ImmoESt 2027: Mehrbelastung je Bezirk und Bundesland

Die Bundesregierung schätzt in der Wirkungsfolgenabschätzung zum Budgetbegleitgesetz 2027-2028, dass die Senkung der pauschalen Anschaffungskosten bei Altgrundstücken 100 Mio. Euro Mehreinnahmen im Jahr 2027 bringt und ab 2028 120 Mio. Euro pro Jahr. Der Budgetdienst des Parlaments bestätigt beide Beträge. Ab 2028 sind das rechnerisch rund 330.000 Euro je Kalendertag. Rund 12 % davon gehen an die Gemeinden.

Die Schätzung umfasst Altvermögen und umgewidmete Grundstücke zusammen. Ein Verkaufsvolumen oder eine Zahl der Verkäufe leiten wir daraus bewusst nicht ab: Wie viel auf umgewidmete Grundstücke, Regelbesteuerung oder Verlustausgleich entfällt, weist die Schätzung nicht aus.

Rechtslage

Bei Altvermögen (am 31.3.2012 nicht mehr steuerverfangen, in der Regel vor dem 31.3.2002 angeschafft) wird die Immobilienertragsteuer nicht vom Gewinn berechnet, sondern pauschal: Als Anschaffungskosten gelten bei einem Kaufvertrag bis 31.12.2026 86 % des Erlöses, ab 1.1.2027 80 % (§ 30 Abs. 4 EStG idF BGBl. I Nr. 62/2026). Mit dem Sondersteuersatz von 30 % ergibt das effektiv 4,2 % beziehungsweise 6 % des Verkaufspreises, also 1,8 Prozentpunkte mehr. Die neue Fassung gilt für Veräußerungen nach dem 31.12.2026 (§ 124b Z 498 EStG); dass dabei das Datum des Kaufvertrags zählt und nicht die Zahlung, steht in den Erläuterungen zur Regierungsvorlage 523 d.B., Seite 27. Erben übernehmen den Anschaffungszeitpunkt der Eltern oder des letzten Käufers.

Rechnung A: je Bezirk

• Preis: Durchschnittspreis in Euro je m² Wohnfläche aus der Tabelle „Häuserpreise 2025“ von Statistik Austria, Grundstückskategorie B (mittleres Drittel der Grundstücksgrößen im Bezirk), Bauperiode 1961 bis 1990, mittlere Wohnflächenklasse des Bundeslands.
• Modellwert = Preis mal Mitte der mittleren Wohnflächenklasse. Preis mal Wohnfläche ist die Rechenregel von Statistik Austria; die Klassenmitte als Modellwohnfläche ist unsere Annahme.
• ImmoESt bis 31.12.2026 = Modellwert mal 4,2 %, ab 1.1.2027 = Modellwert mal 6 %, Mehrbelastung = Modellwert mal 1,8 %.

Abdeckung: 93 politische Bezirke außerhalb Wiens und 12 Wiener Gemeindebezirke, zusammen 105 Zeilen mit Wert. Für 11 Wiener Gemeindebezirke (Innere Stadt, Leopoldstadt, Landstraße, Wieden, Margareten, Mariahilf, Neubau, Josefstadt, Alsergrund, Rudolfsheim-Fünfhaus, Brigittenau) weist Statistik Austria keine Hauspreise aus. Zählt man Wien als eine Einheit, liegt der Österreich-Median bei rund 5.550 Euro statt 5.710 Euro. 14 Bezirke tragen eine Fußnote von Statistik Austria, weil es dort wenige Hausverkäufe gibt; sie sind mit ¹ markiert und taugen nicht für Ranglisten-Schlagzeilen.

Rechnung B: je Bundesland

Medianpreis aller Häuser je m² Wohnfläche 2025 laut Pressemitteilung von Statistik Austria, mal einheitlich 130 m², damit die Länder vergleichbar sind. Das ist gröber als Rechnung A (alle Bauperioden inklusive Neubau, alle Grundstücksgrößen) und ein anderes Modell; Österreich ergibt so 369.000 Euro Modellwert und 6.640 Euro Mehrbelastung.

Wie stark die Annahmen zählen

Die gewählte Tabellenzelle bestimmt das Ergebnis. Mit anderer Grundstücksgröße oder Bauperiode liegt der Österreich-Median der Mehrbelastung zwischen 4.210 Euro und 8.380 Euro:

Quelle: STATISTIK AUSTRIA, Immobilien-Durchschnittspreise 2025; Berechnung und Bearbeitung: haus-geerbt.at.

Rundung und Nachprüfung

Gerechnet wird exakt auf den Cent, gerundet einmal am Ende: Modellwert auf 1.000 Euro, Steuerbeträge auf 10 Euro. Gerundete Spalten können sich deshalb um bis zu 10 Euro nicht exakt aufaddieren. Ein Skript liest die unveränderte Originaldatei von Statistik Austria, prüft ihr Layout und schreibt Tabellen und CSV; eine unabhängige Nachrechnung ergab in allen Zeilen dieselben Beträge.

Was die Zahl nicht ist

Kein Verkehrswert Ihres Hauses: Für die ImmoESt zählt der tatsächliche Verkaufserlös. Die Tabellen von Statistik Austria sind eine von drei wählbaren Methoden, den Grundstückswert für die Grunderwerbsteuer bei Erbschaft und Schenkung zu ermitteln (§ 3 Abs. 2 Grundstückswertverordnung, davon 71,25 %), aber keine Bewertung Ihres Hauses durch das Finanzamt.

Alle Vorbehalte

1. Modellrechnung mit statistischen Durchschnittspreisen von Statistik Austria (geometrische Mittel der Hausverkäufe 2021 bis 2025 auf Preisniveau 2025). Kein Verkehrswert eines einzelnen Hauses und keine Preisprognose für 2027.
2. Gilt nur für Altvermögen: Das Haus wurde vor dem 31. März 2002 gekauft. Bei geerbten Häusern zählt das Kaufdatum der Eltern oder des letzten Käufers, nicht das Baujahr und nicht der Erbfall.
3. Gilt nur ohne Umwidmung nach 1987. Bei umgewidmeten Grundstücken steigt die Steuer um 3 statt um 1,8 Prozentpunkte des Verkaufspreises.
4. Die Erbschaft selbst löst keine Immobilienertragsteuer aus, erst der Verkauf.
5. Maßgeblich ist das Datum des Kaufvertrags (Verpflichtungsgeschäft), nicht die Zahlung und nicht der Grundbucheintrag: § 124b Z 498 EStG in Verbindung mit den Erläuterungen zur Regierungsvorlage 523 d.B., Seite 27. Sonderfälle wie bedingte Verträge, nötige Genehmigungen oder ein Verkauf durch die Verlassenschaft vor der Einantwortung individuell prüfen lassen.
6. Nicht berücksichtigt: Hauptwohnsitzbefreiung, Antrag auf Rechnung mit den tatsächlichen Anschaffungskosten (§ 30 Abs. 5 EStG), Regelbesteuerungsoption, Nebenkosten und Herstellungsaufwand.
7. Die gewählte Tabellenzelle (mittleres Grundstück, Bauperiode 1961 bis 1990, mittlere Wohnfläche) bestimmt das Ergebnis. Mit anderer Grundstücksgröße oder Bauperiode liegt der Österreich-Median zwischen 4.210 und 8.380 Euro.
8. Bezirke mit Fußnote von Statistik Austria haben wenige Hausverkäufe, ihre Werte sind unsicherer. In Wien gibt es nur für 12 von 23 Gemeindebezirken Hauspreise.

Quellen

• STATISTIK AUSTRIA: Immobilien-Durchschnittspreise 2025, Häuserpreise 2025 (.ods) (abgerufen am 6.10.2026)
• STATISTIK AUSTRIA: Pressemitteilung 14 186-105/26: Durchschnittliche Immobilienpreise 2025 erneut gestiegen, Tabelle 1 (abgerufen am 6.10.2026)
• STATISTIK AUSTRIA: Immobilien-Durchschnittspreise, Hinweise zur Anwendung, Version 2025 (abgerufen am 6.10.2026)
• § 30 Abs. 4 EStG 1988 idF BGBl. I Nr. 62/2026 und § 124b Z 498 EStG 1988 (abgerufen am 6.10.2026)
• BGBl. I Nr. 62/2026 (Budgetbegleitgesetz 2027-2028), Art. 25 Z 8, 9 und 20 (abgerufen am 6.10.2026)
• Parlament Österreich: Budgetbegleitgesetz 2027-2028 (523 d.B. XXVIII. GP), Erläuterungen, Seite 27 von 65, zu Art. 25 Z 8, 9 und 20: „Umfasst sind Veräußerungen nach dem 31. Dezember 2026, wobei auf das Verpflichtungsgeschäft und nicht auf den Zufluss der Einkünfte abgestellt werden soll.“ (abgerufen am 6.10.2026)
• Parlament Österreich: Budgetbegleitgesetz 2027-2028 (523 d.B. XXVIII. GP), Vorblatt und WFA, Seite 123 und 132 von 422 (Finanzielle Auswirkungen pro Maßnahme, in Tsd. Euro), Seite 128 von 422 (Maßnahme 4, Verpflichtungsgeschäft), Seite 145 von 422 (Erträge je Körperschaft), Seite 149 von 422 (Erläuterung der Schätzung) (abgerufen am 6.10.2026)
• Budgetdienst: Budgetrelevante Maßnahmen des Budgetbegleitgesetzes 2027-2028, Analyse vom 18. Juni 2026, Seite 6 (Tabelle 1), Seite 19 (Tabelle 8), Seite 21 (abgerufen am 6.10.2026)

Bitte zitieren Sie so:

Quelle: haus-geerbt.at, „ImmoESt 2027: Mehrbelastung je Bezirk“ (Stand 6.10.2026), Berechnung auf Basis von STATISTIK AUSTRIA, Immobilien-Durchschnittspreise 2025, haus-geerbt.at/daten/immoest-2027-bezirke

Unsere Berechnung (Tabellen, CSV und Grafiken) geben wir unter der Lizenz CC BY 4.0 frei: Sie dürfen sie übernehmen und bearbeiten, auch kommerziell, wenn Sie haus-geerbt.at als Quelle nennen. Die zugrunde liegenden Preise sind Inhalte von Statistik Austria und stehen nicht unter CC BY 4.0; ihre Weiterverwendung ist mit der Quellenangabe „STATISTIK AUSTRIA“ und einem Hinweis auf die Bearbeitung erlaubt. Deshalb steht unter jeder Tabelle: Quelle: STATISTIK AUSTRIA, Immobilien-Durchschnittspreise 2025; Berechnung und Bearbeitung: haus-geerbt.at.

Grafiken als PNG und SVG, Rechenbeispiele und den Kontakt für Rückfragen finden Redaktionen auf der Presseseite von haus-geerbt.at.

Die Tabelle zeigt ein Modellhaus. Mit Ihrem eigenen Verkaufspreis rechnen Sie im ImmoESt-Rechner, hier vorbelegt mit dem Modellwert des mittleren Bezirks (317.000 Euro). Was sich ab 2027 genau ändert, warum es gerade Erben trifft und wann Eile berechtigt ist, erklärt der Beitrag zur ImmoESt-Erhöhung ab 2027. Ob sich ein Abschluss bis 31.12.2026 für Sie überhaupt ausgeht, prüfen Sie mit der Checkliste zum Verkauf noch vor 2027. Gericht, Landesrecht und Marktlage je Bundesland finden Sie unter Regionen im Überblick.