Verlassenschaft in Wien: welches Bezirksgericht zuständig ist

Zuständig ist das Bezirksgericht, in dessen Sprengel die verstorbene Person ihren allgemeinen Gerichtsstand hatte, also in aller Regel den letzten Hauptwohnsitz (§ 105 Abs. 1 JN, Quelle: RIS). Die Adresse der geerbten Wohnung ist dafür nicht ausschlaggebend.

In Wien ist jeder Gemeindebezirk einem von zwölf Bezirksgerichten zugeordnet. Die Zuordnung steht in den §§ 1 und 2 des Bezirksgerichts-Organisationsgesetzes für Wien (Quelle: RIS, Gerichtsliste: justiz.gv.at):

Innere Stadt Wien: 1., 3., 4., 5., 6. und 11. Bezirk
Leopoldstadt: 2. und 20. Bezirk
Josefstadt: 7., 8. und 9. Bezirk
Favoriten: 10. Bezirk
Meidling: 12. Bezirk
Hietzing: 13. Bezirk
Fünfhaus: 14. und 15. Bezirk
Hernals: 16. und 17. Bezirk
Döbling: 18. und 19. Bezirk
Floridsdorf: 21. Bezirk
Donaustadt: 22. Bezirk
Liesing: 23. Bezirk

Das Bezirksgericht für Handelssachen Wien deckt alle Bezirke ab, spielt im Verlassenschaftsverfahren über eine Wohnimmobilie aber keine Rolle.

Die Wiener Auffangzuständigkeit

Eine Besonderheit betrifft ganz Österreich, wird aber in Wien abgewickelt. § 105 Abs. 1 JN sieht eine dreistufige Reihenfolge vor: zuerst das Gericht des allgemeinen Gerichtsstands der verstorbenen Person. Lässt sich ein solcher im Inland nicht ermitteln oder ist er bei mehreren Gerichten begründet, entscheidet das Gericht, in dessen Sprengel sich der größte Teil des im Inland gelegenen Vermögens befindet. Erst wenn auch das nicht weiterhilft, ist das Bezirksgericht Innere Stadt Wien zuständig. Wer im Ausland lebt und in Österreich nur eine Wohnung besitzt, landet also nicht automatisch dort. Welches Erbrecht gilt, wenn der letzte Wohnsitz in Deutschland lag, zeigt der Beitrag zur Erbschaft zwischen Deutschland und Österreich.

Auch das Grundbuch führt in Wien das jeweilige Bezirksgericht für die Katastralgemeinden seines Sprengels. Wie das Verfahren abläuft und wie lange es dauert, ist in ganz Österreich gleich und im Ratgeber zur Verlassenschaft in Österreich beschrieben. Die ersten Schritte nach dem Todesfall listet Todesfall: Was zu tun ist.

Wiener Landesrecht: kein allgemeiner Grundverkehr, keine Abgabe

Wien hat als einziges Bundesland kein allgemeines Grundverkehrsgesetz. Beschränkungen gibt es nur für den Erwerb durch Ausländerinnen und Ausländer, geregelt im Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz, LGBl. Nr. 11/1998 (Quelle: RIS). Auch dieses Gesetz erfasst nach § 1 nur Erwerbsvorgänge „unter Lebenden“. Der Erwerb von Todes wegen fällt damit nicht darunter, und zwar unabhängig von der Staatsangehörigkeit der Erbin oder des Erben.

Eine landesgesetzliche Leerstands- oder Zweitwohnsitzabgabe gibt es in Wien nicht, das Wiener Landesrecht enthält kein solches Gesetz (Stand 23.09.2026). Für eine leer stehende geerbte Wohnung fällt also keine Landesabgabe an. Laufende Kosten wie Grundsteuer, Betriebskosten, Rücklage und Versicherung entstehen trotzdem weiter, und viele Gebäudeversicherungen schränken den Schutz bei längerem Leerstand ein. Was das im Jahr ausmacht, rechnet Geerbtes Haus und Leerstand durch.

Besonderheit: Eigentumswohnungen und geerbte Mietverhältnisse

Anders als in den Flächenbundesländern geht es in Wien im Erbfall meist um eine Eigentumswohnung, häufig in einem Gründerzeit-Altbau. Ist die geerbte Wohnung vermietet, kommt das Mietrechtsgesetz ins Spiel, ein Bundesgesetz, das aber wegen des Wiener Altbaubestands hier besonders oft zum Thema wird: Richtwert- oder Kategoriemietzins, weitreichender Kündigungsschutz und das Eintrittsrecht naher Angehöriger in ein bestehendes Mietverhältnis. Ob Sie eine leere oder eine vermietete Wohnung erben, macht für Wert und Verkaufbarkeit einen großen Unterschied. Die Details erklärt Geerbte Wohnung verkaufen.

Der zweite Wiener Klassiker ist die Erbengemeinschaft rund um eine Wohnung mit hohem Wert. Verkaufen, vermieten oder eine Person übernimmt und zahlt die anderen aus: Alle drei Wege brauchen zuerst eine Zahl, auf die sich alle einigen können. Wie das funktioniert, erklärt Erbengemeinschaft und Haus. Ab wann Sie rechtlich Eigentümerin oder Eigentümer sind, erläutert das Lexikon unter Einantwortung. Welche Unterlagen das Verfahren braucht, listet die Checkliste Unterlagen für die Verlassenschaft.

Marktlage: größter Markt, große Lagenunterschiede

Wien ist der größte und liquideste Wohnungsmarkt Österreichs und zählt zugleich zu den teureren. Das heißt aber nicht, dass jede Lage gleich gefragt ist: Zwischen sanierten Altbauten in den inneren Bezirken und Objekten mit Sanierungsstau in den Flächenbezirken am Stadtrand liegen Welten. Was Ihre geerbte Wohnung oder Ihr Haus wert ist, hängt von Lage, Zustand, Miet- oder Eigennutzung und Sanierungsbedarf ab. Wie Sie zu einem belastbaren Wert kommen, erklärt Haus schätzen lassen im Erbfall, den Weg bis zum Kaufvertrag beschreibt Geerbtes Haus verkaufen.

Steuern: Es gelten die österreichweiten Regeln

In Österreich wird seit 2008 keine Erbschaftssteuer mehr eingehoben. Anfallen können hingegen die Grunderwerbsteuer, die gestaffelt mit 0,5 bis 3,5 % vom Grundstückswert berechnet wird, sowie die Eintragungsgebühr für das Grundbuch. Verkaufen Sie die geerbte Immobilie später, greift die Immobilienertragsteuer mit 30 % des Wertzuwachses, bei Altvermögen sind das effektiv 4,2 % vom Verkaufspreis bei Vertragsabschluss bis Ende 2026 und 6 % ab 2027. Warum dabei die Anschaffung durch den Erblasser zählt, erklärt der Beitrag zur Immobilienertragsteuer bei Erbschaft. Die Einordnung im Detail lesen Sie im Ratgeber Erbschaftssteuer in Österreich, durchrechnen können Sie Ihren Fall mit den Rechnern.

Was die ImmoESt-Erhöhung 2027 in Wien kostet

Für ein typisches geerbtes Haus (Modellhaus: Baujahr 1961 bis 1990, mittleres Grundstück, 120 m² Wohnfläche) bedeutet ein Kaufvertrag ab 1. Jänner 2027 statt bis 31. Dezember 2026 im Median der 12 Bezirke von Wien rund 12.800 Euro mehr Immobilienertragsteuer. Je nach Bezirk sind es 9.320 Euro bis 17.480 Euro, im Median aller 105 Bezirke und Wiener Gemeindebezirke Österreichs 5.710 Euro.

ImmoESt beim Verkauf des Modellhauses (Altvermögen) in Euro
Bezirk	Modellwert	Vertrag bis 31.12.2026	Vertrag ab 1.1.2027	Mehrbelastung
Wien-Ottakring¹ (wenige Hausverkäufe)	971.000	40.780	58.260	17.480
Wien-Meidling¹ (wenige Hausverkäufe)	716.000	30.080	42.980	12.890
Wien-Simmering¹ (wenige Hausverkäufe)	518.000	21.750	31.070	9.320

Modellrechnung, kein Verkehrswert Ihres Hauses. Gilt nur, wenn das Haus vor dem 31. März 2002 gekauft wurde (bei geerbten Häusern zählt das Kaufdatum der Eltern) und nicht nach 1987 umgewidmet wurde; maßgeblich ist das Datum des Kaufvertrags. ¹ Wenige Hausverkäufe laut Statistik Austria, der Wert ist unsicherer. Für 11 Bezirke in Wien weist Statistik Austria keine Hauspreise aus. Quelle: STATISTIK AUSTRIA, Immobilien-Durchschnittspreise 2025; Berechnung und Bearbeitung: haus-geerbt.at, Stand 6.10.2026. Alle Bezirke und die Methode: ImmoESt 2027 je Bezirk.

Keine Rechts- oder Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte ziehen Sie Notar:in oder Steuerberater:in bei.

Häufige Fragen zum geerbten Haus

Muss ich in Österreich Erbschaftssteuer zahlen, wenn ich ein Haus erbe?

Nein. Die Erbschafts- und Schenkungssteuer wurde in Österreich mit 1. August 2008 abgeschafft. Beim Erwerb durch Erbschaft fällt aber Grunderwerbsteuer an, gestaffelt nach dem Grundstückswert: 0,5 % für die ersten 250.000 €, 2 % für die nächsten 150.000 €, 3,5 % darüber. Dazu kommt die Eintragungsgebühr ins Grundbuch. Beide Beträge rechnen Sie im Erbkosten-Rechner in einer Minute selbst aus.

Welche Steuern fallen beim Verkauf eines geerbten Hauses an?

Beim Verkauf fällt Immobilienertragsteuer (ImmoESt) an: 30 % vom Wertzuwachs seit der Anschaffung durch den Erblasser. Für Altvermögen (Anschaffung vor dem 31.3.2002) gilt eine Pauschale vom Verkaufspreis: effektiv 4,2 % bei Kaufvertrag bis 31.12.2026, 6 % ab 1.1.2027. Wer bei Altvermögen ohne Umwidmung ohnehin verkaufen will, spart also mit einem Vertrag bis Jahresende. Ob die Hauptwohnsitzbefreiung greift, hängt vom Einzelfall ab. Die Herstellerbefreiung hilft Erben dagegen nicht, auch wenn der Erblasser das Haus selbst gebaut hat. Die kostenlose Ersteinschätzung zeigt, welche dieser Regeln für Ihre Lage in Frage kommen. Sie ersetzt keine Steuerberatung.

Können wir als Erbengemeinschaft das Haus einfach verkaufen?

Nur gemeinsam. Vor der Einantwortung gehört die Immobilie zur Verlassenschaft, ein Verkauf braucht dann die Genehmigung des Verlassenschaftsgerichts. Nach der Einantwortung entsteht schlichtes Miteigentum, der Verkauf braucht die Zustimmung aller Miterben. Am schnellsten einigen sich Erben mit einem neutralen Wert als gemeinsamer Grundlage, etwa aus einem Gutachten. Das erspart die teure und langwierige Teilungsklage. Wie Sie zu diesem Wert kommen, zeigt die kostenlose Ersteinschätzung.

Geerbtes Haus verkaufen oder vermieten?

Für viele Erben ist der Verkauf der einfachere Weg, Vermieten lohnt sich vor allem bei guter Lage und geringem Sanierungsbedarf. Den Ausschlag geben Zustand, Lage, Finanzierung und Ihre Lebenssituation: Sanierungsbedarf, laufende Kosten (Betriebskosten, Versicherung, Instandhaltung), Vermieterpflichten und die steuerliche Behandlung der Mieteinnahmen sprechen oft für den Verkauf. Der Vermieten-oder-verkaufen-Rechner stellt beide Wege mit Ihren Zahlen gegenüber, die kostenlose Ersteinschätzung ordnet Kosten und Optionen für Ihre Lage ein.

Was ist die Einantwortung und wie lange dauert sie?

Die Einantwortung ist der gerichtliche Beschluss, mit dem die Verlassenschaft auf die Erben übergeht. Mit seiner Rechtskraft werden Sie Eigentümer, danach folgt die Eintragung im Grundbuch. Eine gesetzliche Dauer gibt es nicht: Einfache Verfahren sind oft nach einigen Monaten abgeschlossen, mehrere Erben, ein Inventar oder Testamentsfragen verlängern sie. Die Zeit können Sie nutzen: Wertermittlung, Unterlagen und Maklerauswahl lassen sich schon davor vorbereiten.

Was kostet die Ersteinschätzung, und was passiert mit meinen Daten?

Nichts. Die Ersteinschätzung ist kostenlos und unverbindlich: Ihren Fahrplan bekommen Sie sofort per E-Mail, die schriftliche Ersteinschätzung der Redaktion innerhalb eines Werktags. Ihre Angaben verwenden wir dafür und für Rückfragen. An einen Partner wie einen Makler oder Gutachter geben wir sie nur weiter, wenn Sie das ausdrücklich möchten, und diese Zustimmung können Sie jederzeit per E-Mail widerrufen. Wie wir das kostenlose Angebot finanzieren, steht auf der Seite So funktioniert's.

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