Was sich geändert hat

Erbrecht und Steuern ändern sich laufend, und viele Ratgeber im Netz sind veraltet. Hier stehen die Änderungen, die für ein geerbtes Haus zählen, mit Datum, Erklärung und Primärquelle. Zuletzt in Kraft getreten: Gerichtliches Testament abgeschafft (1. August 2026).

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Jahreswechsel 2027: was sich ändert

Was zum 1. Jänner 2027 beschlossen ist und welche befristeten Regeln wir zum Jahreswechsel gegen den Gesetzestext prüfen. Jeder Punkt führt zu seinem Eintrag auf dieser Seite und zu der Seite, die das Thema ausführlich behandelt.

Zeitleiste

Neueste zuerst. Beschlossene Änderungen, die erst in Zukunft gelten, sind als solche markiert. Wie wir prüfen und welche Quellen wir verwenden, steht unter Quellen.

  1. beschlossen, gilt ab diesem Datum

    Immobilienertragsteuer auf Altvermögen steigt auf 6 %

    Das Budgetbegleitgesetz 2027-2028 senkt die pauschalen Anschaffungskosten beim Altvermögen von 86 % auf 80 % des Erlöses. Die effektive Steuer steigt damit von 4,2 % auf 6 %, bei Grundstücken, die nach dem 31.12.1987 umgewidmet wurden, von 18 % auf 21 %. Maßgeblich ist das Datum des Kaufvertrags: Wer bis 31.12.2026 unterschreibt, zahlt noch den alten Satz. Laut Wirkungsfolgenabschätzung rechnet die Bundesregierung mit Mehreinnahmen von 100 Mio. Euro im Jahr 2027 und 120 Mio. Euro pro Jahr ab 2028, der Budgetdienst des Parlaments bestätigt beide Beträge.

    Mehr dazu: ImmoESt-Erhöhung 2027: Altvermögen von 4,2 % auf 6 %, ImmoESt 2027 je Bezirk (Daten), Immobilienertragsteuer bei Erbschaft: Haus verkaufen, Altvermögen, ImmoESt 2027: Verkauf noch heuer abschließen?, ImmoESt-Rechner

    Quelle: RIS: BGBl. I Nr. 62/2026 (Budgetbegleitgesetz 2027-2028), RIS: § 30 EStG 1988, Fassung ab 1.1.2027, Parlament: Erläuterungen zur Regierungsvorlage 523 d.B., S. 27, Parlament: Wirkungsfolgenabschätzung zu 523 d.B., Budgetdienst: Analyse vom 18.6.2026

  2. Gerichtliches Testament abgeschafft

    Die §§ 581 und 582 ABGB über die gerichtliche letztwillige Verfügung sind mit Ablauf des 31.7.2026 weggefallen. Die Hinterlegung beim Bezirksgericht als eigene Testamentsform gibt es seither nicht mehr. Wer diese Form geplant hatte, wählt stattdessen die notarielle Verfügung (§ 583 ABGB); eigenhändiges und fremdhändiges Testament bleiben unverändert.

    Mehr dazu: Testament und Haus: Formen, Erbvertrag, typische Fehler, Testament (letztwillige Verfügung)

    Quelle: RIS: § 581 ABGB, letzte Fassung bis 31.7.2026, RIS: § 583 ABGB (Verfügung vor Notaren)

  3. Energieausweis-Vorlage-Gesetz neu gefasst

    Das EAVG 2012 gilt seit 1.7.2026 in einer neuen Fassung, die die EU-Gebäuderichtlinie 2024/1275 umsetzt. Beim Verkauf ist der Energieausweis weiterhin vor der Vertragserklärung vorzulegen; neu ist, dass der Käufer ihn auf Papier verlangen kann. Ratgeber von vor Juli 2026 beziehen sich auf die alte Fassung.

    Mehr dazu: Energieausweis beim Hausverkauf: Pflicht, Fristen, Strafen, Energieausweis, Unterlagen für den Hausverkauf

    Quelle: RIS: § 4 EAVG 2012 (BGBl. I Nr. 38/2026)

  4. Grunderwerbsteuer: keine Verteilung auf fünf Jahresbeträge mehr

    Bis 31.3.2026 konnte die Grunderwerbsteuer bei unentgeltlichem Erwerb auf Antrag auf bis zu fünf Jahresbeträge verteilt werden (§ 7 Abs. 3 GrEStG). Das Abgabenänderungsgesetz 2025 hat diese Möglichkeit mit 1.4.2026 gestrichen. Möglich bleibt ein Antrag auf Zahlungserleichterung nach § 212 BAO. Der Stufentarif selbst ist gleich geblieben.

    Mehr dazu: Grunderwerbsteuer bei Erbschaft und Schenkung: Stufentarif, Stufentarif der Grunderwerbsteuer

    Quelle: RIS: § 7 GrEStG 1987, Fassung ab 1.4.2026 (BGBl. I Nr. 97/2025), RIS: § 7 GrEStG 1987, Fassung bis 31.3.2026

  5. Mietrecht: Mindestbefristung fünf Jahre

    Befristete Mietverträge über Wohnungen müssen seit 1.1.2026 grundsätzlich mindestens fünf Jahre laufen. Die bekannten drei Jahre gelten nur noch, wenn der Vermieter kein Unternehmer im Sinn des Konsumentenschutzgesetzes ist, was bei privaten Erben meist zutrifft. Ältere Ratgeber nennen hier noch pauschal drei Jahre.

    Mehr dazu: Geerbtes Haus vermieten oder verkaufen: die Entscheidung, Rechner: Vermieten oder verkaufen

    Quelle: RIS: § 29 MRG, Fassung ab 1.1.2026 (BGBl. I Nr. 114/2025)

  6. Gebühren des Gerichtskommissärs valorisiert

    Die Gebühr des Notars als Gerichtskommissär richtet sich nach § 13 GKTG und dem Wert der Aktiva. Seit 1.5.2023 gelten die valorisierten Beträge, in den ersten drei Stufen 17,10, 25,70 und 34,10 Euro statt der Beträge im Grundtext des Gesetzes. Unser Verlassenschaftskosten-Rechner rechnet mit den valorisierten Beträgen.

    Mehr dazu: Notarkosten der Verlassenschaft: Wer was verrechnet, Verlassenschaft in Österreich: Leitfaden nach dem Todesfall, Gerichtskommissär, Verlassenschaftskosten-Rechner

    Quelle: RIS: BGBl. II Nr. 133/2023 (Zuschlag zu den GKTG-Beträgen), RIS: § 13 GKTG mit Anmerkungen

  7. Leerstandsabgaben in vier Bundesländern

    Salzburg (ZWAG) und Tirol (TFLAG) haben 2022 Gesetze beschlossen, die ihre Gemeinden zu einer Abgabe auf leerstehende Wohnungen ermächtigen, ebenso die Steiermark (StZWAG); Vorarlberg folgte mit dem Zweitwohnungsabgabegesetz, das seit 1.1.2024 gilt. Eine Ausnahme für Wohnungen im laufenden Verlassenschaftsverfahren kennen nur Salzburg und Tirol. Ob Ihre Gemeinde die Abgabe tatsächlich einhebt, sagt Ihnen das Gemeindeamt.

    Mehr dazu: Leerstehendes Haus geerbt: Kosten, Abgaben, Winter, Haus geerbt im Bundesland Salzburg: Steuern und Ablauf, Haus geerbt in Tirol: Steuern, Ablauf und Bewertung, Haus geerbt in der Steiermark: Steuern, Ablauf und Bewertung, Haus geerbt in Vorarlberg: Steuern, Ablauf und Bewertung

    Quelle: RIS: Salzburger ZWAG, RIS: Tiroler TFLAG, RIS: Steiermärkisches StZWAG, RIS: Vorarlberger ZAG

  8. Pflegeregress abgeschafft

    Seit 1.1.2018 darf die Sozialhilfe zur Deckung von Pflegeheimkosten nicht mehr auf das Vermögen der Heimbewohner, ihrer Angehörigen, Erben und Geschenknehmer greifen. Herangezogen wird nur laufendes Einkommen, in der Regel 80 % der Pension und das Pflegegeld. Das Haus der Eltern bleibt für die Heimkosten unangetastet.

    Mehr dazu: Pflegeregress: Darf der Staat auf das Elternhaus zugreifen?, Pflege finanzieren mit dem Haus: Wege und Grenzen, Pflegeregress

    Quelle: RIS: § 330a ASVG (Verbot des Pflegeregresses)

  9. Große Erbrechtsreform

    Das Erbrechts-Änderungsgesetz 2015 hat das Erbrecht im ABGB mit 1.1.2017 neu geordnet. Für Erben von Immobilien am wichtigsten: Eltern sind nicht mehr pflichtteilsberechtigt, nur noch Nachkommen und Ehegatten oder eingetragene Partner. Wer den Verstorbenen gepflegt hat, kann ein Pflegevermächtnis verlangen (§ 677 ABGB). Und für fremdhändige Testamente gelten strengere Formvorschriften (§ 579 ABGB).

    Mehr dazu: Pflichtteil in Österreich: Höhe, Fristen und das Haus, Gesetzliche Erbfolge in Österreich: Wer erbt ohne Testament?, Pflegevermächtnis: Anspruch für pflegende Angehörige, Testament und Haus: Formen, Erbvertrag, typische Fehler

    Quelle: RIS: BGBl. I Nr. 87/2015 (Erbrechts-Änderungsgesetz 2015), RIS: § 757 ABGB (Pflichtteilsberechtigte)

  10. Immobilienertragsteuer steigt auf 30 %

    Die Steuerreform 2015/2016 hob den besonderen Steuersatz für Grundstücksverkäufe von 25 % auf 30 %. Beim Altvermögen ergibt das mit den pauschalen Anschaffungskosten von 86 % eine effektive Steuer von 4,2 % des Verkaufserlöses. Dieser Satz gilt für Kaufverträge bis 31.12.2026.

    Mehr dazu: Immobilienertragsteuer (ImmoESt): Sätze und Altvermögen, Steuern beim Hausverkauf in Österreich: wer zahlt was, Geerbtes Haus verkaufen: der Ablauf in 7 Schritten

    Quelle: RIS: BGBl. I Nr. 118/2015 (Steuerreformgesetz 2015/2016), RIS: § 30a EStG 1988, Fassung ab 1.1.2016

  11. Grunderwerbsteuer: Stufentarif vom Grundstückswert

    Seit 2016 wird die Grunderwerbsteuer bei Erbschaft und Schenkung vom Grundstückswert berechnet, nicht mehr vom Einheitswert. Für den unentgeltlichen Erwerb gilt ein Stufentarif: 0,5 % für die ersten 250.000 Euro, 2 % für die nächsten 150.000 Euro, 3,5 % darüber. Erwerbe von derselben Person werden über fünf Jahre zusammengerechnet.

    Mehr dazu: Grunderwerbsteuer bei Erbschaft und Schenkung: Stufentarif, Grundstückswert berechnen: drei Wege und der BMF-Rechner, Stufentarif der Grunderwerbsteuer, Grundstückswert (Definition)

    Quelle: RIS: § 7 GrEStG 1987, Fassung ab 1.1.2016, RIS: § 4 GrEStG 1987, Fassung ab 1.1.2016

  12. Immobilienertragsteuer statt Spekulationsfrist

    Mit dem 1. Stabilitätsgesetz 2012 wurde die Spekulationsfrist durch die Immobilienertragsteuer ersetzt: Gewinne aus privaten Grundstücksverkäufen sind seither unabhängig von der Behaltedauer steuerpflichtig, damals mit 25 %. Seitdem gibt es die Unterscheidung zwischen Altvermögen (am 31.3.2012 nicht mehr steuerverfangen) und Neuvermögen. Erben übernehmen den Anschaffungszeitpunkt des Verstorbenen.

    Mehr dazu: Immobilienertragsteuer (ImmoESt): Sätze und Altvermögen, Immobilienertragsteuer bei Erbschaft: Haus verkaufen, Altvermögen, Neuvermögen

    Quelle: RIS: BGBl. I Nr. 22/2012 (1. Stabilitätsgesetz 2012), RIS: § 30a EStG 1988, Fassung ab 1.4.2012

  13. Erbschafts- und Schenkungssteuer entfallen

    Seit dem 1. August 2008 fällt in Österreich keine Erbschaftssteuer und keine Schenkungssteuer mehr an. Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, zahlt dafür aber weiterhin Grunderwerbsteuer und die Eintragungsgebühr für das Grundbuch. Schenkungen bestimmter Vermögenswerte sind dem Finanzamt zu melden (§ 121a BAO).

    Mehr dazu: Erbschaftssteuer Österreich: Was Erben 2026 wirklich zahlen, Schenkungssteuer Österreich: Was beim Haus schenken anfällt, Erbschaftssteuer Deutschland und Österreich: der Grenzfall

    Quelle: oesterreich.gv.at: Erbschaftssteuer

Ausblick

Diese Punkte beobachten wir, sie sind aber noch kein geltendes Recht oder noch nicht endgültig. Auf unseren Seiten steht bis dahin die aktuelle Rechtslage; sobald sich etwas ändert, wandert der Punkt in die Zeitleiste.

Korrekturprotokoll

Jeder inhaltliche Fehler, den wir finden oder gemeldet bekommen, landet hier: wann, auf welcher Seite, was sich geändert hat und warum. Auch Korrekturen aus der Prüfung vor dem Start stehen hier.

  1. Was: Die befristete Befreiung von der Eintragungsgebühr für Wohnraum (§ 25a GGG) ist jetzt als ausgelaufen beschrieben: Sie galt nur für Grundbuchsanträge, die bis 30. Juni 2026 einlangten. Vorher stand sie im Präsens, als würde sie noch gelten. Außerdem korrigiert: Bei § 26a GGG zählt in der Praxis meist der dreifache Einheitswert, nicht die 30-Prozent-Grenze.

    Warum: Die Übergangsbestimmung Art. VI Z 82 GGG lässt §§ 25a bis 25c mit 1. Juli 2026 außer Kraft treten, im RIS nachgelesen. Die Aussage zur 30-Prozent-Grenze widersprach dem eigenen Rechenbeispiel im Ratgeber.

    Betrifft: Grundbucheintragungsgebühr: 1,1 % und § 26a GGG für Erben, Grundbuch-Eintragungsgebühr (Definition), Erbschaftssteuer-Rechner

  2. Was: Die Angabe „meist drei bis zwölf Monate“ zur Verfahrensdauer ist gestrichen; der Text sagt jetzt, dass es keine gesetzliche Dauer gibt. Außerdem präzisiert: Eigentümer wird der Erbe erst mit Rechtskraft der Einantwortung, und die Grundbuchseintragung beantragen die Erben selbst.

    Warum: Weder das Außerstreitgesetz noch oesterreich.gv.at nennen eine Verfahrensdauer. Die übrigen Punkte folgen aus § 182 AußStrG und der Beschreibung auf oesterreich.gv.at.

    Betrifft: Verlassenschaftsverfahren in Österreich: Ablauf und Dauer

  3. Was: Tirol nimmt Wohnungen im Verlassenschaftsverfahren von der Leerstandsabgabe aus (§ 7 lit. b Z 9 TFLAG). Die frühere Aussage, Tirol kenne diese Ausnahme nicht, ist korrigiert.

    Warum: Der Ausnahmekatalog war nur auszugsweise geprüft; die Ausnahme steht in der letzten Ziffer. Jetzt im Volltext geprüft.

    Betrifft: Haus geerbt in Tirol: Steuern, Ablauf und Bewertung, Leerstehendes Haus geerbt: Kosten, Abgaben, Winter

  4. Was: Die Steiermark hat eine landesgesetzliche Leerstandsabgabe (StZWAG, LGBl. Nr. 46/2022). Die frühere Aussage, es gebe keine, ist gestrichen.

    Warum: Eine Titelsuche nach „Leerstandsabgabe“ findet das Wort „Wohnungsleerstandsabgabegesetz“ nicht. Negativbefunde prüfen wir seither immer im Volltext nach.

    Betrifft: Haus geerbt in der Steiermark: Steuern, Ablauf und Bewertung, Leerstehendes Haus geerbt: Kosten, Abgaben, Winter

  5. Was: Für den Erwerb von Todes wegen gilt in Salzburg das Grundverkehrsgesetz 2023 (S.GVG 2023) mit eigenen Regeln in den §§ 38 bis 42, nicht mehr das Grundverkehrsgesetz 2001.

    Warum: Das S.GVG 2023 ist seit 1.3.2023 in Kraft und hat das alte Gesetz abgelöst.

    Betrifft: Haus geerbt im Bundesland Salzburg: Steuern und Ablauf

  6. Was: Statt „alles braucht Einstimmigkeit“ beschreibt der Artikel jetzt die Stufen des ABGB: ordentliche Verwaltung mit Mehrheit nach Anteilen, wichtige Veränderungen mit Schutz der Überstimmten, Verkauf des ganzen Hauses nur mit allen, Teilung auf Verlangen eines Einzelnen.

    Warum: Die Vereinfachung war falsch. Belegt durch §§ 830, 833, 834, 841 und 843 ABGB.

    Betrifft: Erbengemeinschaft Haus: verkaufen, auszahlen oder behalten?

  7. Was: Die Gebühren des Gerichtskommissärs rechnen jetzt mit den valorisierten Beträgen (in den ersten drei Stufen 17,10, 25,70 und 34,10 Euro).

    Warum: Der Grundtext von § 13 GKTG nennt noch die Beträge von 2015. Seit 1.5.2023 gelten laut BGBl. II Nr. 133/2023 höhere Beträge, die in den RIS-Anmerkungen stehen.

    Betrifft: Notarkosten der Verlassenschaft: Wer was verrechnet, Verlassenschaftskosten-Rechner

  8. Was: Die Herstellerbefreiung wird nicht mehr als Option für Erben dargestellt, sondern einheitlich mit „hilft Erben in aller Regel nicht“.

    Warum: Die Befreiung steht nur dem zu, der das Gebäude selbst errichtet hat, und geht bei Erbschaft oder Schenkung nicht über (§ 30 Abs. 2 Z 2 EStG).

    Betrifft: ImmoESt-Erhöhung 2027: Altvermögen von 4,2 % auf 6 %, Startseite (Häufige Fragen)

  9. Was: Bei umgewidmeten Grundstücken heißt es jetzt, die Pauschale für Anschaffungskosten wird von 40 % auf 30 % gesenkt, nicht „angehoben“.

    Warum: Sinkt die Pauschale, steigt der steuerpflichtige Anteil von 60 % auf 70 %. Das Wort war falsch, die Zahlen stimmten.

    Betrifft: ImmoESt-Erhöhung 2027: Altvermögen von 4,2 % auf 6 %

  10. Was: Neuvermögen heißt jetzt überall „angeschafft ab dem 31.3.2002“ statt „nach dem 31.3.2002“.

    Warum: Mit „nach“ gehörte der Stichtag selbst zu keiner Gruppe. Maßgeblich ist, ob das Grundstück am 31.3.2012 noch steuerverfangen war.

    Betrifft: Steuern beim geerbten Haus, Neuvermögen, Altvermögen

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