Altvermögen

Woher der Begriff kommt

Bis zum 31. März 2012 war der Verkauf einer privaten Immobilie nach Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren steuerfrei. Das 1. Stabilitätsgesetz 2012 hat diese Frist abgeschafft und die Immobilienertragsteuer eingeführt. Für Grundstücke, bei denen die alte Frist am 31. März 2012 bereits abgelaufen war, wollte der Gesetzgeber nicht rückwirkend voll zugreifen. Diese Grundstücke heißen seither Altvermögen. Praktisch heißt das: angeschafft vor dem 31. März 2002.

Abgrenzung zum Neuvermögen

Alles, was der Erblasser ab dem 31. März 2002 angeschafft hat, ist Neuvermögen. Dort wird der tatsächliche Veräußerungsgewinn besteuert, also Verkaufspreis minus Anschaffungskosten und bestimmte Nebenkosten, mit einem Sondersteuersatz von 30 %. Diese Regel bleibt unverändert. Die Grundlagen erklärt der Beitrag zur Immobilienertragsteuer.

Die Pauschale und ihre Änderung 2027

Bei Altvermögen darf statt der echten Anschaffungskosten eine Pauschale angesetzt werden. Nur die Differenz ist steuerpflichtig, darauf fallen 30 % an.

Die Senkung der Pauschale von 86 % auf 80 % stammt aus dem Budgetbegleitgesetz 2027-2028 (BGBl. I Nr. 62/2026). Maßgeblich ist das Datum des Kaufvertrags, nicht die Übergabe und nicht die Eintragung im Grundbuch. Was das für einen geplanten Verkauf bedeutet, rechnet der Beitrag ImmoESt 2027 mit Beispielen durch, durchspielen können Sie es im Erbkosten-Rechner.

Für Grundstücke, die nach dem 31. Dezember 1987 umgewidmet wurden, gelten eigene Sätze: effektiv 18 % bis 2026 und 21 % ab 2027. Das betrifft typischerweise ehemaliges Grünland, das zu Bauland wurde, und gehört in die Steuerberatung.

Wann Erben Altvermögen halten

Eine Erbschaft ist ein unentgeltlicher Erwerb. Steuerlich treten Sie damit in den Anschaffungszeitpunkt des Erblassers ein. Es zählt also nicht, wann Sie geerbt haben, sondern wann Ihre Eltern oder Großeltern das Haus gekauft oder gebaut haben. Haben die Eltern (bzw. der Erblasser) vor dem 31. März 2002 gekauft, ist das geerbte Haus Altvermögen; maßgeblich ist das Kaufdatum, nicht das Erbdatum. Bei einem Elternhaus, das seit Jahrzehnten in der Familie ist, liegt dieses Datum fast immer vor 2002. Der Kaufvertrag oder Übergabevertrag des Erblassers ist deshalb eines der wichtigsten Dokumente, die Sie suchen sollten.

Regelbesteuerungsoption als Alternative

Die Pauschale ist ein Angebot, keine Pflicht. Wer belegen kann, dass der tatsächliche Gewinn kleiner ist als die Pauschale unterstellt, etwa nach hohen Investitionen in die Sanierung, kann die Besteuerung nach dem tatsächlichen Gewinn wählen. Das setzt Belege über Anschaffungs- und Herstellungskosten voraus. Greift dagegen die Hauptwohnsitzbefreiung beim Hausverkauf, fällt gar keine ImmoESt an, und die Pauschale spielt keine Rolle.

Keine Rechts- oder Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte ziehen Sie Notar:in oder Steuerberater:in bei.