Haus geerbt in Vorarlberg: Steuern, Ablauf und Bewertung

Verlassenschaft in Vorarlberg: fünf Bezirksgerichte

Zuständig ist das Bezirksgericht, in dessen Sprengel die verstorbene Person ihren allgemeinen Gerichtsstand hatte, also in aller Regel den letzten Hauptwohnsitz (§ 105 Abs. 1 JN, Quelle: RIS). Die Adresse der geerbten Immobilie ist dafür nicht ausschlaggebend.

Vorarlberg hat mit fünf Bezirksgerichten die kleinste Gerichtslandschaft Österreichs: Bezau, Bludenz, Bregenz, Dornbirn und Feldkirch. Grundlage ist die Verordnung der Bundesregierung über die Sprengel von Bezirksgerichten in Vorarlberg (Quelle: RIS, Gerichtsliste: justiz.gv.at). Ein eigenes Bezirksgericht Montafon gibt es nicht, das Montafon gehört zum Sprengel Bludenz. Dasselbe Gericht führt auch das Grundbuch für die Katastralgemeinden seines Sprengels.

Wie das Verfahren abläuft und wie lange es dauert, ist in ganz Österreich gleich und im Ratgeber zur Verlassenschaft in Österreich beschrieben. Die ersten Schritte nach dem Todesfall listet Todesfall: Was zu tun ist.

Vorarlberger Landesrecht: Grundverkehr

Vorarlberg steuert den Immobilienmarkt aktiv, weil Boden im Rheintal knapp ist. Es gilt das Grundverkehrsgesetz, Stammfassung LGBl. Nr. 61/1993, wiederverlautbart mit LGBl. Nr. 42/2004 (Quelle: RIS).

Anders als Oberösterreich oder Kärnten klammert Vorarlberg den Erbfall nicht pauschal aus, sondern nimmt ihn ausdrücklich aus: Nach § 9 Abs. 1 lit. c bedürfen Rechtserwerbe „von Todes wegen durch Personen, die zum Kreis der nächsten Angehörigen (§ 28 Abs. 3) gehören“, weder einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung noch einer Erklärung. Als nahe Angehörige erben Sie also ohne Behördenschritt. Für alle anderen gilt § 9 Abs. 2: Der Erwerb von Todes wegen „ist zu genehmigen, sofern die letztwillige Zuwendung nicht zum Zwecke der Umgehung der sonst geltenden Genehmigungsvoraussetzungen erfolgt ist“. Ein Verfahren findet dann statt, aber mit einer klaren Vorgabe an die Behörde.

Ob ein Objekt als Ferienwohnung genutzt werden darf, entscheidet nicht das Grundverkehrsgesetz, sondern das Raumplanungsgesetz und die Widmung der Gemeinde (Quelle: RIS).

Zweitwohnungs- und Leerstandsabgabe seit 2024

Seit 1. Jänner 2024 gilt das Zweitwohnungsabgabegesetz (ZAG), LGBl. Nr. 59/2023 in der Fassung LGBl. Nr. 27/2024 (Quelle: RIS). Sein Langtitel sagt bereits, dass es zwei Tatbestände abdeckt: die Erhebung einer Abgabe von Zweitwohnsitzen und von Wohnungsleerständen. Es ist eine Ermächtigung, die Gemeinden entscheiden per Beschluss über Einführung und Höhe.

Für Erbinnen und Erben heißt das: Steht eine geerbte Wohnung längere Zeit leer oder dient sie nicht als Hauptwohnsitz, kann daraus eine laufende Abgabenpflicht entstehen. Eine ausdrückliche Ausnahme für Wohnungen im Verlassenschaftsverfahren, wie sie Salzburg und Tirol kennen, enthält das ZAG nicht. Ob Ihre Gemeinde die Abgabe einhebt, sagt Ihnen das Gemeindeamt. Fragen Sie früh nach, bevor Monate vergehen. Was Leerstand sonst noch kostet, von Grundsteuer über Versicherung bis zu Frostschäden im Winter, rechnet Geerbtes Haus und Leerstand durch.

Land- und Forstwirtschaft im Nachlass

Gehören zum Nachlass landwirtschaftliche Flächen oder ein Hof, kann das Anerbengesetz greifen. Es gilt in allen Bundesländern außer Kärnten und Tirol, also auch in Vorarlberg (§ 21 AnerbG, Quelle: RIS). Ob ein Betrieb als Erbhof gilt, hängt an einem Ertragsmaß, nicht an einer Hektarzahl (§ 1 Abs. 1 AnerbG). Dann fällt der Hof nur einer Person zu, dem Anerben. Was das für die weichenden Geschwister bedeutet, erklärt Bauernhof erben und das Anerbenrecht.

Marktlage: verdichtetes Rheintal, hohes Preisniveau

Das Rheintal von Bregenz über Dornbirn bis Feldkirch ist dicht besiedelt und wirtschaftlich stark, nutzbarer Boden entsprechend knapp. Das Land zählt zu den teureren Wohnregionen Österreichs, getragen von stabiler Nachfrage und begrenztem Angebot. In den Bergregionen des Bregenzerwaldes oder Montafons prägen Tourismus und Topografie den Markt, und die Frage nach Widmung und zulässiger Nutzung ist dort besonders wichtig. Was Ihr geerbtes Haus konkret wert ist, hängt von Lage, Zustand und Nutzbarkeit ab. Wie Sie zu einem belastbaren Wert kommen, erklärt Haus schätzen lassen im Erbfall.

Steuern: Es gelten die österreichweiten Regeln

Eine Erbschaftssteuer gibt es in Österreich seit 2008 nicht mehr. Beim Erwerb fallen Grunderwerbsteuer (gestaffelt 0,5 / 2 / 3,5 % vom Grundstückswert) und die Eintragungsgebühr im Grundbuch an. Beim späteren Verkauf greift die Immobilienertragsteuer mit 30 % vom Wertzuwachs, bei Altvermögen effektiv 4,2 % vom Verkaufspreis bei Vertragsabschluss bis Ende 2026 und 6 % ab 2027. Was beim Verkauf sonst noch anfällt, ordnet der Beitrag Steuern beim Hausverkauf. Alles Weitere erklärt der Ratgeber Erbschaftssteuer in Österreich, durchrechnen können Sie Ihren Fall mit den Rechnern.

Für die Landeshauptstadt gibt es eine eigene Seite mit zuständigem Bezirksgericht, Landesrecht und Marktlage: Haus geerbt in Bregenz.

Was die ImmoESt-Erhöhung 2027 in Vorarlberg kostet

Für ein typisches geerbtes Haus (Modellhaus: Baujahr 1961 bis 1990, mittleres Grundstück, 120 m² Wohnfläche) bedeutet ein Kaufvertrag ab 1. Jänner 2027 statt bis 31. Dezember 2026 im Median der 4 Bezirke von Vorarlberg rund 9.610 Euro mehr Immobilienertragsteuer. Je nach Bezirk sind es 8.990 Euro bis 10.700 Euro, im Median aller 105 Bezirke und Wiener Gemeindebezirke Österreichs 5.710 Euro.

Modellrechnung, kein Verkehrswert Ihres Hauses. Gilt nur, wenn das Haus vor dem 31. März 2002 gekauft wurde (bei geerbten Häusern zählt das Kaufdatum der Eltern) und nicht nach 1987 umgewidmet wurde; maßgeblich ist das Datum des Kaufvertrags. Quelle: STATISTIK AUSTRIA, Immobilien-Durchschnittspreise 2025; Berechnung und Bearbeitung: haus-geerbt.at, Stand 6.10.2026. Alle Bezirke und die Methode: ImmoESt 2027 je Bezirk.

Keine Rechts- oder Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte ziehen Sie Notar:in oder Steuerberater:in bei.