0,5 / 2 / 3,5 % gestaffelt)
- Grundbuch-Eintragungsgebühr (1,1 %)
Konservativ gerechnet: Die Grunderwerbsteuer bemisst sich am Grundstückswert und die begünstigte Eintragungsgebühr oft am dreifachen Einheitswert. Beide liegen häufig unter dem hier eingegebenen Wert. Dazu kommen Kosten des Verlassenschaftsverfahrens (Gerichtskommissär).
Diese Zahlen in eine persönliche Ersteinschätzung mitnehmen
Die Kosten hängen am Wert der Immobilie. Die Ersteinschätzung nennt öffentliche Anhaltspunkte zum Marktniveau und zeigt, wie Sie zu einem belastbaren Wert kommen.
2. ImmoESt bei späterem Verkauf
Entscheidend ist, wann der Erblasser die Immobilie angeschafft hat, nicht der Erbfall.
Geben Sie oben einen Verkaufspreis ein, das Ergebnis erscheint hier.
ImmoESt (effektiv 4,2 % vom Verkaufspreis, Vertrag bis 2026)
- Mehrbelastung bei Vertrag erst ab 2027
- Verbleibt vor Nebenkosten
Ohne Befreiungen gerechnet. Ob die Hauptwohnsitzbefreiung beim Hausverkauf greift, ist Einzelfallsache. Die Herstellerbefreiung gilt für Erben nicht. Vor dem Verkauf prüfen lassen, hier geht es schnell um fünfstellige Beträge.
Diese Zahlen in eine persönliche Ersteinschätzung mitnehmen
Die Steuer hängt am Verkaufspreis. Die Ersteinschätzung nennt öffentliche Anhaltspunkte zum Marktniveau in Ihrer Region.
Der Rechner braucht einen Wert. So kommen Sie zu einem.
Die kostenlose Ersteinschätzung nennt öffentliche Anhaltspunkte zum Marktniveau in Ihrer Region und zeigt, wer einen belastbaren Wert ermittelt.
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So rechnen wir
Grunderwerbsteuer (unentgeltlicher Erwerb, Stufentarif): 0,5 % für die ersten 250.000 €, 2 % für die nächsten 150.000 €, 3,5 % für alles darüber. Bemessungsgrundlage ist der Grundstückswert, der meist unter dem Verkehrswert liegt. Welche Posten beim Erben insgesamt anfallen, zeigt der Beitrag was Erben in Österreich wirklich zahlen.
Eintragungsgebühr ins Grundbuch: 1,1 %. Im begünstigten Familienkreis ist die Bemessungsgrundlage der dreifache Einheitswert, höchstens 30 % des Verkehrswerts. Der Rechner setzt diese Obergrenze an.
ImmoESt: Bei Altvermögen (Anschaffung durch den Erblasser vor dem 31.3.2002) effektiv 4,2 % vom Verkaufspreis, wenn der Kaufvertrag bis 31.12.2026 abgeschlossen wird, und effektiv 6 % bei Vertragsabschluss ab 1.1.2027 (Budgetbegleitgesetz 2027-2028, BGBl. I Nr. 62/2026: pauschale Anschaffungskosten 80 % statt 86 %). Bei Neuvermögen 30 % vom Veräußerungsgewinn, also Verkaufspreis minus Anschaffungskosten. Details im Ratgeber Immobilienertragsteuer und zur Erhöhung ab 2027.
Keine Rechts- oder Steuerberatung: Der Rechner zeigt Größenordnungen, keine Bescheide. Für verbindliche Zahlen Notar:in bzw. Steuerberater:in beiziehen.
Häufige Fragen
Muss ich in Österreich Erbschaftssteuer zahlen, wenn ich ein Haus erbe?
Nein. Die Erbschafts- und Schenkungssteuer wurde in Österreich mit 1. August 2008 abgeschafft. Beim Erwerb durch Erbschaft fällt aber Grunderwerbsteuer an, gestaffelt nach dem Grundstückswert: 0,5 % für die ersten 250.000 €, 2 % für die nächsten 150.000 €, 3,5 % darüber. Dazu kommt die Eintragungsgebühr ins Grundbuch. Beide Beträge rechnen Sie im Erbkosten-Rechner in einer Minute selbst aus.
Welche Steuern fallen beim Verkauf eines geerbten Hauses an?
Beim Verkauf fällt Immobilienertragsteuer (ImmoESt) an: 30 % vom Wertzuwachs seit der Anschaffung durch den Erblasser. Für Altvermögen (Anschaffung vor dem 31.3.2002) gilt eine Pauschale vom Verkaufspreis: effektiv 4,2 % bei Kaufvertrag bis 31.12.2026, 6 % ab 1.1.2027. Wer bei Altvermögen ohne Umwidmung ohnehin verkaufen will, spart also mit einem Vertrag bis Jahresende. Ob die Hauptwohnsitzbefreiung greift, hängt vom Einzelfall ab. Die Herstellerbefreiung hilft Erben dagegen nicht, auch wenn der Erblasser das Haus selbst gebaut hat. Die kostenlose Ersteinschätzung zeigt, welche dieser Regeln für Ihre Lage in Frage kommen. Sie ersetzt keine Steuerberatung.
Können wir als Erbengemeinschaft das Haus einfach verkaufen?
Nur gemeinsam. Vor der Einantwortung gehört die Immobilie zur Verlassenschaft, ein Verkauf braucht dann die Genehmigung des Verlassenschaftsgerichts. Nach der Einantwortung entsteht schlichtes Miteigentum, der Verkauf braucht die Zustimmung aller Miterben. Am schnellsten einigen sich Erben mit einem neutralen Wert als gemeinsamer Grundlage, etwa aus einem Gutachten. Das erspart die teure und langwierige Teilungsklage. Wie Sie zu diesem Wert kommen, zeigt die kostenlose Ersteinschätzung.
Geerbtes Haus verkaufen oder vermieten?
Für viele Erben ist der Verkauf der einfachere Weg, Vermieten lohnt sich vor allem bei guter Lage und geringem Sanierungsbedarf. Den Ausschlag geben Zustand, Lage, Finanzierung und Ihre Lebenssituation: Sanierungsbedarf, laufende Kosten (Betriebskosten, Versicherung, Instandhaltung), Vermieterpflichten und die steuerliche Behandlung der Mieteinnahmen sprechen oft für den Verkauf. Der Vermieten-oder-verkaufen-Rechner stellt beide Wege mit Ihren Zahlen gegenüber, die kostenlose Ersteinschätzung ordnet Kosten und Optionen für Ihre Lage ein.
Was ist die Einantwortung und wie lange dauert sie?
Die Einantwortung ist der gerichtliche Beschluss, mit dem die Verlassenschaft auf die Erben übergeht. Mit seiner Rechtskraft werden Sie Eigentümer, danach folgt die Eintragung im Grundbuch. Eine gesetzliche Dauer gibt es nicht: Einfache Verfahren sind oft nach einigen Monaten abgeschlossen, mehrere Erben, ein Inventar oder Testamentsfragen verlängern sie. Die Zeit können Sie nutzen: Wertermittlung, Unterlagen und Maklerauswahl lassen sich schon davor vorbereiten.
Was kostet die Ersteinschätzung, und was passiert mit meinen Daten?
Nichts. Die Ersteinschätzung ist kostenlos und unverbindlich: Ihren Fahrplan bekommen Sie sofort per E-Mail, die schriftliche Ersteinschätzung der Redaktion innerhalb eines Werktags. Ihre Angaben verwenden wir dafür und für Rückfragen. An einen Partner wie einen Makler oder Gutachter geben wir sie nur weiter, wenn Sie das ausdrücklich möchten, und diese Zustimmung können Sie jederzeit per E-Mail widerrufen. Wie wir das kostenlose Angebot finanzieren, steht auf der Seite So funktioniert's.
Und was ist Ihre Immobilie wert?
Der Rechner zeigt die Kosten. Anhaltspunkte zum Marktniveau und die nächsten Schritte liefert die kostenlose Ersteinschätzung.
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