Verlassenschaft in Niederösterreich: 26 Bezirksgerichte

Zuständig ist das Bezirksgericht, in dessen Sprengel die verstorbene Person ihren allgemeinen Gerichtsstand hatte, also in aller Regel den letzten Hauptwohnsitz (§ 105 Abs. 1 JN, Quelle: RIS). Die Adresse der geerbten Immobilie ist dafür nicht ausschlaggebend.

Niederösterreich hat mit 26 Bezirksgerichten die dichteste Gerichtslandschaft Österreichs: Amstetten, Baden, Bruck an der Leitha, Gänserndorf, Gmünd in Niederösterreich, Haag, Hollabrunn, Horn, Klosterneuburg, Korneuburg, Krems an der Donau, Lilienfeld, Melk, Mistelbach, Mödling, Neulengbach, Neunkirchen, Purkersdorf, Scheibbs, Schwechat, St. Pölten, Tulln, Waidhofen an der Thaya, Waidhofen an der Ybbs, Wiener Neustadt und Zwettl. Grundlage ist die Bezirksgerichte-Verordnung Niederösterreich 2017, BGBl. II Nr. 80/2017 (Quelle: RIS, Gerichtsliste: justiz.gv.at). Dasselbe Gericht führt auch das Grundbuch für die Katastralgemeinden seines Sprengels.

Wie das Verfahren abläuft und wie lange es dauert, ist in ganz Österreich gleich und im Ratgeber zur Verlassenschaft in Österreich beschrieben. Die ersten Schritte nach dem Todesfall listet Todesfall: Was zu tun ist.

Niederösterreichisches Landesrecht: wenig Sonderregeln

Für Erbinnen und Erben ist Niederösterreich unkompliziert. Das NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 (Quelle: RIS) regelt im Wesentlichen den land- und forstwirtschaftlichen Grundverkehr und den Erwerb durch Ausländerinnen und Ausländer. § 2 legt den Geltungsbereich ausdrücklich auf „Rechtsgeschäfte unter Lebenden“ fest. Der Erwerb von Todes wegen fällt damit gar nicht darunter: Sie erben ohne grundverkehrsbehördlichen Schritt. Zweitwohnsitz- oder Freizeitwohnsitz-Beschränkungen wie in Tirol, Salzburg oder dem Burgenland enthält das Gesetz nicht.

Auch eine landesgesetzliche Leerstands- oder Zweitwohnsitzabgabe gibt es in Niederösterreich nicht. Das Landesrecht enthält kein solches Gesetz, und das NÖ Raumordnungsgesetz 2014 (Quelle: RIS) enthält keine Zweitwohnsitzregelung unter diesem Begriff (Stand 23.09.2026). Für ein leer stehendes geerbtes Haus fällt also keine Landesabgabe an, was Ihnen im Verlassenschaftsverfahren zeitlichen Spielraum lässt. Laufende Kosten wie Grundsteuer, Versicherung, Heizung und Instandhaltung entstehen natürlich weiter, und die Gebäudeversicherung kann den Schutz bei längerem Leerstand einschränken. Was das konkret bedeutet, rechnet Geerbtes Haus und Leerstand durch.

Land- und Forstwirtschaft im Nachlass

Ein Thema, das in Niederösterreich häufiger auftaucht als anderswo, ist die geerbte Land- und Forstwirtschaft. Gehören zum Nachlass Felder, Weingärten oder Wald, greift das Grundverkehrsgesetz beim späteren Verkauf sehr wohl, und der Käuferkreis ist dann eingeschränkt. Dazu kommt das Anerbengesetz, das in allen Bundesländern außer Kärnten und Tirol gilt (§ 21 AnerbG, Quelle: RIS). Ob ein Betrieb als Erbhof gilt, hängt an einem Ertragsmaß, nicht an einer Hektarzahl (§ 1 Abs. 1 AnerbG). Dann fällt der Hof nur einer Person zu, dem Anerben. Was das für die weichenden Geschwister bedeutet, erklärt Bauernhof erben und das Anerbenrecht. Dieser Punkt gehört früh mit dem Gerichtskommissär besprochen.

Marktlage: starkes Umland, ruhige Randlagen

Niederösterreich ist flächenmäßig das größte Bundesland und entsprechend uneinheitlich. Im Süden und Osten Wiens, im sogenannten Speckgürtel rund um Mödling, Baden oder Gänserndorf, treffen kurze Pendeldistanzen auf hohe und stabile Nachfrage. Je weiter Sie ins Waldviertel, ins nördliche Weinviertel oder in die Bergregionen kommen, desto dünner besiedelt und ruhiger wird der Markt. Für ein geerbtes Haus heißt das: Zwei fast baugleiche Objekte können je nach Anbindung an Wien sehr unterschiedlich bewertet werden. In den peripheren Bezirken brauchen Verkäufe oft mehr Geduld und einen realistisch angesetzten Preis. Wie Sie zu einem belastbaren Wert kommen, erklärt Haus schätzen lassen im Erbfall.

Steuern: Es gelten die österreichweiten Regeln

Eine Erbschaftssteuer kennt Österreich seit 2008 nicht mehr. Beim Eigentumsübergang fallen jedoch die Grunderwerbsteuer, gestaffelt von 0,5 bis 3,5 % vom Grundstückswert, sowie die Eintragungsgebühr im Grundbuch an. Entscheiden Sie sich später für den Verkauf, ist die Immobilienertragsteuer zu beachten: 30 % vom Wertzuwachs, bei Altvermögen effektiv 4,2 % vom Verkaufspreis bei Vertragsabschluss bis Ende 2026 und 6 % ab 2027. Wie sich das im Einzelfall zusammensetzt, erklärt der Ratgeber Erbschaftssteuer in Österreich, durchrechnen können Sie Ihren Fall mit den Rechnern.

Für die Landeshauptstadt gibt es eine eigene Seite mit zuständigem Bezirksgericht, Landesrecht und Marktlage: Haus geerbt in St. Pölten.

Was die ImmoESt-Erhöhung 2027 in Niederösterreich kostet

Für ein typisches geerbtes Haus (Modellhaus: Baujahr 1961 bis 1990, mittleres Grundstück, 110 m² Wohnfläche) bedeutet ein Kaufvertrag ab 1. Jänner 2027 statt bis 31. Dezember 2026 im Median der 24 Bezirke von Niederösterreich rund 4.700 Euro mehr Immobilienertragsteuer. Je nach Bezirk sind es 2.420 Euro bis 8.860 Euro, im Median aller 105 Bezirke und Wiener Gemeindebezirke Österreichs 5.710 Euro.

ImmoESt beim Verkauf des Modellhauses (Altvermögen) in Euro
Bezirk	Modellwert	Vertrag bis 31.12.2026	Vertrag ab 1.1.2027	Mehrbelastung
Mödling	492.000	20.670	29.520	8.860
Sankt Pölten (Stadt)	309.000	13.000	18.570	5.570
Waidhofen an der Thaya	134.000	5.640	8.050	2.420

Modellrechnung, kein Verkehrswert Ihres Hauses. Gilt nur, wenn das Haus vor dem 31. März 2002 gekauft wurde (bei geerbten Häusern zählt das Kaufdatum der Eltern) und nicht nach 1987 umgewidmet wurde; maßgeblich ist das Datum des Kaufvertrags. Quelle: STATISTIK AUSTRIA, Immobilien-Durchschnittspreise 2025; Berechnung und Bearbeitung: haus-geerbt.at, Stand 6.10.2026. Alle Bezirke und die Methode: ImmoESt 2027 je Bezirk.

Keine Rechts- oder Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte ziehen Sie Notar:in oder Steuerberater:in bei.

Häufige Fragen zum geerbten Haus

Muss ich in Österreich Erbschaftssteuer zahlen, wenn ich ein Haus erbe?

Nein. Die Erbschafts- und Schenkungssteuer wurde in Österreich mit 1. August 2008 abgeschafft. Beim Erwerb durch Erbschaft fällt aber Grunderwerbsteuer an, gestaffelt nach dem Grundstückswert: 0,5 % für die ersten 250.000 €, 2 % für die nächsten 150.000 €, 3,5 % darüber. Dazu kommt die Eintragungsgebühr ins Grundbuch. Beide Beträge rechnen Sie im Erbkosten-Rechner in einer Minute selbst aus.

Welche Steuern fallen beim Verkauf eines geerbten Hauses an?

Beim Verkauf fällt Immobilienertragsteuer (ImmoESt) an: 30 % vom Wertzuwachs seit der Anschaffung durch den Erblasser. Für Altvermögen (Anschaffung vor dem 31.3.2002) gilt eine Pauschale vom Verkaufspreis: effektiv 4,2 % bei Kaufvertrag bis 31.12.2026, 6 % ab 1.1.2027. Wer bei Altvermögen ohne Umwidmung ohnehin verkaufen will, spart also mit einem Vertrag bis Jahresende. Ob die Hauptwohnsitzbefreiung greift, hängt vom Einzelfall ab. Die Herstellerbefreiung hilft Erben dagegen nicht, auch wenn der Erblasser das Haus selbst gebaut hat. Die kostenlose Ersteinschätzung zeigt, welche dieser Regeln für Ihre Lage in Frage kommen. Sie ersetzt keine Steuerberatung.

Können wir als Erbengemeinschaft das Haus einfach verkaufen?

Nur gemeinsam. Vor der Einantwortung gehört die Immobilie zur Verlassenschaft, ein Verkauf braucht dann die Genehmigung des Verlassenschaftsgerichts. Nach der Einantwortung entsteht schlichtes Miteigentum, der Verkauf braucht die Zustimmung aller Miterben. Am schnellsten einigen sich Erben mit einem neutralen Wert als gemeinsamer Grundlage, etwa aus einem Gutachten. Das erspart die teure und langwierige Teilungsklage. Wie Sie zu diesem Wert kommen, zeigt die kostenlose Ersteinschätzung.

Geerbtes Haus verkaufen oder vermieten?

Für viele Erben ist der Verkauf der einfachere Weg, Vermieten lohnt sich vor allem bei guter Lage und geringem Sanierungsbedarf. Den Ausschlag geben Zustand, Lage, Finanzierung und Ihre Lebenssituation: Sanierungsbedarf, laufende Kosten (Betriebskosten, Versicherung, Instandhaltung), Vermieterpflichten und die steuerliche Behandlung der Mieteinnahmen sprechen oft für den Verkauf. Der Vermieten-oder-verkaufen-Rechner stellt beide Wege mit Ihren Zahlen gegenüber, die kostenlose Ersteinschätzung ordnet Kosten und Optionen für Ihre Lage ein.

Was ist die Einantwortung und wie lange dauert sie?

Die Einantwortung ist der gerichtliche Beschluss, mit dem die Verlassenschaft auf die Erben übergeht. Mit seiner Rechtskraft werden Sie Eigentümer, danach folgt die Eintragung im Grundbuch. Eine gesetzliche Dauer gibt es nicht: Einfache Verfahren sind oft nach einigen Monaten abgeschlossen, mehrere Erben, ein Inventar oder Testamentsfragen verlängern sie. Die Zeit können Sie nutzen: Wertermittlung, Unterlagen und Maklerauswahl lassen sich schon davor vorbereiten.

Was kostet die Ersteinschätzung, und was passiert mit meinen Daten?

Nichts. Die Ersteinschätzung ist kostenlos und unverbindlich: Ihren Fahrplan bekommen Sie sofort per E-Mail, die schriftliche Ersteinschätzung der Redaktion innerhalb eines Werktags. Ihre Angaben verwenden wir dafür und für Rückfragen. An einen Partner wie einen Makler oder Gutachter geben wir sie nur weiter, wenn Sie das ausdrücklich möchten, und diese Zustimmung können Sie jederzeit per E-Mail widerrufen. Wie wir das kostenlose Angebot finanzieren, steht auf der Seite So funktioniert's.

Haus geerbt in Niederösterreich: Steuern und Ablauf

Haus in Niederösterreich geerbt? Ihr Fahrplan in 2 Minuten.