Verlassenschaft in Salzburg: sechs Bezirksgerichte

Zuständig ist das Bezirksgericht, in dessen Sprengel die verstorbene Person ihren allgemeinen Gerichtsstand hatte, also in aller Regel den letzten Hauptwohnsitz (§ 105 Abs. 1 JN, Quelle: RIS). Die Adresse der geerbten Immobilie ist dafür nicht ausschlaggebend.

Im Bundesland Salzburg gibt es sechs Bezirksgerichte: Hallein, Salzburg, Sankt Johann im Pongau, Seekirchen am Wallersee, Tamsweg und Zell am See. Das Bezirksgericht Seekirchen am Wallersee ist mit 1. März 2023 neu errichtet worden und hat die früheren Bezirksgerichte Neumarkt bei Salzburg, Oberndorf und Thalgau ersetzt. Grundlage ist die Bezirksgerichte-Verordnung Salzburg 2016 in geltender Fassung (Quelle: RIS, Gerichtsliste: justiz.gv.at). Wichtig für den Flachgau: Der Sprengel des Bezirksgerichts Salzburg umfasst nur sechs Gemeinden, nämlich Anif, Elsbethen, Grödig, Großgmain, Salzburg und Wals-Siezenheim. Für alles darüber hinaus ist Seekirchen zuständig. Dasselbe Gericht führt jeweils auch das Grundbuch für die Katastralgemeinden seines Sprengels.

Wie das Verfahren abläuft und wie lange es dauert, ist in ganz Österreich gleich und im Ratgeber zur Verlassenschaft in Österreich beschrieben. Die ersten Schritte nach dem Todesfall listet Todesfall: Was zu tun ist.

Salzburger Landesrecht: Grundverkehr und Zweitwohnung

Salzburg hat eines der strengsten Grundverkehrs- und Raumordnungsregime Österreichs. Seit dem Salzburger Grundverkehrsgesetz 2023 (S.GVG 2023), LGBl. Nr. 95/2022 (Quelle: RIS), ist der Erbfall in einem eigenen Abschnitt geregelt: Die §§ 38 bis 42 tragen die Überschrift „Erwerb von Todes wegen“. Salzburg klammert den Erbfall also nicht aus, sondern regelt ihn und knüpft die Ausnahme an den Verwandtschaftsgrad.

§ 38 Abs. 3 S.GVG 2023 nennt die Personen, deren Rechtserwerb von Todes wegen keiner Zustimmung bedarf: Ehegatten und eingetragene Partner, Kinder und deren Nachkommen, Eltern und deren Nachkommen, Großeltern und deren Nachkommen, Urgroßeltern, Stief-, Wahl- und Pflegekinder und deren Nachkommen, die Ehegatten dieser Personen, Miteigentümer der verstorbenen Person sowie bei Erbhöfen die Anerben nach dem Anerbengesetz. Wer nicht dazugehört, braucht nach § 38 Abs. 1 die Zustimmung der Grundverkehrsbehörde, wenn es um ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück geht oder der Erwerber ein nicht gleichgestellter Ausländer ist. Über § 38 Abs. 2 gilt das sinngemäß auch für Baugrundstücke in Zweitwohnung-Beschränkungsgemeinden und -gebieten. Die Zustimmung ist zu erteilen, wenn die letztwillige Zuwendung nicht der Umgehung dient (§ 38 Abs. 4).

Welche Gemeinden und Gebiete Zweitwohnung-Beschränkungen unterliegen, legt § 31 des Salzburger Raumordnungsgesetzes 2009 fest, LGBl. Nr. 30/2009 (Quelle: RIS). Das bestimmt mit, wer Ihre Immobilie später kaufen und wie sie genutzt werden darf. In Seen- und Tourismusgemeinden lohnt sich die frühe Klärung deshalb besonders.

Leerstandsabgabe: Ausnahme im Verlassenschaftsverfahren

Salzburg hat mit dem Zweitwohnsitz- und Wohnungsleerstandsabgabengesetz (ZWAG), LGBl. Nr. 71/2022 in der Fassung LGBl. Nr. 6/2024, eine eigene Rechtsgrundlage (Quelle: RIS). § 1 ZWAG ermächtigt die Gemeinden, eine Abgabe auf Zweitwohnsitze und eine Abgabe auf Wohnungen ohne Wohnsitz zu erheben. Gegenstand der Leerstandsabgabe sind nach § 9 ZWAG Wohnungen, bei denen laut Zentralem Melderegister an mehr als 26 Kalenderwochen im Jahr kein Wohnsitz gemeldet ist. Bemessen wird nach Nutzfläche und Leerstandswochen (§ 12).

Für Erbinnen und Erben ist § 10 ZWAG die entscheidende Stelle: Unter den ausdrücklich ausgenommenen Objekten nennt Z 6 „Wohnungen im Verlassenschaftsverfahren“. Während des laufenden Verfahrens fällt also keine Leerstandsabgabe an. Nach der Einantwortung endet diese Ausnahme, und dann zählt, ob eine andere greift, etwa das Ein- oder Zweifamilienhaus, in dem die Eigentümer selbst hauptwohnsitzgemeldet sind (Z 2).

Den Abgabensatz legt die Gemeinde per Verordnung fest (§ 13 Abs. 1 ZWAG). Die Verordnung der Salzburger Landesregierung LGBl. Nr. 88/2024, in Kraft seit 1. Jänner 2025, gibt dafür nur Höchstbeträge vor, die nach Nutzfläche gestaffelt sind (Quelle: RIS). Was Ihre Gemeinde tatsächlich vorschreibt, liegt darunter und muss dort erfragt werden. Was Leerstand sonst noch kostet, rechnet der Beitrag zum Leerstand beim geerbten Haus durch.

Land- und Forstwirtschaft im Nachlass

Gehören zum Nachlass ein Hof oder landwirtschaftliche Flächen, kann das Anerbengesetz greifen. Es gilt in allen Bundesländern außer Kärnten und Tirol, also auch in Salzburg (§ 21 AnerbG, Quelle: RIS). Ob ein Betrieb als Erbhof gilt, hängt an einem Ertragsmaß, nicht an einer Hektarzahl (§ 1 Abs. 1 AnerbG). Dann fällt der Hof nur einer Person zu, dem Anerben, und das S.GVG 2023 nimmt genau diese Anerben ausdrücklich von der Zustimmungspflicht aus. Was das für die weichenden Geschwister bedeutet, erklärt Bauernhof erben und das Anerbenrecht.

Marktlage: Zentralraum stark, Randlagen differenziert

Der Salzburger Zentralraum mit der Stadt Salzburg und dem Flachgau zählt seit Jahren zu den teuersten Wohnlagen Österreichs, getragen von stabiler Nachfrage und knappem Angebot. Im Pinzgau und Pongau spielen Tourismus und Zweitwohnsitzregeln eine große Rolle, im Lungau ist der Markt ruhiger. Was das konkret für Ihr geerbtes Haus bedeutet, hängt von Lage, Zustand und rechtlicher Nutzbarkeit ab. Wie Sie zu einem belastbaren Wert kommen, erklärt Haus schätzen lassen im Erbfall.

Steuern: Es gelten die österreichweiten Regeln

Erbschaftssteuer gibt es seit 2008 nicht mehr. Beim Erwerb fallen Grunderwerbsteuer (gestaffelt 0,5 / 2 / 3,5 % vom Grundstückswert) und die Eintragungsgebühr im Grundbuch an. Beim späteren Verkauf greift die Immobilienertragsteuer: 30 % vom Wertzuwachs, bei Altvermögen effektiv 4,2 % vom Verkaufspreis bei Vertragsabschluss bis Ende 2026 und 6 % ab 2027. Details dazu im Ratgeber Erbschaftssteuer in Österreich, durchrechnen können Sie Ihren Fall mit den Rechnern.

Für die Landeshauptstadt gibt es eine eigene Seite mit zuständigem Bezirksgericht, Landesrecht und Marktlage: Haus geerbt in der Stadt Salzburg.

Was die ImmoESt-Erhöhung 2027 in Salzburg kostet

Für ein typisches geerbtes Haus (Modellhaus: Baujahr 1961 bis 1990, mittleres Grundstück, 130 m² Wohnfläche) bedeutet ein Kaufvertrag ab 1. Jänner 2027 statt bis 31. Dezember 2026 im Median der 6 Bezirke von Salzburg rund 10.530 Euro mehr Immobilienertragsteuer. Je nach Bezirk sind es 5.320 Euro bis 15.080 Euro, im Median aller 105 Bezirke und Wiener Gemeindebezirke Österreichs 5.710 Euro.

ImmoESt beim Verkauf des Modellhauses (Altvermögen) in Euro
Bezirk	Modellwert	Vertrag bis 31.12.2026	Vertrag ab 1.1.2027	Mehrbelastung
Salzburg (Stadt)	838.000	35.180	50.260	15.080
Hallein	600.000	25.190	35.990	10.800
Tamsweg¹ (wenige Hausverkäufe)	295.000	12.410	17.730	5.320

Modellrechnung, kein Verkehrswert Ihres Hauses. Gilt nur, wenn das Haus vor dem 31. März 2002 gekauft wurde (bei geerbten Häusern zählt das Kaufdatum der Eltern) und nicht nach 1987 umgewidmet wurde; maßgeblich ist das Datum des Kaufvertrags. ¹ Wenige Hausverkäufe laut Statistik Austria, der Wert ist unsicherer. Quelle: STATISTIK AUSTRIA, Immobilien-Durchschnittspreise 2025; Berechnung und Bearbeitung: haus-geerbt.at, Stand 6.10.2026. Alle Bezirke und die Methode: ImmoESt 2027 je Bezirk.

Keine Rechts- oder Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte ziehen Sie Notar:in oder Steuerberater:in bei.

Häufige Fragen zum geerbten Haus

Muss ich in Österreich Erbschaftssteuer zahlen, wenn ich ein Haus erbe?

Nein. Die Erbschafts- und Schenkungssteuer wurde in Österreich mit 1. August 2008 abgeschafft. Beim Erwerb durch Erbschaft fällt aber Grunderwerbsteuer an, gestaffelt nach dem Grundstückswert: 0,5 % für die ersten 250.000 €, 2 % für die nächsten 150.000 €, 3,5 % darüber. Dazu kommt die Eintragungsgebühr ins Grundbuch. Beide Beträge rechnen Sie im Erbkosten-Rechner in einer Minute selbst aus.

Welche Steuern fallen beim Verkauf eines geerbten Hauses an?

Beim Verkauf fällt Immobilienertragsteuer (ImmoESt) an: 30 % vom Wertzuwachs seit der Anschaffung durch den Erblasser. Für Altvermögen (Anschaffung vor dem 31.3.2002) gilt eine Pauschale vom Verkaufspreis: effektiv 4,2 % bei Kaufvertrag bis 31.12.2026, 6 % ab 1.1.2027. Wer bei Altvermögen ohne Umwidmung ohnehin verkaufen will, spart also mit einem Vertrag bis Jahresende. Ob die Hauptwohnsitzbefreiung greift, hängt vom Einzelfall ab. Die Herstellerbefreiung hilft Erben dagegen nicht, auch wenn der Erblasser das Haus selbst gebaut hat. Die kostenlose Ersteinschätzung zeigt, welche dieser Regeln für Ihre Lage in Frage kommen. Sie ersetzt keine Steuerberatung.

Können wir als Erbengemeinschaft das Haus einfach verkaufen?

Nur gemeinsam. Vor der Einantwortung gehört die Immobilie zur Verlassenschaft, ein Verkauf braucht dann die Genehmigung des Verlassenschaftsgerichts. Nach der Einantwortung entsteht schlichtes Miteigentum, der Verkauf braucht die Zustimmung aller Miterben. Am schnellsten einigen sich Erben mit einem neutralen Wert als gemeinsamer Grundlage, etwa aus einem Gutachten. Das erspart die teure und langwierige Teilungsklage. Wie Sie zu diesem Wert kommen, zeigt die kostenlose Ersteinschätzung.

Geerbtes Haus verkaufen oder vermieten?

Für viele Erben ist der Verkauf der einfachere Weg, Vermieten lohnt sich vor allem bei guter Lage und geringem Sanierungsbedarf. Den Ausschlag geben Zustand, Lage, Finanzierung und Ihre Lebenssituation: Sanierungsbedarf, laufende Kosten (Betriebskosten, Versicherung, Instandhaltung), Vermieterpflichten und die steuerliche Behandlung der Mieteinnahmen sprechen oft für den Verkauf. Der Vermieten-oder-verkaufen-Rechner stellt beide Wege mit Ihren Zahlen gegenüber, die kostenlose Ersteinschätzung ordnet Kosten und Optionen für Ihre Lage ein.

Was ist die Einantwortung und wie lange dauert sie?

Die Einantwortung ist der gerichtliche Beschluss, mit dem die Verlassenschaft auf die Erben übergeht. Mit seiner Rechtskraft werden Sie Eigentümer, danach folgt die Eintragung im Grundbuch. Eine gesetzliche Dauer gibt es nicht: Einfache Verfahren sind oft nach einigen Monaten abgeschlossen, mehrere Erben, ein Inventar oder Testamentsfragen verlängern sie. Die Zeit können Sie nutzen: Wertermittlung, Unterlagen und Maklerauswahl lassen sich schon davor vorbereiten.

Was kostet die Ersteinschätzung, und was passiert mit meinen Daten?

Nichts. Die Ersteinschätzung ist kostenlos und unverbindlich: Ihren Fahrplan bekommen Sie sofort per E-Mail, die schriftliche Ersteinschätzung der Redaktion innerhalb eines Werktags. Ihre Angaben verwenden wir dafür und für Rückfragen. An einen Partner wie einen Makler oder Gutachter geben wir sie nur weiter, wenn Sie das ausdrücklich möchten, und diese Zustimmung können Sie jederzeit per E-Mail widerrufen. Wie wir das kostenlose Angebot finanzieren, steht auf der Seite So funktioniert's.

Haus geerbt im Bundesland Salzburg: Steuern und Ablauf

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