Regelbesteuerungsoption (ImmoESt)

Der Grundsatz

Einkünfte aus der Veräußerung von Grundstücken unterliegen einem besonderen Steuersatz von 30 Prozent und werden weder beim Gesamtbetrag der Einkünfte noch beim Einkommen berücksichtigt, „sofern nicht die Regelbesteuerung (Abs. 2) anzuwenden ist“ (§ 30a Abs. 1 EStG). Die Immobilienertragsteuer bei Erbschaft ist damit im Normalfall eine Endbesteuerung: Sie hat mit dem übrigen Einkommen nichts zu tun und treibt den Grenzsteuersatz nicht in die Höhe.

Die Option

„Anstelle des besonderen Steuersatzes von 30% kann auf Antrag der allgemeine Steuertarif angewendet werden (Regelbesteuerungsoption)“ (§ 30a Abs. 2 EStG). Der Antrag wird in der Einkommensteuererklärung gestellt. Entscheidend ist der zweite Satz derselben Bestimmung: Die Option „kann nur für sämtliche Einkünfte, die dem besonderen Steuersatz gemäß Abs. 1 unterliegen, angewendet werden“. Es gibt also kein Rosinenpicken. Wer in einem Jahr zwei Liegenschaften verkauft, muss beide Vorgänge in die Regelbesteuerung ziehen oder keinen.

Wann sie sich rechnet

Die Rechnung ist einfach: Die Option lohnt sich, wenn der persönliche Durchschnittssteuersatz auf das Gesamteinkommen einschließlich des Veräußerungsgewinns unter 30 Prozent liegt. Das kommt vor allem bei Erben mit niedrigem sonstigem Einkommen vor, etwa bei Pensionistinnen und Pensionisten mit kleiner Pension, bei Studierenden oder in einem Jahr ohne Erwerbseinkommen. Auch wenn Verluste aus anderen Einkunftsarten vorhanden sind, kann die Tarifbesteuerung günstiger sein, weil der Gewinn dann in die Verlustverrechnung einbezogen wird. Umgekehrt ist die Option ein Fehler, sobald der Durchschnittssteuersatz auf Einkommen und Gewinn zusammen über 30 Prozent liegt.

Nicht verwechseln

Die Regelbesteuerungsoption betrifft den Steuersatz, nicht die Höhe des Gewinns. Bei Altvermögen wird die Bemessungsgrundlage pauschal ermittelt, und die Steuer beträgt dadurch nur einen kleinen Prozentsatz vom Verkaufserlös. Ist der tatsächliche Gewinn sehr gering, etwa weil das Haus kurz vor dem Verkauf teuer saniert wurde, gibt es dafür eine eigene, davon unabhängige Möglichkeit: „Auf Antrag können die Einkünfte statt nach Abs. 4 auch nach Abs. 3 ermittelt werden“ (§ 30 Abs. 5 EStG), also nach den tatsächlichen Anschaffungs- und Herstellungskosten. Beide Anträge lassen sich kombinieren, sie sind aber zwei verschiedene Entscheidungen.

Verfahren

Die Option ändert nichts daran, dass der Parteienvertreter die ImmoESt im Zuge der Selbstberechnung vorweg abführt. Die Korrektur erfolgt in der Veranlagung: Die bereits entrichtete Immobilienertragsteuer ist auf die zu erhebende Einkommensteuer anzurechnen und mit dem übersteigenden Betrag zu erstatten. Dieselbe Anrechnung sieht das Gesetz für die bloße Veranlagungsoption vor, bei der es beim Steuersatz von 30 Prozent bleibt (§ 30b Abs. 3 EStG). Rechnen Sie den Vergleich vor der Erklärung durch, etwa mit dem ImmoESt-Rechner.

Keine Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte ziehen Sie Steuerberater:in bei.