Verkauf der geerbten Immobilie: Ablauf, Bewertung, Kosten

Ein geerbtes Haus verkauft sich anders als ein selbst gekauftes: Es gehört meist mehreren und die Unterlagen sind unvollständig. Dieser Bereich führt vom ersten Wert bis zur Aufteilung des Erlöses.

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Die drei Fragen, die zuerst kommen

Was ist das Haus wirklich wert?

Nicht der Einheitswert, sondern der Preis, den der regionale Markt heute zahlt. Drei Wege führen dorthin: die Einschätzung eines Maklers, ein Gutachten und der Vergleich mit tatsächlichen Verkäufen. Wann sich welcher lohnt, erklärt der Beitrag Haus schätzen lassen im Erbfall. Wie die Preise regional auseinandergehen, zeigen die Regionalseiten der Bundesländer.

Verkaufen oder doch vermieten?

Das hängt am Zustand, an den laufenden Kosten und vor allem daran, ob alle Erben dasselbe wollen. Ein sanierungsbedürftiges Haus mit mehreren Eigentümern ist als Mietobjekt selten eine Freude. Die Abwägung mit Zahlen führt der Beitrag vermieten oder verkaufen.

Was kostet der Verkauf?

Die Maklerprovision ist nach oben gedeckelt und trotzdem verhandelbar. Dazu kommen Energieausweis, Vertragserrichtung und die Immobilienertragsteuer. Die Provision erklärt der Beitrag Maklerprovision in Österreich, alle übrigen Positionen der Beitrag Steuern beim Hausverkauf, die Rechnung mit den Daten der Eltern der Beitrag zur Steuer beim Verkauf eines geerbten Hauses.

Typischer Ablauf

Die Eigentumsfrage klären. Verkauft wird erst, wenn die Erben im Grundbuch stehen oder die Verlassenschaft mit Genehmigung verkauft. Der Weg dorthin steht im Beitrag Ablauf in sieben Schritten.
Unterlagen vollständig machen. Die Checkliste Unterlagen für den Hausverkauf nennt jedes Dokument vom Grundbuchauszug bis zur Rechnung der letzten Sanierung.
Den Energieausweis besorgen. Er muss vor der Besichtigung vorliegen, und die Kennwerte gehören ins Inserat. Die Pflichten und die Strafen stehen im Beitrag Energieausweis beim Hausverkauf.
Räumen und entscheiden, wie verkauft wird: geräumt oder ausdrücklich im Ist-Zustand. Den Vergleich zieht der Beitrag Sanierungsfall geerbt, die Räumung selbst der Beitrag Verlassenschaft räumen.
Den Partner auswählen. Die Checkliste 20 Fragen an den Makler trennt in einem Gespräch die Profis von den Versprechern.
Kaufvertrag, Steuer, Aufteilung. Der ImmoESt-Rechner zeigt die Steuer, der Auszahlungs-Rechner den Anteil je Erbe.

Wichtige Begriffe

Energieausweis: Pflichtdokument beim Verkauf, höchstens zehn Jahre alt, vor der Besichtigung vorzulegen.
Maklerprovision: Das Honorar des Maklers, nach der Immobilienmaklerverordnung nach oben begrenzt.
Alleinvermittlungsauftrag: Der befristete Exklusivauftrag an einen Makler, mit Pflichten auf beiden Seiten.
Hauptwohnsitzbefreiung: Macht den Verkauf steuerfrei, wenn die Wohndauer im Haus gepasst hat.
Selbstberechnung der ImmoESt: Die Vertragserrichterin berechnet die Steuer und führt sie ab.
Erbteilungsübereinkommen: Regelt vor dem Verkauf, wer welchen Anteil am Erlös bekommt.
Zivilteilung und Naturalteilung: Die beiden gerichtlichen Wege, wenn ein gemeinsamer Verkauf scheitert.

Alle Begriffe stehen im Lexikon für Erben.

Rechner und Checklisten

Vermieten-oder-verkaufen-Rechner: Stellt Mietertrag und Verkaufserlös über die Jahre gegenüber.
ImmoESt-Rechner: Die Steuer auf den Verkauf, für Altvermögen und Neuvermögen.
Unterlagen für den Hausverkauf: Checkliste zum Abhaken, bevor das Inserat online geht.
Leerstehendes Haus über den Winter: Was zu tun ist, solange niemand im Haus wohnt.

Weiter zu allen Rechnern für Erben und zu den Checklisten für Erben.

Wann Sie Hilfe holen sollten

Holen Sie sich Unterstützung, bevor ein Preis im Raum steht, den später niemand mehr korrigiert. Ein zu hoher Startpreis verbrennt die besten Wochen der Vermarktung, ein zu niedriger kostet die Erben bares Geld. Die kostenlose Ersteinschätzung zeigt Ihnen in einem Werktag, welche Kosten und Steuern beim Verkauf anfallen, dazu Marktdaten Ihrer Region mit Quelle. Wenn Sie möchten, nennen wir Ihren Kontakt danach einem passenden Makler oder Gutachter, der den Preis nach einer Besichtigung ermittelt.

Häufige Fragen zum geerbten Haus

Muss ich in Österreich Erbschaftssteuer zahlen, wenn ich ein Haus erbe?

Nein. Die Erbschafts- und Schenkungssteuer wurde in Österreich mit 1. August 2008 abgeschafft. Beim Erwerb durch Erbschaft fällt aber Grunderwerbsteuer an, gestaffelt nach dem Grundstückswert: 0,5 % für die ersten 250.000 €, 2 % für die nächsten 150.000 €, 3,5 % darüber. Dazu kommt die Eintragungsgebühr ins Grundbuch. Beide Beträge rechnen Sie im Erbkosten-Rechner in einer Minute selbst aus.

Welche Steuern fallen beim Verkauf eines geerbten Hauses an?

Beim Verkauf fällt Immobilienertragsteuer (ImmoESt) an: 30 % vom Wertzuwachs seit der Anschaffung durch den Erblasser. Für Altvermögen (Anschaffung vor dem 31.3.2002) gilt eine Pauschale vom Verkaufspreis: effektiv 4,2 % bei Kaufvertrag bis 31.12.2026, 6 % ab 1.1.2027. Wer bei Altvermögen ohne Umwidmung ohnehin verkaufen will, spart also mit einem Vertrag bis Jahresende. Ob die Hauptwohnsitzbefreiung greift, hängt vom Einzelfall ab. Die Herstellerbefreiung hilft Erben dagegen nicht, auch wenn der Erblasser das Haus selbst gebaut hat. Die kostenlose Ersteinschätzung zeigt, welche dieser Regeln für Ihre Lage in Frage kommen. Sie ersetzt keine Steuerberatung.

Können wir als Erbengemeinschaft das Haus einfach verkaufen?

Nur gemeinsam. Vor der Einantwortung gehört die Immobilie zur Verlassenschaft, ein Verkauf braucht dann die Genehmigung des Verlassenschaftsgerichts. Nach der Einantwortung entsteht schlichtes Miteigentum, der Verkauf braucht die Zustimmung aller Miterben. Am schnellsten einigen sich Erben mit einem neutralen Wert als gemeinsamer Grundlage, etwa aus einem Gutachten. Das erspart die teure und langwierige Teilungsklage. Wie Sie zu diesem Wert kommen, zeigt die kostenlose Ersteinschätzung.

Geerbtes Haus verkaufen oder vermieten?

Für viele Erben ist der Verkauf der einfachere Weg, Vermieten lohnt sich vor allem bei guter Lage und geringem Sanierungsbedarf. Den Ausschlag geben Zustand, Lage, Finanzierung und Ihre Lebenssituation: Sanierungsbedarf, laufende Kosten (Betriebskosten, Versicherung, Instandhaltung), Vermieterpflichten und die steuerliche Behandlung der Mieteinnahmen sprechen oft für den Verkauf. Der Vermieten-oder-verkaufen-Rechner stellt beide Wege mit Ihren Zahlen gegenüber, die kostenlose Ersteinschätzung ordnet Kosten und Optionen für Ihre Lage ein.

Was ist die Einantwortung und wie lange dauert sie?

Die Einantwortung ist der gerichtliche Beschluss, mit dem die Verlassenschaft auf die Erben übergeht. Mit seiner Rechtskraft werden Sie Eigentümer, danach folgt die Eintragung im Grundbuch. Eine gesetzliche Dauer gibt es nicht: Einfache Verfahren sind oft nach einigen Monaten abgeschlossen, mehrere Erben, ein Inventar oder Testamentsfragen verlängern sie. Die Zeit können Sie nutzen: Wertermittlung, Unterlagen und Maklerauswahl lassen sich schon davor vorbereiten.

Was kostet die Ersteinschätzung, und was passiert mit meinen Daten?

Nichts. Die Ersteinschätzung ist kostenlos und unverbindlich: Ihren Fahrplan bekommen Sie sofort per E-Mail, die schriftliche Ersteinschätzung der Redaktion innerhalb eines Werktags. Ihre Angaben verwenden wir dafür und für Rückfragen. An einen Partner wie einen Makler oder Gutachter geben wir sie nur weiter, wenn Sie das ausdrücklich möchten, und diese Zustimmung können Sie jederzeit per E-Mail widerrufen. Wie wir das kostenlose Angebot finanzieren, steht auf der Seite So funktioniert's.

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