Maklerprovision

Die Höchstsätze

Für die Vermittlung des Kaufes, Verkaufes oder Tausches einer Liegenschaft legt die Immobilienmaklerverordnung Höchstbeträge fest. § 15 Abs. 2 ImmMV kennt genau zwei Stufen, ausgedrückt in Prozenten des Wertes: bei einem Wert bis 36.336,42 Euro 4 Prozent, bei einem Wert von mehr als 36.336,42 Euro 3 Prozent. Es sind Höchstbeträge, keine Tarife. Verhandeln ist zulässig und üblich, gerade bei hochpreisigen Objekten.

Bemessungsgrundlage ist der vereinbarte Kaufpreis zuzüglich der vom Käufer übernommenen Verpflichtungen, Hypotheken, geldwerten Lasten und Haftungsübernahmen (§ 16 Abs. 1 ImmMV).

Umsatzsteuer kommt dazu

„Die Umsatzsteuer ist in den festgelegten Höchstbeträgen nicht enthalten“ (§ 12 Abs. 1 letzter Satz ImmMV). Die 3 Prozent sind also netto. Mit 20 Prozent Umsatzsteuer werden daraus 3,6 Prozent brutto, und zwar je Seite. Bei einem Doppelmakler, der Käufer und Verkäufer betreut, zahlt jede Seite ihren eigenen Anteil.

Die Verdoppelung

Der teuerste Satz der Verordnung steht in § 12 Abs. 2 ImmMV: Die mit dem Auftraggeber vereinbarte Provision darf den zulässigen Höchstbetrag „bis zu 100 Prozent überschreiten, sofern mit dem anderen Teil keine Provision oder sonstige Vergütung vereinbart wird“. Trägt also nur eine Seite die Provision, sind bis zu 6 Prozent netto und damit 7,2 Prozent brutto zulässig. Wird der Höchstbetrag bei der einen Seite nicht ausgeschöpft, darf die andere Seite nur um diesen Differenzbetrag darüber liegen. Wer als Verkäufer eines geerbten Hauses „provisionsfrei für den Käufer“ anbietet, sollte diese Regel kennen, bevor er unterschreibt.

Nur bei Erfolg

Der Provisionsanspruch entsteht grundsätzlich erst mit dem Zustandekommen des vermittelten Geschäfts (§ 6 Abs. 1 MaklerG). Die bloße Namhaftmachung eines Interessenten begründet keinen Anspruch (§ 6 Abs. 2 MaklerG). Liegen die Voraussetzungen bei mehreren Maklern vor, schuldet der Auftraggeber die Provision trotzdem nur einmal (§ 6 Abs. 5 MaklerG). Vor Abschluss des Maklervertrags muss ein Verbraucher außerdem eine schriftliche Übersicht über alle voraussichtlichen Kosten samt gesondert ausgewiesener Provision erhalten (§ 30b Abs. 1 KSchG).

Kein Bestellerprinzip beim Kauf

Das seit 1. Juli 2023 geltende Erstauftraggeberprinzip erfasst ausschließlich Wohnungsmietverträge: Hat der Vermieter den Makler beauftragt, kann dieser nur mit dem Vermieter eine Provision vereinbaren (§ 17a MaklerG). Beim Kauf gilt das nicht. Dort bleibt die Doppelmaklertätigkeit mit Provision von beiden Seiten zulässig. Die Rechnung im Detail: Maklerprovision in Österreich.

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