Steuern beim geerbten Haus: GrESt, ImmoESt & Befreiungen

Wer in Österreich ein Haus erbt, zahlt keine Erbschaftssteuer. Geld kostet der Erbfall trotzdem: Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr fallen beim Übergang ins Grundbuch an, die Immobilienertragsteuer erst, wenn verkauft wird.

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Steuersätze, Fristen und Gebühren zuletzt geprüft am 22. September 2026. Ändert sich ein Gesetz, passen wir die Seite an.

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Die drei Fragen, die zuerst kommen

Fällt auf das geerbte Haus eine Erbschaftssteuer an?

Nein. Die Erbschaftssteuer wurde 2008 abgeschafft, und sie ist nicht zurückgekommen. Geblieben sind die Grunderwerbsteuer, die bei Erbschaft und Schenkung im Familienkreis nach einem Stufentarif vom Grundstückswert berechnet wird, und die Eintragungsgebühr im Grundbuch von 1,1 Prozent. Welche Beträge zusammenkommen, rechnet der Beitrag was Erben in Österreich wirklich zahlen durch, für die Übergabe zu Lebzeiten der Beitrag Steuern bei der Schenkung eines Hauses.

Wie viel Steuer kostet der Verkauf?

Beim Verkauf greift die Immobilienertragsteuer mit 30 Prozent vom Veräußerungsgewinn. Für Altvermögen, also Liegenschaften, die am 31.3.2012 nicht mehr steuerverfangen waren und damit vor dem 31.3.2002 angeschafft wurden, gibt es stattdessen eine Pauschale vom Verkaufspreis: effektiv 4,2 Prozent bei Kaufverträgen bis 31.12.2026 und 6 Prozent ab 1.1.2027. Die Sätze erklärt der Beitrag Immobilienertragsteuer im Überblick, den Sonderfall Erbschaft der Beitrag ImmoESt beim geerbten Haus.

Kann der Verkauf steuerfrei bleiben?

Ja, wenn das Haus lange genug der eigene Hauptwohnsitz war. Genau daran scheitert es bei Erben oft, weil dort die verstorbene Person gewohnt hat und nicht die Erbin oder der Erbe. Welche Fristen gelten und wann die Befreiung trotzdem greift, steht im Beitrag Hauptwohnsitzbefreiung beim Hausverkauf.

Typischer Ablauf

Den Grundstückswert ermitteln. Er ist die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer und entscheidet damit über die erste Rechnung.
Die Grunderwerbsteuer nach dem Stufentarif und die Eintragungsgebühr im Grundbuch einplanen. Im Familienkreis gibt es für die Gebühr eine begünstigte Bemessungsgrundlage.
Die Umschreibung im Grundbuch vorbereiten und alle Belege sammeln. Was dafür gebraucht wird, listet die Checkliste Unterlagen für die Verlassenschaft.
Vor einem Verkauf die Steuer rechnen. Der ImmoESt-Rechner stellt Altvermögen und Neuvermögen nebeneinander.
Bei Altvermögen den Stichtag 1.1.2027 prüfen. Die Checkliste Verkauf noch heuer abschließen führt durch diese Entscheidung.

Wichtige Begriffe

Altvermögen: Liegenschaften, die am 31.3.2012 nicht mehr steuerverfangen waren, praktisch also vor dem 31.3.2002 angeschafft wurden. Für sie gilt die Pauschalbesteuerung.
Neuvermögen: Liegenschaften, die am 31.3.2012 noch steuerverfangen waren, praktisch also am 31.3.2002 oder später angeschafft wurden. Hier wird der tatsächliche Gewinn besteuert.
Grundstückswert: Die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer bei unentgeltlichen Erwerben.
Stufentarif der Grunderwerbsteuer: Der gestaffelte Satz, der für Erbschaft und Schenkung im Familienkreis gilt.
Grundbuch-Eintragungsgebühr: Die Gerichtsgebühr für die Eintragung des Eigentums, 1,1 Prozent der Bemessungsgrundlage.
Hauptwohnsitzbefreiung: Die wichtigste Ausnahme von der Immobilienertragsteuer, an Fristen gebunden.
Selbstberechnung der ImmoESt: Der übliche Weg: Notarin oder Notar berechnet und führt die Steuer ab.

Alle Begriffe stehen im Lexikon für Erben.

Rechner und Checklisten

ImmoESt-Rechner: Steuer beim Verkauf, mit Altvermögen und dem Stichtag 2027.
Erbschaftssteuer-Rechner: Was statt der abgeschafften Erbschaftssteuer tatsächlich anfällt.
Checkliste ImmoESt 2027: Verkauf noch heuer abschließen? Entscheidungshilfe für Altvermögen.

Weiter zu allen Rechnern für Erben und zu den Checklisten für Erben.

Wann Sie Hilfe holen sollten

Holen Sie sich Unterstützung, sobald mehrere Regeln gleichzeitig mitreden: Altvermögen plus Umwidmung, ein Verkauf über die Jahresgrenze, eine Erbengemeinschaft mit unterschiedlichen Wohnsitzen oder ein Auslandsbezug. Die Berechnung selbst übernimmt in der Regel die Notarin oder der Notar, doch die Entscheidung davor treffen Sie. Wenn Sie wissen wollen, welche Steuerregeln für Ihren Verkauf in Frage kommen und wie Sie zu einem belastbaren Wert kommen, starten Sie mit der kostenlosen Ersteinschätzung. Sie ist unverbindlich und kostet Sie nichts.

Häufige Fragen zum geerbten Haus

Muss ich in Österreich Erbschaftssteuer zahlen, wenn ich ein Haus erbe?

Nein. Die Erbschafts- und Schenkungssteuer wurde in Österreich mit 1. August 2008 abgeschafft. Beim Erwerb durch Erbschaft fällt aber Grunderwerbsteuer an, gestaffelt nach dem Grundstückswert: 0,5 % für die ersten 250.000 €, 2 % für die nächsten 150.000 €, 3,5 % darüber. Dazu kommt die Eintragungsgebühr ins Grundbuch. Beide Beträge rechnen Sie im Erbkosten-Rechner in einer Minute selbst aus.

Welche Steuern fallen beim Verkauf eines geerbten Hauses an?

Beim Verkauf fällt Immobilienertragsteuer (ImmoESt) an: 30 % vom Wertzuwachs seit der Anschaffung durch den Erblasser. Für Altvermögen (Anschaffung vor dem 31.3.2002) gilt eine Pauschale vom Verkaufspreis: effektiv 4,2 % bei Kaufvertrag bis 31.12.2026, 6 % ab 1.1.2027. Wer bei Altvermögen ohne Umwidmung ohnehin verkaufen will, spart also mit einem Vertrag bis Jahresende. Ob die Hauptwohnsitzbefreiung greift, hängt vom Einzelfall ab. Die Herstellerbefreiung hilft Erben dagegen nicht, auch wenn der Erblasser das Haus selbst gebaut hat. Die kostenlose Ersteinschätzung zeigt, welche dieser Regeln für Ihre Lage in Frage kommen. Sie ersetzt keine Steuerberatung.

Können wir als Erbengemeinschaft das Haus einfach verkaufen?

Nur gemeinsam. Vor der Einantwortung gehört die Immobilie zur Verlassenschaft, ein Verkauf braucht dann die Genehmigung des Verlassenschaftsgerichts. Nach der Einantwortung entsteht schlichtes Miteigentum, der Verkauf braucht die Zustimmung aller Miterben. Am schnellsten einigen sich Erben mit einem neutralen Wert als gemeinsamer Grundlage, etwa aus einem Gutachten. Das erspart die teure und langwierige Teilungsklage. Wie Sie zu diesem Wert kommen, zeigt die kostenlose Ersteinschätzung.

Geerbtes Haus verkaufen oder vermieten?

Für viele Erben ist der Verkauf der einfachere Weg, Vermieten lohnt sich vor allem bei guter Lage und geringem Sanierungsbedarf. Den Ausschlag geben Zustand, Lage, Finanzierung und Ihre Lebenssituation: Sanierungsbedarf, laufende Kosten (Betriebskosten, Versicherung, Instandhaltung), Vermieterpflichten und die steuerliche Behandlung der Mieteinnahmen sprechen oft für den Verkauf. Der Vermieten-oder-verkaufen-Rechner stellt beide Wege mit Ihren Zahlen gegenüber, die kostenlose Ersteinschätzung ordnet Kosten und Optionen für Ihre Lage ein.

Was ist die Einantwortung und wie lange dauert sie?

Die Einantwortung ist der gerichtliche Beschluss, mit dem die Verlassenschaft auf die Erben übergeht. Mit seiner Rechtskraft werden Sie Eigentümer, danach folgt die Eintragung im Grundbuch. Eine gesetzliche Dauer gibt es nicht: Einfache Verfahren sind oft nach einigen Monaten abgeschlossen, mehrere Erben, ein Inventar oder Testamentsfragen verlängern sie. Die Zeit können Sie nutzen: Wertermittlung, Unterlagen und Maklerauswahl lassen sich schon davor vorbereiten.

Was kostet die Ersteinschätzung, und was passiert mit meinen Daten?

Nichts. Die Ersteinschätzung ist kostenlos und unverbindlich: Ihren Fahrplan bekommen Sie sofort per E-Mail, die schriftliche Ersteinschätzung der Redaktion innerhalb eines Werktags. Ihre Angaben verwenden wir dafür und für Rückfragen. An einen Partner wie einen Makler oder Gutachter geben wir sie nur weiter, wenn Sie das ausdrücklich möchten, und diese Zustimmung können Sie jederzeit per E-Mail widerrufen. Wie wir das kostenlose Angebot finanzieren, steht auf der Seite So funktioniert's.

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