Übergabevertrag

Übergabe statt Vererbung

Der Übergabevertrag ist der klassische Weg, das Elternhaus oder den Bauernhof schon zu Lebzeiten an die nächste Generation zu bringen. Anders als bei der reinen Schenkung behält sich der Übergeber typischerweise Gegenleistungen aus: ein Wohnrecht oder einen Fruchtgenuss an der Liegenschaft, ein Ausgedinge mit Naturalleistungen und Geldrenten, oft auch eine Pflegeverpflichtung des Übernehmers. Das Ausgedinge ist kein eigener Gesetzesbegriff, sondern ein von der Rechtsprechung geformtes Bündel von Leistungspflichten, das der Versorgung des Übergebers dient und auf dessen Lebenszeit beschränkt ist (OGH 4 Ob 236/15g).

Form

Schenkungsverträge ohne wirkliche Übergabe bedürfen zu ihrer Gültigkeit eines Notariatsakts (§ 1 Abs. 1 lit. d NotAktG). Sobald eine Gegenleistung vereinbart ist, liegt insoweit kein reiner Schenkungsvertrag mehr vor, die Notariatsaktspflicht entfällt in diesem Umfang. Das ist aber kein Freibrief: Ob der konkrete Vertrag einen Notariatsakt braucht, entscheidet sich an der Gegenleistung und am Übergabeakt, und das klärt der Notar vor der Unterschrift. Für die Grundbuchseintragung brauchen die Unterschriften jedenfalls eine Beglaubigung.

Grunderwerbsteuer

Hier liegt der häufigste Irrtum: Viele erwarten, dass ein vorbehaltenes Wohnrecht oder eine Pflegeverpflichtung die Übergabe teilweise entgeltlich macht. Im Familienverband stimmt das nicht. Ein Erwerb unter Lebenden durch den in § 26a Abs. 1 Z 1 GGG angeführten Personenkreis gilt als unentgeltlich (§ 7 Abs. 1 Z 1 lit. c GrEStG). Zu diesem Kreis zählen unter anderem Ehegatten, eingetragene Partner, Lebensgefährten mit gemeinsamem Hauptwohnsitz, Verwandte in gerader Linie, Stief-, Wahl- und Pflegekinder sowie Geschwister, Nichten und Neffen. Im Familienverband gibt es daher keine teilentgeltlichen Erwerbe: Es gilt immer der Stufentarif vom Grundstückswert, also 0,5 Prozent für die ersten 250.000 Euro, 2 Prozent für die nächsten 150.000 Euro und darüber 3,5 Prozent. Das eingeräumte Wohnrecht erhöht die Bemessungsgrundlage nicht. Erwerbe desselben Erwerbers innerhalb von fünf Jahren werden für den Steuersatz zusammengerechnet. Alle Abgaben einer Übergabe im Überblick zeigt der Beitrag Schenkungssteuer in Österreich und was stattdessen anfällt.

Anrechnung auf den Pflichtteil

Eine Übergabe zu Lebzeiten verschwindet nicht aus dem Erbrecht. Schenkungen an Pflichtteilsberechtigte werden zeitlich unbegrenzt hinzugerechnet (§ 781 ABGB), Schenkungen an andere Personen nur, wenn sie in den letzten zwei Jahren vor dem Tod wirklich gemacht wurden (§ 782 Abs. 1 ABGB). Bei Nachkommen zählen nur Schenkungen, die gemacht wurden, als bereits ein pflichtteilsberechtigtes Kind vorhanden war (§ 782 Abs. 2 ABGB). Wer das Haus übergibt, sollte die Pflichtteile der übrigen Kinder deshalb mitrechnen, bevor unterschrieben wird. Den ganzen Ablauf beschreibt der Beitrag Haus überschreiben.

Keine Rechts- oder Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte ziehen Sie Notar:in oder Steuerberater:in bei.