Verlassenschaft in Kärnten: elf Bezirksgerichte

Zuständig ist das Bezirksgericht, in dessen Sprengel die verstorbene Person ihren allgemeinen Gerichtsstand hatte, also in aller Regel den letzten Hauptwohnsitz (§ 105 Abs. 1 JN, Quelle: RIS). Die Adresse der geerbten Immobilie ist dafür nicht ausschlaggebend.

Kärnten hat elf Bezirksgerichte: Bleiburg, Eisenkappel, Feldkirchen, Ferlach, Hermagor, Klagenfurt, Sankt Veit an der Glan, Spittal an der Drau, Villach, Völkermarkt und Wolfsberg. Grundlage ist die Verordnung der Bundesregierung über die Sprengel der Bezirksgerichte in Kärnten (Quelle: RIS, Gerichtsliste: justiz.gv.at). Dasselbe Gericht führt auch das Grundbuch für die Katastralgemeinden seines Sprengels.

Wie das Verfahren abläuft und wie lange es dauert, ist in ganz Österreich gleich und im Ratgeber zur Verlassenschaft in Österreich beschrieben. Die ersten Schritte nach dem Todesfall listet Todesfall: Was zu tun ist.

Kärntner Landesrecht: Grundverkehr und Zweitwohnsitzabgabe

Es gilt das Kärntner Grundverkehrsgesetz 2002 (K-GVG), LGBl. Nr. 9/2004 (Quelle: RIS). Sowohl die Genehmigungspflicht für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke (§ 8 Abs. 1) als auch jene für den Erwerb durch Ausländer (§ 13 Abs. 1) erfassen ausdrücklich nur „unter Lebenden abgeschlossene Rechtsgeschäfte“. Der Erwerb von Todes wegen liegt damit außerhalb des Anwendungsbereichs: Als Erbin oder Erbe brauchen Sie keine grundverkehrsbehördliche Genehmigung, um ins Grundbuch zu kommen. Wichtig wird das Gesetz erst, wenn Sie das Objekt verkaufen, weil dann wieder ein Erwerb unter Lebenden vorliegt. Den Begriff des Freizeitwohnsitzes definiert das K-GVG in § 5 selbst.

Dazu kommt das Kärntner Zweitwohnsitzabgabegesetz, LGBl. Nr. 84/2005 (Quelle: RIS). Wird die geerbte Immobilie nicht als Hauptwohnsitz genutzt, kann die Gemeinde eine laufende Abgabe einheben. Eine Leerstandsabgabe im eigentlichen Sinn, wie sie Tirol, Salzburg, die Steiermark und Vorarlberg kennen, gibt es in Kärnten dagegen nicht (Stand 23.09.2026). Klären Sie den konkreten Status trotzdem früh bei der Gemeinde, weil er auch für einen späteren Verkauf eine Rolle spielt. Was ein leer stehendes Haus sonst kostet, rechnet Geerbtes Haus und Leerstand durch.

Bauernhof geerbt: das Kärntner Erbhöfegesetz 1990

Kärnten ist neben Tirol eines von zwei Bundesländern, in denen das bundesweite Anerbengesetz nicht gilt (§ 21 AnerbG, Quelle: RIS). An seine Stelle tritt das Kärntner Erbhöfegesetz 1990, BGBl. Nr. 658/1989 (Quelle: RIS). Es ist ein Bundesgesetz mit räumlich beschränktem Geltungsbereich und regelt nach § 1 Abs. 1 die Erbteilung bei gesetzlicher Erbfolge nach Eigentümerinnen und Eigentümern eines in Kärnten gelegenen Erbhofs. Auch hier gilt das Wohlbestehensprinzip: Der Übernahmswert wird so festgesetzt, dass der Übernehmer wohl bestehen kann, die Abfindung der Geschwister liegt dadurch unter dem Verkehrswert. Die Einzelheiten erklärt Bauernhof erben und das Anerbenrecht.

Marktlage: gefragte Seenregion, ruhigeres Hinterland

Kärnten teilt sich für Erben in zwei sehr verschiedene Märkte. Rund um die bekannten Seen, etwa am Wörthersee, besteht anhaltende Nachfrage, auch nach Zweit- und Ferienwohnsitzen, was Objekte in Wasser- und Panoramalage begehrt macht. Der Zentralraum Klagenfurt-Villach bildet den zweiten lebhaften Teilmarkt. Zugleich sind Teile Ober- und Unterkärntens ländlich geprägt und in einzelnen Gemeinden von Abwanderung betroffen, was den Käuferkreis dort einschränkt. Für Ihr geerbtes Haus ist deshalb die Lage die zentrale Frage, noch vor Zustand und Größe. Wie Sie zu einem belastbaren Wert kommen, erklärt Haus schätzen lassen im Erbfall.

Steuern: Es gelten die österreichweiten Regeln

Erbschaftssteuer fällt in Österreich seit 2008 nicht mehr an. Beim Eigentumsübergang sind Grunderwerbsteuer (gestaffelt 0,5 / 2 / 3,5 % vom Grundstückswert) und die Eintragungsgebühr im Grundbuch zu zahlen. Verkaufen Sie das geerbte Haus später, greift die Immobilienertragsteuer: 30 % vom Wertzuwachs, bei Altvermögen effektiv 4,2 % vom Verkaufspreis bei Vertragsabschluss bis Ende 2026 und 6 % ab 2027. Hatten Sie dort selbst Ihren Hauptwohnsitz, prüfen Sie zuerst die Hauptwohnsitzbefreiung beim Hausverkauf. Die Details finden Sie im Ratgeber Erbschaftssteuer in Österreich, durchrechnen können Sie Ihren Fall mit den Rechnern.

Für die Landeshauptstadt gibt es eine eigene Seite mit zuständigem Bezirksgericht, Landesrecht und Marktlage: Haus geerbt in Klagenfurt.

Was die ImmoESt-Erhöhung 2027 in Kärnten kostet

Für ein typisches geerbtes Haus (Modellhaus: Baujahr 1961 bis 1990, mittleres Grundstück, 120 m² Wohnfläche) bedeutet ein Kaufvertrag ab 1. Jänner 2027 statt bis 31. Dezember 2026 im Median der 10 Bezirke von Kärnten rund 5.260 Euro mehr Immobilienertragsteuer. Je nach Bezirk sind es 3.920 Euro bis 6.950 Euro, im Median aller 105 Bezirke und Wiener Gemeindebezirke Österreichs 5.710 Euro.

ImmoESt beim Verkauf des Modellhauses (Altvermögen) in Euro
Bezirk	Modellwert	Vertrag bis 31.12.2026	Vertrag ab 1.1.2027	Mehrbelastung
Villach Stadt	386.000	16.210	23.160	6.950
Klagenfurt Stadt	334.000	14.040	20.060	6.020
Völkermarkt	218.000	9.160	13.080	3.920

Modellrechnung, kein Verkehrswert Ihres Hauses. Gilt nur, wenn das Haus vor dem 31. März 2002 gekauft wurde (bei geerbten Häusern zählt das Kaufdatum der Eltern) und nicht nach 1987 umgewidmet wurde; maßgeblich ist das Datum des Kaufvertrags. Quelle: STATISTIK AUSTRIA, Immobilien-Durchschnittspreise 2025; Berechnung und Bearbeitung: haus-geerbt.at, Stand 6.10.2026. Alle Bezirke und die Methode: ImmoESt 2027 je Bezirk.

Keine Rechts- oder Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte ziehen Sie Notar:in oder Steuerberater:in bei.

Häufige Fragen zum geerbten Haus

Muss ich in Österreich Erbschaftssteuer zahlen, wenn ich ein Haus erbe?

Nein. Die Erbschafts- und Schenkungssteuer wurde in Österreich mit 1. August 2008 abgeschafft. Beim Erwerb durch Erbschaft fällt aber Grunderwerbsteuer an, gestaffelt nach dem Grundstückswert: 0,5 % für die ersten 250.000 €, 2 % für die nächsten 150.000 €, 3,5 % darüber. Dazu kommt die Eintragungsgebühr ins Grundbuch. Beide Beträge rechnen Sie im Erbkosten-Rechner in einer Minute selbst aus.

Welche Steuern fallen beim Verkauf eines geerbten Hauses an?

Beim Verkauf fällt Immobilienertragsteuer (ImmoESt) an: 30 % vom Wertzuwachs seit der Anschaffung durch den Erblasser. Für Altvermögen (Anschaffung vor dem 31.3.2002) gilt eine Pauschale vom Verkaufspreis: effektiv 4,2 % bei Kaufvertrag bis 31.12.2026, 6 % ab 1.1.2027. Wer bei Altvermögen ohne Umwidmung ohnehin verkaufen will, spart also mit einem Vertrag bis Jahresende. Ob die Hauptwohnsitzbefreiung greift, hängt vom Einzelfall ab. Die Herstellerbefreiung hilft Erben dagegen nicht, auch wenn der Erblasser das Haus selbst gebaut hat. Die kostenlose Ersteinschätzung zeigt, welche dieser Regeln für Ihre Lage in Frage kommen. Sie ersetzt keine Steuerberatung.

Können wir als Erbengemeinschaft das Haus einfach verkaufen?

Nur gemeinsam. Vor der Einantwortung gehört die Immobilie zur Verlassenschaft, ein Verkauf braucht dann die Genehmigung des Verlassenschaftsgerichts. Nach der Einantwortung entsteht schlichtes Miteigentum, der Verkauf braucht die Zustimmung aller Miterben. Am schnellsten einigen sich Erben mit einem neutralen Wert als gemeinsamer Grundlage, etwa aus einem Gutachten. Das erspart die teure und langwierige Teilungsklage. Wie Sie zu diesem Wert kommen, zeigt die kostenlose Ersteinschätzung.

Geerbtes Haus verkaufen oder vermieten?

Für viele Erben ist der Verkauf der einfachere Weg, Vermieten lohnt sich vor allem bei guter Lage und geringem Sanierungsbedarf. Den Ausschlag geben Zustand, Lage, Finanzierung und Ihre Lebenssituation: Sanierungsbedarf, laufende Kosten (Betriebskosten, Versicherung, Instandhaltung), Vermieterpflichten und die steuerliche Behandlung der Mieteinnahmen sprechen oft für den Verkauf. Der Vermieten-oder-verkaufen-Rechner stellt beide Wege mit Ihren Zahlen gegenüber, die kostenlose Ersteinschätzung ordnet Kosten und Optionen für Ihre Lage ein.

Was ist die Einantwortung und wie lange dauert sie?

Die Einantwortung ist der gerichtliche Beschluss, mit dem die Verlassenschaft auf die Erben übergeht. Mit seiner Rechtskraft werden Sie Eigentümer, danach folgt die Eintragung im Grundbuch. Eine gesetzliche Dauer gibt es nicht: Einfache Verfahren sind oft nach einigen Monaten abgeschlossen, mehrere Erben, ein Inventar oder Testamentsfragen verlängern sie. Die Zeit können Sie nutzen: Wertermittlung, Unterlagen und Maklerauswahl lassen sich schon davor vorbereiten.

Was kostet die Ersteinschätzung, und was passiert mit meinen Daten?

Nichts. Die Ersteinschätzung ist kostenlos und unverbindlich: Ihren Fahrplan bekommen Sie sofort per E-Mail, die schriftliche Ersteinschätzung der Redaktion innerhalb eines Werktags. Ihre Angaben verwenden wir dafür und für Rückfragen. An einen Partner wie einen Makler oder Gutachter geben wir sie nur weiter, wenn Sie das ausdrücklich möchten, und diese Zustimmung können Sie jederzeit per E-Mail widerrufen. Wie wir das kostenlose Angebot finanzieren, steht auf der Seite So funktioniert's.

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