Wohnrecht (Wohnungsgebrauchsrecht)

Ausführlich: Haus mit Wohnrecht verkaufen · Rechnen: Wohnrecht-Rechner

Zwei Rechte unter einem Namen

„Wohnrecht“ ist im Alltag ein Sammelbegriff. Das Gesetz kennt in § 521 ABGB die Servitut der Wohnung als „das Recht, die bewohnbaren Theile eines Hauses zu seinem Bedürfnisse zu benützen“. Der Paragraf unterscheidet dann zwei Ausprägungen: Wer nur einen Teil oder nur zum eigenen Bedürfnis nutzen darf, hat ein Wohnungsgebrauchsrecht, für das die Regeln des Gebrauchsrechts gelten. Darf der Berechtigte alle bewohnbaren Teile ohne Einschränkung nutzen, liegt ein Wohnungsfruchtgenuss vor, für den die Regeln des Fruchtgenusses gelten. Diese Unterscheidung entscheidet über Geld, deshalb gehört sie in jeden Vertrag ausdrücklich hinein.

Höchstpersönlich

Das Gebrauchsrecht ist die Befugnis, eine fremde Sache „ohne Verletzung der Substanz, bloß zu seinem Bedürfnisse zu benützen“ (§ 504 ABGB). Der Berechtigte „darf auch das Recht an keinen andern übertragen“ (§ 507 ABGB). Damit ist klar: Ein reines Wohnungsgebrauchsrecht kann nicht vermietet, nicht verkauft und nicht vererbt werden. Es dient der Versorgung einer bestimmten Person, sonst nichts.

Wer zahlt was

Alle Nutzungen, die über den Gebrauch hinausgehen, bleiben beim Eigentümer. Er trägt dafür „alle ordentliche und außerordentliche, auf der Sache haftende Lasten“ und muss die Sache „auf seine Kosten in gutem Stande“ erhalten. Nur wenn die Kosten den beim Eigentümer verbleibenden Nutzen übersteigen, muss der Berechtigte den Überschuss tragen oder vom Gebrauch abstehen (§ 508 ABGB). In der Praxis wird die Kostentragung im Vertrag ohnehin näher geregelt, etwa für Betriebskosten und Energie.

Erlöschen und Löschung

Persönliche Servituten hören mit dem Tod auf (§ 529 ABGB). Ein lebenslanges Wohnrecht endet also automatisch mit dem Tod des Berechtigten, unabhängig davon, was im Grundbuch steht. Die Eintragung wird dadurch inhaltsleer. Ist eine Eintragung gegenstandslos, weil das Recht nicht besteht, kann das Grundbuchsgericht sie löschen (§ 131 GBG). In der Praxis wird der Löschungsantrag mit der Sterbeurkunde belegt. Dafür fällt die fixe Eingabengebühr je Grundbuchsgesuch an; eine Eintragungsgebühr von 1,1 Prozent fällt bei einer Löschung nicht an, weil kein Recht erworben wird.

Solange das Recht besteht, ist es eine Last, die gegen jeden Käufer wirkt, sobald sie verbüchert ist. Wie sich das auf einen Verkauf auswirkt und was das Recht wert ist, behandeln der Beitrag zu Wohnrecht und Fruchtgenuss und der Wohnrecht-Rechner.

Keine Rechts- oder Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte ziehen Sie Notar:in oder Rechtsanwält:in bei.