Erbrecht bei Immobilien: Pflichtteil, Schenkung, Übergabe

Wem das Haus einmal gehören soll, entscheidet sich am besten zu Lebzeiten und schriftlich. Dieser Bereich erklärt die Wege dorthin, von der Übergabe mit Wohnrecht über das Testament bis zum Pflichtteil, der sich nicht wegplanen lässt.

Warum Sie uns vertrauen können

Rechtsstand aktuell

Steuersätze, Fristen und Gebühren zuletzt geprüft am 22. September 2026. Ändert sich ein Gesetz, passen wir die Seite an.

Direkt aus offiziellen Quellen

Steuersätze, Fristen und Gebühren stammen aus dem österreichischen Gesetz (RIS), vom Finanzministerium oder von oesterreich.gv.at. Die Quelle steht unter jedem Beitrag.

Ihre Daten bleiben geschützt

Wir halten uns an die DSGVO, unsere Server stehen in Deutschland. Ohne Ihre Zustimmung geben wir nichts weiter.

Kostenlos und unverbindlich

Fahrplan und Ersteinschätzung kosten Sie nichts. Sie verpflichten sich zu nichts und entscheiden selbst, wie es weitergeht.

Die drei Fragen, die zuerst kommen

Zu Lebzeiten übergeben oder vererben?

Die Übergabe schafft Klarheit und lässt sich mit Wohnrecht oder Fruchtgenuss für die übergebende Generation absichern. Sie ist allerdings endgültig, und geschenkte Anteile werden dem Pflichtteil unter Umständen wieder hinzugerechnet. Kosten, Vertragsformen und Fallstricke behandelt der Beitrag Haus überschreiben in Österreich, die Abgaben bei einer Übergabe ohne Gegenleistung der Beitrag Schenkungssteuer in Österreich und was stattdessen anfällt.

Wie hoch ist der Pflichtteil?

Pflichtteilsberechtigt sind die Nachkommen sowie die Ehegattin oder der Ehegatte beziehungsweise die eingetragene Partnerin oder der eingetragene Partner. Der Pflichtteil beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils und ist ein Anspruch auf Geld, nicht auf das Haus. Gefordert werden kann er erst ein Jahr nach dem Tod. Alles Weitere steht im Beitrag Pflichtteil in Österreich.

Wer erbt, wenn es kein Testament gibt?

Dann gilt die Reihenfolge des Gesetzes: zuerst Kinder und deren Nachkommen, daneben die Ehegattin oder der Ehegatte, erst danach Eltern und Geschwister. Wer wie viel bekommt, rechnet der Beitrag wer ohne Testament erbt mit Beispielen durch.

Typischer Ablauf

Den Bestand klären: Wem gehört das Haus laut Grundbuch, welche Lasten stehen darin, gibt es bereits ein Testament. Begriffe dazu erklärt das Lexikon für Erben.
Die Form wählen. Testament, Erbvertrag oder Übergabevertrag wirken völlig unterschiedlich. Den Vergleich zieht der Beitrag Testament und Haus.
Die Wohnsicherheit der übergebenden Generation regeln. Der Unterschied zwischen den beiden Rechten steht im Beitrag Wohnrecht und Fruchtgenussrecht, den Kapitalwert liefert der Wohnrecht-Rechner.
Den Pflichtteil der übrigen Kinder durchrechnen, bevor etwas unterschrieben wird. Der Pflichtteil-Rechner zeigt Quote und Betrag.
Für den Fall vorsorgen, dass jemand nicht mehr selbst entscheiden kann. Was in die Vollmacht gehört, steht im Beitrag Vorsorgevollmacht und Immobilie, was ohne Vollmacht gilt, der Beitrag Hausverkauf mit Erwachsenenvertretung.
Die Pflegefrage ehrlich ansehen. Der Beitrag Pflegeregress und Elternhaus trennt, was heute noch gilt, von dem, was oft behauptet wird. Wie sich die Pflege mit dem Haus bezahlen lässt, zeigt der Beitrag Pflege finanzieren mit der Immobilie.

Wichtige Begriffe

Testament (letztwillige Verfügung): Die einseitige Anordnung für den Todesfall, jederzeit widerrufbar, streng formgebunden.
Erbvertrag: Die bindende Variante, nur zwischen Ehegatten und nur als Notariatsakt.
Erb- und Pflichtteilsverzicht: Der Verzicht zu Lebzeiten, häufig gegen Abfindung, ebenfalls als Notariatsakt.
Pflichtteil: Die Hälfte des gesetzlichen Erbteils, als Geldanspruch gegen die Verlassenschaft.
Pflichtteilsergänzung (Hinzurechnung): Holt frühere Schenkungen in die Berechnung des Pflichtteils zurück.
Wohnrecht (Wohnungsgebrauchsrecht): Das Recht, selbst weiter zu wohnen, ohne vermieten zu dürfen.
Fruchtgenussrecht: Das weiter gehende Recht, inklusive Vermietung und Erträgen.
Vorsorgevollmacht: Bestimmt im Voraus, wer entscheiden darf, wenn es selbst nicht mehr geht.

Alle Begriffe stehen im Lexikon für Erben.

Rechner und Checklisten

Pflichtteil-Rechner: Quote und Betrag je pflichtteilsberechtigter Person.
Erbfolge-Rechner: Die gesetzlichen Quoten für Ihre Familienkonstellation.
Wohnrecht-Rechner: Kapitalwert eines lebenslangen Wohnrechts nach Bewertungsgesetz.

Weiter zu allen Rechnern für Erben und zu den Checklisten für Erben.

Wann Sie Hilfe holen sollten

Holen Sie sich Unterstützung, sobald mehr als ein Kind, mehr als eine Immobilie oder eine frühere Schenkung im Spiel ist. Verträge über Liegenschaften gehören ohnehin zur Notarin oder zum Notar, doch davor lohnt eine nüchterne Zahl: Wer den heutigen Wert des Hauses kennt, kann Pflichtteile und Abfindungen realistisch planen, statt sie zu schätzen. Wie Sie zu diesem Wert kommen, zeigt die kostenlose Ersteinschätzung, unverbindlich und ohne Verkaufsabsicht.

Häufige Fragen zum geerbten Haus

Muss ich in Österreich Erbschaftssteuer zahlen, wenn ich ein Haus erbe?

Nein. Die Erbschafts- und Schenkungssteuer wurde in Österreich mit 1. August 2008 abgeschafft. Beim Erwerb durch Erbschaft fällt aber Grunderwerbsteuer an, gestaffelt nach dem Grundstückswert: 0,5 % für die ersten 250.000 €, 2 % für die nächsten 150.000 €, 3,5 % darüber. Dazu kommt die Eintragungsgebühr ins Grundbuch. Beide Beträge rechnen Sie im Erbkosten-Rechner in einer Minute selbst aus.

Welche Steuern fallen beim Verkauf eines geerbten Hauses an?

Beim Verkauf fällt Immobilienertragsteuer (ImmoESt) an: 30 % vom Wertzuwachs seit der Anschaffung durch den Erblasser. Für Altvermögen (Anschaffung vor dem 31.3.2002) gilt eine Pauschale vom Verkaufspreis: effektiv 4,2 % bei Kaufvertrag bis 31.12.2026, 6 % ab 1.1.2027. Wer bei Altvermögen ohne Umwidmung ohnehin verkaufen will, spart also mit einem Vertrag bis Jahresende. Ob die Hauptwohnsitzbefreiung greift, hängt vom Einzelfall ab. Die Herstellerbefreiung hilft Erben dagegen nicht, auch wenn der Erblasser das Haus selbst gebaut hat. Die kostenlose Ersteinschätzung zeigt, welche dieser Regeln für Ihre Lage in Frage kommen. Sie ersetzt keine Steuerberatung.

Können wir als Erbengemeinschaft das Haus einfach verkaufen?

Nur gemeinsam. Vor der Einantwortung gehört die Immobilie zur Verlassenschaft, ein Verkauf braucht dann die Genehmigung des Verlassenschaftsgerichts. Nach der Einantwortung entsteht schlichtes Miteigentum, der Verkauf braucht die Zustimmung aller Miterben. Am schnellsten einigen sich Erben mit einem neutralen Wert als gemeinsamer Grundlage, etwa aus einem Gutachten. Das erspart die teure und langwierige Teilungsklage. Wie Sie zu diesem Wert kommen, zeigt die kostenlose Ersteinschätzung.

Geerbtes Haus verkaufen oder vermieten?

Für viele Erben ist der Verkauf der einfachere Weg, Vermieten lohnt sich vor allem bei guter Lage und geringem Sanierungsbedarf. Den Ausschlag geben Zustand, Lage, Finanzierung und Ihre Lebenssituation: Sanierungsbedarf, laufende Kosten (Betriebskosten, Versicherung, Instandhaltung), Vermieterpflichten und die steuerliche Behandlung der Mieteinnahmen sprechen oft für den Verkauf. Der Vermieten-oder-verkaufen-Rechner stellt beide Wege mit Ihren Zahlen gegenüber, die kostenlose Ersteinschätzung ordnet Kosten und Optionen für Ihre Lage ein.

Was ist die Einantwortung und wie lange dauert sie?

Die Einantwortung ist der gerichtliche Beschluss, mit dem die Verlassenschaft auf die Erben übergeht. Mit seiner Rechtskraft werden Sie Eigentümer, danach folgt die Eintragung im Grundbuch. Eine gesetzliche Dauer gibt es nicht: Einfache Verfahren sind oft nach einigen Monaten abgeschlossen, mehrere Erben, ein Inventar oder Testamentsfragen verlängern sie. Die Zeit können Sie nutzen: Wertermittlung, Unterlagen und Maklerauswahl lassen sich schon davor vorbereiten.

Was kostet die Ersteinschätzung, und was passiert mit meinen Daten?

Nichts. Die Ersteinschätzung ist kostenlos und unverbindlich: Ihren Fahrplan bekommen Sie sofort per E-Mail, die schriftliche Ersteinschätzung der Redaktion innerhalb eines Werktags. Ihre Angaben verwenden wir dafür und für Rückfragen. An einen Partner wie einen Makler oder Gutachter geben wir sie nur weiter, wenn Sie das ausdrücklich möchten, und diese Zustimmung können Sie jederzeit per E-Mail widerrufen. Wie wir das kostenlose Angebot finanzieren, steht auf der Seite So funktioniert's.

Erbrecht, Pflichtteil und Übergabe

Welche Schritte stehen bei Ihnen an? Ihr Fahrplan in 2 Minuten.

Alle Ratgeber