Verlassenschaft in Tirol: 13 Bezirksgerichte

Zuständig ist das Bezirksgericht, in dessen Sprengel die verstorbene Person ihren allgemeinen Gerichtsstand hatte, also in aller Regel den letzten Hauptwohnsitz (§ 105 Abs. 1 JN, Quelle: RIS). Die Adresse der geerbten Immobilie ist dafür nicht ausschlaggebend.

In Tirol gibt es 13 Bezirksgerichte: Hall in Tirol, Imst, Innsbruck, Kitzbühel, Kufstein, Landeck, Lienz, Rattenberg, Reutte, Schwaz, Silz, Telfs und Zell am Ziller. Grundlage ist die Verordnung der Bundesregierung über die Sprengel der Bezirksgerichte in Tirol (Quelle: RIS, Gerichtssuche: justiz.gv.at). Dasselbe Gericht führt auch das Grundbuch für die Katastralgemeinden seines Sprengels.

Wie das Verfahren abläuft und wie lange es dauert, ist in ganz Österreich gleich und im Ratgeber zur Verlassenschaft in Österreich beschrieben. Die ersten Schritte nach dem Todesfall listet Todesfall: Was zu tun ist.

Tiroler Landesrecht: Grundverkehr und Freizeitwohnsitz

Tirol reguliert den Immobilienerwerb strenger als die meisten Bundesländer. Das Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996, LGBl. Nr. 61/1996 (Quelle: RIS), verlangt je nach Fall eine Genehmigung der Grundverkehrsbehörde oder eine Erklärung, in Vorbehaltsgemeinden zusätzlich die Erklärung, dass kein neuer Freizeitwohnsitz begründet wird.

Für Erbinnen und Erben stehen die entscheidenden Sätze in den Ausnahmebestimmungen: § 5 lit. a nimmt den Erwerb durch Erben und Vermächtnisnehmer, die zu den gesetzlichen Erben gehören, von der Genehmigungspflicht aus, § 10 lit. a nimmt dieselbe Personengruppe von der Erklärungspflicht aus, jeweils sofern nicht durch ein Erbteilungsübereinkommen von der Anordnung des Gesetzes, des Erblassers oder des Erbvertrags abgegangen wird. Sie erben also nicht unter dem Vorbehalt einer Behörde. Anders kann es aussehen, wenn jemand nur testamentarisch bedacht wurde und nicht zu den gesetzlichen Erben zählt. Das gehört früh mit dem Gerichtskommissär geklärt. Relevant wird das Grundverkehrsrecht ansonsten erst beim späteren Verkauf, weil dann wieder ein Erwerb unter Lebenden vorliegt.

Ob ein Objekt überhaupt als Freizeitwohnsitz genutzt werden darf, entscheidet das Tiroler Raumordnungsgesetz 2022 über das Freizeitwohnsitzverzeichnis der Gemeinde (Quelle: RIS). Ein eingetragener Freizeitwohnsitz ist ein Wertfaktor, eine ungeklärte Nutzung ein Risiko.

Leerstandsabgabe: Ausnahme im Verlassenschaftsverfahren

Tirol hat mit dem Tiroler Freizeitwohnsitz- und Leerstandsabgabegesetz (TFLAG), LGBl. Nr. 86/2022 in der Fassung LGBl. Nr. 65/2026, eine eigene Rechtsgrundlage (Quelle: RIS). § 6 Abs. 1 TFLAG ermächtigt die Gemeinden, für Wohnungen ohne Hauptwohnsitzmeldung über einen durchgehenden Zeitraum von sechs Monaten eine Leerstandsabgabe zu erheben. Es ist also eine Ermächtigung: Ob und in welcher Höhe etwas anfällt, entscheidet die Gemeinde.

Für Erben wichtig: § 7 lit. b Z 9 TFLAG nimmt Wohnungen ausdrücklich aus, „die sich im Verlassenschaftsverfahren befinden, unabhängig davon, in welchem Land oder Staat das Verlassenschaftsverfahren anhängig ist“. Während des laufenden Verfahrens droht also keine Leerstandsabgabe. Nach der Einantwortung endet diese Ausnahme, und dann zählt, ob eine andere Ausnahme greift, etwa das Gebäude mit bis zu zwei Wohnungen, in dem die Eigentümer selbst hauptwohnsitzgemeldet sind. Was ein leer stehendes Haus sonst noch kostet, rechnet Geerbtes Haus und Leerstand durch.

Geschlossene Höfe: das Tiroler Höfegesetz

Tirol ist neben Kärnten eines von zwei Bundesländern, in denen das bundesweite Anerbengesetz nicht gilt (§ 21 AnerbG, Quelle: RIS). An seine Stelle tritt das Tiroler Höfegesetz, Stammfassung LGBl. Nr. 47/1900 (Quelle: RIS). Ob es auf einen geerbten Hof anzuwenden ist, entscheidet nicht der Ertrag, sondern die Eintragung in der Höfeabteilung des Grundbuchs (§ 1 THG). Wer wissen will, ob das Höfegesetz gilt, schaut also ins Grundbuch. Ein geschlossener Hof fällt bei mehreren Miterben nur einer Person zu, dem Anerben, und lässt sich nicht einfach parzellieren und verkaufen. Was das für die weichenden Geschwister bedeutet, erklärt Bauernhof erben und das Anerbenrecht.

Marktlage: knapper Baugrund in den Tälern

Tirols Siedlungsraum ist von Natur aus eng, nutzbarer Boden konzentriert sich auf die Täler. Der Großraum Innsbruck sowie touristisch geprägte Regionen zählen zu den nachgefragtesten Lagen des Landes. In abgelegeneren Seitentälern hängt die Verkäuflichkeit stärker von Zustand und Erreichbarkeit ab. Was Ihr geerbtes Haus im Einzelfall wert und wie gut es veräußerbar ist, zeigt eine neutrale Ersteinschätzung, die Lage, Zustand und rechtliche Nutzbarkeit zusammenbringt. Wie Sie zu einem belastbaren Wert kommen, erklärt Haus schätzen lassen im Erbfall.

Steuern: Es gelten die österreichweiten Regeln

Eine Erbschaftssteuer wird in Österreich seit 2008 nicht mehr erhoben. Beim Erwerb fallen Grunderwerbsteuer (gestaffelt 0,5 / 2 / 3,5 % vom Grundstückswert) und die Eintragungsgebühr im Grundbuch an. Bei einem späteren Verkauf kommt die Immobilienertragsteuer hinzu: 30 % vom Wertzuwachs, bei Altvermögen effektiv 4,2 % vom Verkaufspreis bei Vertragsabschluss bis Ende 2026 und 6 % ab 2027. Mehr dazu im Ratgeber Erbschaftssteuer in Österreich, durchrechnen können Sie Ihren Fall mit den Rechnern.

Für die Landeshauptstadt gibt es eine eigene Seite mit zuständigem Bezirksgericht, Landesrecht und Marktlage: Haus geerbt in Innsbruck.

Was die ImmoESt-Erhöhung 2027 in Tirol kostet

Für ein typisches geerbtes Haus (Modellhaus: Baujahr 1961 bis 1990, mittleres Grundstück, 135 m² Wohnfläche) bedeutet ein Kaufvertrag ab 1. Jänner 2027 statt bis 31. Dezember 2026 im Median der 9 Bezirke von Tirol rund 11.360 Euro mehr Immobilienertragsteuer. Je nach Bezirk sind es 7.030 Euro bis 20.150 Euro, im Median aller 105 Bezirke und Wiener Gemeindebezirke Österreichs 5.710 Euro.

ImmoESt beim Verkauf des Modellhauses (Altvermögen) in Euro
Bezirk	Modellwert	Vertrag bis 31.12.2026	Vertrag ab 1.1.2027	Mehrbelastung
Kitzbühel	1.119.000	47.020	67.170	20.150
Innsbruck-Stadt¹ (wenige Hausverkäufe)	1.027.000	43.120	61.600	18.480
Lienz	391.000	16.400	23.430	7.030

Modellrechnung, kein Verkehrswert Ihres Hauses. Gilt nur, wenn das Haus vor dem 31. März 2002 gekauft wurde (bei geerbten Häusern zählt das Kaufdatum der Eltern) und nicht nach 1987 umgewidmet wurde; maßgeblich ist das Datum des Kaufvertrags. ¹ Wenige Hausverkäufe laut Statistik Austria, der Wert ist unsicherer. Quelle: STATISTIK AUSTRIA, Immobilien-Durchschnittspreise 2025; Berechnung und Bearbeitung: haus-geerbt.at, Stand 6.10.2026. Alle Bezirke und die Methode: ImmoESt 2027 je Bezirk.

Keine Rechts- oder Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte ziehen Sie Notar:in oder Steuerberater:in bei.

Häufige Fragen zum geerbten Haus

Muss ich in Österreich Erbschaftssteuer zahlen, wenn ich ein Haus erbe?

Nein. Die Erbschafts- und Schenkungssteuer wurde in Österreich mit 1. August 2008 abgeschafft. Beim Erwerb durch Erbschaft fällt aber Grunderwerbsteuer an, gestaffelt nach dem Grundstückswert: 0,5 % für die ersten 250.000 €, 2 % für die nächsten 150.000 €, 3,5 % darüber. Dazu kommt die Eintragungsgebühr ins Grundbuch. Beide Beträge rechnen Sie im Erbkosten-Rechner in einer Minute selbst aus.

Welche Steuern fallen beim Verkauf eines geerbten Hauses an?

Beim Verkauf fällt Immobilienertragsteuer (ImmoESt) an: 30 % vom Wertzuwachs seit der Anschaffung durch den Erblasser. Für Altvermögen (Anschaffung vor dem 31.3.2002) gilt eine Pauschale vom Verkaufspreis: effektiv 4,2 % bei Kaufvertrag bis 31.12.2026, 6 % ab 1.1.2027. Wer bei Altvermögen ohne Umwidmung ohnehin verkaufen will, spart also mit einem Vertrag bis Jahresende. Ob die Hauptwohnsitzbefreiung greift, hängt vom Einzelfall ab. Die Herstellerbefreiung hilft Erben dagegen nicht, auch wenn der Erblasser das Haus selbst gebaut hat. Die kostenlose Ersteinschätzung zeigt, welche dieser Regeln für Ihre Lage in Frage kommen. Sie ersetzt keine Steuerberatung.

Können wir als Erbengemeinschaft das Haus einfach verkaufen?

Nur gemeinsam. Vor der Einantwortung gehört die Immobilie zur Verlassenschaft, ein Verkauf braucht dann die Genehmigung des Verlassenschaftsgerichts. Nach der Einantwortung entsteht schlichtes Miteigentum, der Verkauf braucht die Zustimmung aller Miterben. Am schnellsten einigen sich Erben mit einem neutralen Wert als gemeinsamer Grundlage, etwa aus einem Gutachten. Das erspart die teure und langwierige Teilungsklage. Wie Sie zu diesem Wert kommen, zeigt die kostenlose Ersteinschätzung.

Geerbtes Haus verkaufen oder vermieten?

Für viele Erben ist der Verkauf der einfachere Weg, Vermieten lohnt sich vor allem bei guter Lage und geringem Sanierungsbedarf. Den Ausschlag geben Zustand, Lage, Finanzierung und Ihre Lebenssituation: Sanierungsbedarf, laufende Kosten (Betriebskosten, Versicherung, Instandhaltung), Vermieterpflichten und die steuerliche Behandlung der Mieteinnahmen sprechen oft für den Verkauf. Der Vermieten-oder-verkaufen-Rechner stellt beide Wege mit Ihren Zahlen gegenüber, die kostenlose Ersteinschätzung ordnet Kosten und Optionen für Ihre Lage ein.

Was ist die Einantwortung und wie lange dauert sie?

Die Einantwortung ist der gerichtliche Beschluss, mit dem die Verlassenschaft auf die Erben übergeht. Mit seiner Rechtskraft werden Sie Eigentümer, danach folgt die Eintragung im Grundbuch. Eine gesetzliche Dauer gibt es nicht: Einfache Verfahren sind oft nach einigen Monaten abgeschlossen, mehrere Erben, ein Inventar oder Testamentsfragen verlängern sie. Die Zeit können Sie nutzen: Wertermittlung, Unterlagen und Maklerauswahl lassen sich schon davor vorbereiten.

Was kostet die Ersteinschätzung, und was passiert mit meinen Daten?

Nichts. Die Ersteinschätzung ist kostenlos und unverbindlich: Ihren Fahrplan bekommen Sie sofort per E-Mail, die schriftliche Ersteinschätzung der Redaktion innerhalb eines Werktags. Ihre Angaben verwenden wir dafür und für Rückfragen. An einen Partner wie einen Makler oder Gutachter geben wir sie nur weiter, wenn Sie das ausdrücklich möchten, und diese Zustimmung können Sie jederzeit per E-Mail widerrufen. Wie wir das kostenlose Angebot finanzieren, steht auf der Seite So funktioniert's.

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