Zivilteilung und Naturalteilung

Die Rangordnung

Wird eine Miteigentumsgemeinschaft aufgehoben, gibt es zwei Wege. Bei der Naturalteilung wird die Sache selbst geteilt, jeder erhält ein Stück. Bei der Zivilteilung wird sie verkauft und der Erlös geteilt. Das Gesetz stellt die Reihenfolge klar: Nur wenn eine gemeinschaftliche Sache „entweder gar nicht, oder nicht ohne beträchtliche Verminderung des Werthes getheilt werden“ kann, ist sie „vermittelst gerichtlicher Feilbiethung zu verkaufen, und der Kaufschilling unter die Theilhaber zu vertheilen“ (§ 843 ABGB).

Bemerkenswert ist der Zusatz in derselben Bestimmung: Die Feilbietung kommt schon dann, „wenn auch nur Ein Theilgenosse es verlangt“. Ein einzelner Miteigentümer genügt also, um den Zwangsverkauf auszulösen, sobald eine Naturalteilung ausscheidet.

Wann eine Naturalteilung möglich ist

Bei einem unbebauten Grundstück kann sie funktionieren, wenn sich gleichwertige, selbständig nutzbare Parzellen bilden lassen. Bei einem Einfamilienhaus scheitert sie in aller Regel: Ein Haus lässt sich nicht halbieren, ohne den Wert beträchtlich zu vermindern. Auch die Begründung von Wohnungseigentum ist keine Naturalteilung, die ein Gericht ohne Weiteres anordnen könnte, sie setzt entsprechende bauliche und rechtliche Voraussetzungen voraus.

Für die Aufteilung selbst gilt außerdem kein Mehrheitsprinzip. Die Teilung „muß zur Zufriedenheit eines jeden Sachgenossen vorgenommen werden“; bei Uneinigkeit entscheidet das Los, ein Schiedsmann oder der Richter (§ 841 ABGB).

Die Vollstreckung

Eine durch vollstreckbaren Titel angeordnete körperliche Teilung einer Liegenschaft oder eine Erbteilung wird von einem richterlichen Beamten des Exekutionsgerichts unter Zuziehung der Beteiligten ausgeführt, „mit entsprechender Bedachtnahme auf die Vorschriften der §§ 841 bis 853“ ABGB (§ 351 Abs. 1 EO). Die dabei entstandenen Barauslagen werden auf die Parteien im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile aufgeteilt (§ 351 Abs. 3 EO).

Auf die Zivilteilung sind die Bestimmungen über die Zwangsversteigerung von Liegenschaften sinngemäß anzuwenden (§ 352 EO). Die Rechte und Pflichten, die sonst dem betreibenden Gläubiger und dem Verpflichteten zukommen, treffen dabei alle Miteigentümer. Ein Vorkaufsberechtigter erhält die Exekutionsbewilligung zugestellt und wird zum Versteigerungstermin geladen; dinglich Berechtigte sind nicht Beteiligte des Verfahrens.

Was das praktisch heißt

Die Zivilteilung ist kein Verkauf am Markt. Es gibt keine Preisverhandlung, keine Maklervermarktung und keine Wahl des Zeitpunkts. Wer einen guten Preis für das geerbte Haus will, sollte deshalb vor der Teilungsklage (Definition) jede Einigung ernsthaft prüfen. Die Wege dorthin beschreibt der Beitrag zur Teilungsklage vor Gericht. Eine gemeinsame Ausgangsbasis für das Gespräch unter Miterben schafft die kostenlose Ersteinschätzung.

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