Rechner · Verkauf
Geerbtes Haus vermieten oder verkaufen: der Zahlenvergleich
Die Miete klingt nach laufendem Einkommen, bis der Grenzsteuersatz zuschlägt und die Abschreibung fast nichts hergibt. Der Rechner stellt beide Wege nebeneinander: was nach Steuern aus der Vermietung bleibt und was der Verkauf heute netto bringt.
Redaktion haus-geerbt.at
- Rechtsstand aktuell
- Direkt aus offiziellen Quellen RIS, Finanzministerium, oesterreich.gv.at
Ihre Zahlen
Ohne Betriebskosten. Betriebskosten sind ein Durchlaufposten.
Annahme, kein Rechtswert: Instandhaltung, Verwaltung und Leerstandsrisiko zusammen. Wir setzen 20 % voreingestellt an, bei einem alten Haus ist mehr realistisch.
Der Satz, mit dem Ihr nächster Euro Einkommen besteuert wird. Die Mieteinkünfte kommen oben auf Ihr übriges Einkommen drauf.
Nicht der Verkehrswert. Bei unentgeltlichem Erwerb ist die AfA des Rechtsvorgängers fortzusetzen (§ 16 Abs. 1 Z 8 lit. b EStG), und die ist bei alten Elternhäusern oft sehr niedrig oder gar nicht vorhanden. Kennen Sie den Wert nicht, lassen Sie das Feld leer: dann rechnen wir ohne AfA. Derselbe Betrag dient bei Neuvermögen als Anschaffungskosten für die ImmoESt.
Annahme. Grund und Boden werden nicht abgeschrieben. Ohne Nachweis eines anderen Verhältnisses sind nach § 16 Abs. 1 Z 8 lit. d EStG 40 % Grundanteil auszuscheiden, der Gebäudeanteil beträgt dann 60 %.
Annahme, keine Prognose. Voreingestellt 0 %, damit das Ergebnis nicht von einer Wunschzahl lebt.
Altvermögen heißt: Der Rechtsvorgänger hat vor dem 31.3.2002 angeschafft. Entscheidend ist er, nicht der Erbfall.
Maßgeblich ist der Tag des Kaufvertrags, nicht die Zahlung.
Geben Sie oben Verkehrswert und Miete ein, das Ergebnis erscheint hier.
Ergebnis des Vergleichs
- Bruttorendite p. a.
- Nettorendite p. a.
Jetzt verkaufen
- Erlös
- Netto heute
- Pro Erbe
Vermieten und später verkaufen
- Jahresmiete
- AfA 1,5 % (mindert nur die Steuer)
- Nettomiete pro Jahr
- Summe
- Pro Erbe
Was dieser Vergleich bewusst weglässt
- Keine Abzinsung. Eine Nettomiete im Jahr 10 wird genauso gezählt wie ein Euro heute. Wer den Verkaufserlös veranlagen würde, muss diesen Zinsvorteil dagegenrechnen.
- Keine Finanzierung. Kreditzinsen wären Werbungskosten und würden die Steuer senken, die Tilgung würde die Liquidität belasten. Beides bildet der Rechner nicht ab.
- Keine Leerstandsmonate als eigene Größe. Das Leerstandsrisiko steckt pauschal in der Kostenquote.
- Keine Liebhaberei. Wenn die Vermietung auf Dauer keinen Überschuss erwarten lässt, kann das Finanzamt sie als Liebhaberei einstufen. Dann sind die Verluste steuerlich nicht verwertbar. Das ist vor allem bei einer teuer sanierten Einzelwohnung mit hoher Fremdfinanzierung ein Thema.
- Ein Verlustjahr ergibt hier 0 Steuer, keine Gutschrift. In der Realität kann ein Verlust aus Vermietung mit anderen Einkünften ausgeglichen werden. Der Rechner rechnet bewusst vorsichtig.
- Keine Fünfzehntel. Instandsetzungsaufwand bei Wohngebäuden ist nach § 28 Abs. 2 EStG zwingend auf fünfzehn Jahre zu verteilen, und bei entgeltlicher Übertragung sind die restlichen Fünfzehntelbeträge ab dem Folgejahr verloren. Wer saniert und dann verkauft, verschenkt sie.
- Die Anschaffungskosten werden am Ende nicht um die AfA gekürzt. Bei Neuvermögen erhöht die geltend gemachte AfA in der Praxis den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. Das Ergebnis der Mietvariante ist insofern eher zu günstig gerechnet.
Diese Zahlen in eine persönliche Ersteinschätzung mitnehmen
Der Vergleich hängt am erzielbaren Preis. Die Ersteinschätzung nennt öffentliche Anhaltspunkte zum Marktniveau in Ihrer Region.
Ihr Einfamilienhaus fällt meist nicht unter das MRG
§ 1 Abs. 2 Z 5 MRG nimmt Mietgegenstände in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten vollständig aus. Dann gilt das Mietrecht des ABGB: freie Mietzinsvereinbarung, freie Befristung, kein Kündigungsschutz nach § 30 MRG. Bei der geerbten Eigentumswohnung im Neubau greift dagegen die Teilanwendung nach § 1 Abs. 4 Z 3 MRG.
Befristung: seit 1.1.2026 fünf Jahre
Im Anwendungsbereich des MRG verlangt § 29 Abs. 1 Z 3 lit. b in der ab 1.1.2026 geltenden Fassung bei Wohnungen mindestens fünf Jahre. Die bekannten drei Jahre gelten nur noch, wenn der Vermieter zum Zeitpunkt der Befristung kein Unternehmer im Sinn des KSchG war. Ältere Ratgeber im Netz nennen hier noch pauschal drei Jahre.
Vermieten kann die Mehrheit, verkaufen nur alle
Die übliche Vermietung zählt zur ordentlichen Verwaltung, dort entscheidet nach § 833 ABGB die Mehrheit der Stimmen nach dem Verhältnis der Anteile. Der Verkauf ist eine Verfügung über die ganze Sache und braucht Einstimmigkeit. In der Erbengemeinschaft dreht das die Machtverhältnisse.
Der Mietvertrag überlebt den Erbfall
Nach § 14 Abs. 1 MRG wird der Mietvertrag durch den Tod des Vermieters oder des Mieters nicht aufgehoben. Wer ein bereits vermietetes Haus erbt, übernimmt den laufenden Vertrag mit allen Konditionen. Stirbt umgekehrt der Mieter, gehen eintrittsberechtigte Angehörige mit dringendem Wohnbedürfnis dem Erben vor (§ 14 Abs. 2 und 3 MRG).
Beide Wege brauchen denselben Startwert
Ob Mietrendite oder Verkaufserlös: Ohne belastbaren Verkehrswert rechnen Sie ins Blaue. Die Ersteinschätzung ist kostenlos.
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So rechnen wir
Seite A, der Verkauf heute. Vom Erlös geht die Immobilienertragsteuer nach § 30 EStG ab. Bei Altvermögen, also einer Anschaffung des Rechtsvorgängers vor dem 31.3.2002, sind das effektiv 4,2 % des Erlöses bei einem Kaufvertrag bis 31.12.2026 und 6 % ab 1.1.2027. Bei Neuvermögen sind es 30 % des Gewinns, und der Gewinn misst sich an den fortgeführten Anschaffungskosten des Rechtsvorgängers. Details dazu im ImmoESt-Rechner.
Seite B, die Vermietung. Die Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 28 Abs. 1 Z 1 EStG. Sie werden nicht mit einem Sondersteuersatz erfasst, sondern kommen oben auf Ihr übriges Einkommen und werden mit Ihrem Grenzsteuersatz belastet. Von der Miete ziehen wir Ihre Kostenquote und die Abschreibung ab.
Jahresmiete = Kaltmiete × 12
Kosten = Jahresmiete × Kostenquote
AfA = AfA-Basis × Gebäudeanteil × 1,5 %
Steuer = max(Jahresmiete − Kosten − AfA, 0) × Grenzsteuersatz
Nettomiete = Jahresmiete − Kosten − Steuer
Verkaufswert am Ende = Verkehrswert × (1 + Wertsteigerung)n
Summe = Nettomiete × n + Verkaufswert am Ende − ImmoESt am Ende
Bruttorendite = Jahresmiete / Verkehrswert
Nettorendite = Nettomiete / Verkehrswert
Warum die AfA nicht vom Verkehrswert läuft. § 16 Abs. 1 Z 8 lit. b EStG ordnet an: "Wird ein Wirtschaftsgut unentgeltlich erworben, ist die Absetzung für Abnutzung des Rechtsvorgängers fortzusetzen." Der Erbe steigt also in die alte Bemessungsgrundlage des Verstorbenen ein und darf nicht vom heutigen Wert abschreiben. Hat der Verstorbene nie vermietet, gibt es keine fortzusetzende AfA; dann gelten seine tatsächlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten (lit. a). Genau deshalb ist die AfA-Basis hier ein eigenes Feld und steht auf 0, solange Sie nichts eintragen. Den Ausweg über die fiktiven Anschaffungskosten nach lit. c beschreiben wir in den häufigen Fragen.
Der AfA-Satz. § 16 Abs. 1 Z 8 lit. d EStG: "Bei Gebäuden, die der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dienen, können ohne Nachweis der Nutzungsdauer jährlich 1,5% der Bemessungsgrundlage (lit. a bis c) als Absetzung für Abnutzung geltend gemacht werden." Dieselbe Bestimmung schreibt vor: "Ohne Nachweis eines anderen Aufteilungsverhältnisses sind von den Anschaffungskosten eines bebauten Grundstückes 40% als Anteil des Grund und Bodens auszuscheiden." Der voreingestellte Gebäudeanteil von 70 % ist also eine Annahme, die über der Pauschale liegt. Wer sie nicht belegen kann, stellt auf 60 %.
Die AfA ist kein Geldabfluss. Sie senkt die Steuerbemessungsgrundlage, aber nicht Ihr Konto. Deshalb ziehen wir sie bei der Steuer ab und bei der Nettomiete nicht.
Der Verkauf am Ende. Altvermögen bleibt Altvermögen, auch nach zehn Jahren Vermietung. Was sich ändert, ist der Satz: Ein Verkauf in einem Jahr oder später liegt jedenfalls nach dem 31.12.2026 und wird deshalb mit 6 % statt 4,2 % gerechnet. Das ist der stille Preis des Wartens, und bei einem Haus um 400.000 Euro sind das 7.200 Euro.
Quellen, geprüft am 22.9.2026
- § 28 Abs. 1 Z 1 EStG 1988 (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, in Kraft seit 19.04.2024) und § 28 Abs. 2 EStG 1988 (Verteilung von Instandsetzungsaufwand auf fünfzehn Jahre, Verlust der Fünfzehntelbeträge bei entgeltlicher Übertragung): RIS, § 28 EStG 1988.
- § 16 Abs. 1 Z 8 EStG 1988, lit. b (Fortsetzung der AfA des Rechtsvorgängers bei unentgeltlichem Erwerb), lit. c (fiktive Anschaffungskosten) und lit. d (1,5 % AfA, 40 % Grundanteil): RIS, § 16 EStG 1988.
- § 30 EStG 1988 (private Grundstücksveräußerung) mit § 30a und § 124b Z 498 EStG: pauschale Anschaffungskosten für Altvermögen 86 % bis 31.12.2026, 80 % ab 1.1.2027, Sondersteuersatz 30 %, effektiv also 4,2 % und 6 %.
- § 1 Abs. 2 Z 5 und Abs. 4 Z 3 MRG (Vollausnahme Ein- und Zweifamilienhaus, Teilanwendung bei Eigentumswohnungen im Neubau), § 29 Abs. 1 Z 3 MRG in der ab 1.1.2026 geltenden Fassung (Mindestbefristung fünf Jahre, drei Jahre nur bei einem Vermieter, der kein Unternehmer im Sinn des KSchG ist), § 14 MRG (Eintrittsrecht).
- § 833 und § 834 ABGB (ordentliche Verwaltung mit Anteilsmehrheit, wichtige Veränderungen).
- Vertiefung im Ratgeber: Geerbtes Haus vermieten oder verkaufen.
Keine Rechts- oder Steuerberatung. Der Rechner ist ein Größenordnungs-Vergleich, keine Prognose. Vor der Entscheidung gehören die AfA-Basis, ein möglicher Antrag auf fiktive Anschaffungskosten und die Frage der Liebhaberei zu einer Steuerberaterin.
Häufige Fragen
Wie werden Mieteinnahmen aus einem geerbten Haus versteuert?
Als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 28 Abs. 1 Z 1 EStG. Sie erhöhen das zu versteuernde Einkommen und werden mit dem persönlichen Tarif nach § 33 EStG erfasst, nicht mit dem besonderen Steuersatz der Immobilienertragsteuer. Wer ohnehin schon gut verdient, zahlt auf die Miete also seinen Grenzsteuersatz. Abgezogen werden die Werbungskosten und die Absetzung für Abnutzung.
Von welchem Wert darf ich als Erbe abschreiben?
Nicht vom Verkehrswert im Erbfall. Nach § 16 Abs. 1 Z 8 lit. b EStG ist bei unentgeltlichem Erwerb die Absetzung für Abnutzung des Rechtsvorgängers fortzusetzen. Der Erbe steigt also in die alte, oft sehr niedrige Bemessungsgrundlage des Verstorbenen ein. Hat der Verstorbene nie vermietet, gibt es keine fortzusetzende AfA, dann gelten seine tatsächlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten.
Gibt es einen Weg zu einer höheren Abschreibungsbasis?
Ja, § 16 Abs. 1 Z 8 lit. c EStG. Wird ein zum 31. März 2012 nicht steuerverfangenes Grundstück erstmalig zur Erzielung von Einkünften verwendet, können auf Antrag die fiktiven Anschaffungskosten zum Zeitpunkt der erstmaligen Nutzung angesetzt werden. Das gilt entsprechend, wenn ein unentgeltlich erworbenes Gebäude vom Rechtsvorgänger vor dem 1. Jänner 2013 letztmalig zur Einkünfteerzielung genutzt wurde. Bei alten Elternhäusern hebt das die Basis oft erheblich. Diesen Antrag begleitet eine Steuerberaterin.
Wie hoch ist die AfA bei einem vermieteten Haus?
1,5 % der Bemessungsgrundlage pro Jahr, ohne Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer (§ 16 Abs. 1 Z 8 lit. d EStG). Das entspricht rund 66,67 Jahren. Abgeschrieben wird nur das Gebäude: Ohne Nachweis eines anderen Aufteilungsverhältnisses sind 40 % der Anschaffungskosten eines bebauten Grundstücks als Grundanteil auszuscheiden.
Fällt mein geerbtes Einfamilienhaus unter das Mietrechtsgesetz?
Meist nicht. § 1 Abs. 2 Z 5 MRG nimmt Mietgegenstände in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten vollständig aus. Für das typische geerbte Ein- oder Zweifamilienhaus gilt damit das Mietrecht des ABGB: freie Mietzinsvereinbarung, freie Befristung, kein Kündigungsschutz nach § 30 MRG. Bei einer geerbten Eigentumswohnung im Neubau gilt dagegen die Teilanwendung des § 1 Abs. 4 Z 3 MRG.
Wie lange muss ich einen Mietvertrag mindestens befristen?
Im Anwendungsbereich des MRG seit der ab 1.1.2026 geltenden Fassung des § 29 Abs. 1 Z 3 MRG grundsätzlich fünf Jahre. Die bekannten drei Jahre gelten nur noch, wenn der Vermieter zum Zeitpunkt der Befristung kein Unternehmer im Sinn des Konsumentenschutzgesetzes war. Bei privaten Erben ist das meist der Fall, verlassen sollte man sich darauf nicht ungeprüft. Im vom MRG ausgenommenen Einfamilienhaus gibt es diese Mindestdauer ohnehin nicht.
Kann ein einzelner Erbe die Vermietung durchsetzen?
Die übliche Vermietung zählt zur ordentlichen Verwaltung, und dort entscheidet nach § 833 ABGB die Mehrheit der Stimmen, gezählt nach dem Verhältnis der Anteile. Der Verkauf der Liegenschaft ist dagegen keine Verwaltungsmaßnahme, sondern eine Verfügung über die ganze Sache und braucht Einstimmigkeit. Kurz: Vermieten kann die Mehrheit, verkaufen nur alle gemeinsam.
Was ist das Haus heute wert?
Verkehrswert und erzielbare Miete sind die zwei Zahlen, an denen der ganze Vergleich hängt. Die Ersteinschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
- Kostenlos und unverbindlich
- Antwort innerhalb eines Werktags
- Ihre Daten bleiben geschützt
Kostenlos und unverbindlich. Antwort innerhalb eines Werktags.