Ablauf nach dem Erbfall
Ein geerbtes Haus durchläuft vier Phasen. Jede hat eigene Fragen, eigene Unterlagen und eigene Fristen. Suchen Sie die Phase, in der Sie gerade stehen, und arbeiten Sie sich von dort nach vorne.
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Die vier Phasen
- Phase 1Vor dem ErbfallÜbergabe, Schenkung und Vorsorge, solange alle Beteiligten selbst entscheiden können.13 Ratgeber, 2 Rechner
- Phase 2VerlassenschaftVon der Todesfallaufnahme beim Gerichtskommissär bis zur Einantwortung.15 Ratgeber, 3 Checklisten, 5 Rechner
- Phase 3EntscheidungBehalten, vermieten oder verkaufen, und welche Fristen dabei mitreden.9 Ratgeber, 3 Checklisten, 3 Rechner
- Phase 4UmsetzungRäumung, Unterlagen, Vermarktung, Kaufvertrag und die Aufteilung unter den Erben.11 Ratgeber, 2 Checklisten, 2 Rechner
Sie suchen lieber nach Thema statt nach Zeitpunkt? Dann führt der Ratgeber für Erben über die vier Themenbereiche Steuern, Verlassenschaft, Verkauf und Erbrecht zum Ziel.
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Rechtsstand aktuell
Steuersätze, Fristen und Gebühren zuletzt geprüft am 22. September 2026. Ändert sich ein Gesetz, passen wir die Seite an.
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Häufige Fragen zum geerbten Haus
Muss ich in Österreich Erbschaftssteuer zahlen, wenn ich ein Haus erbe?
Nein. Die Erbschafts- und Schenkungssteuer wurde in Österreich mit 1. August 2008 abgeschafft. Beim Erwerb durch Erbschaft fällt aber Grunderwerbsteuer an, gestaffelt nach dem Grundstückswert: 0,5 % für die ersten 250.000 €, 2 % für die nächsten 150.000 €, 3,5 % darüber. Dazu kommt die Eintragungsgebühr ins Grundbuch. Beide Beträge rechnen Sie im Erbkosten-Rechner in einer Minute selbst aus.
Welche Steuern fallen beim Verkauf eines geerbten Hauses an?
Beim Verkauf fällt Immobilienertragsteuer (ImmoESt) an: 30 % vom Wertzuwachs seit der Anschaffung durch den Erblasser. Für Altvermögen (Anschaffung vor dem 31.3.2002) gilt eine Pauschale vom Verkaufspreis: effektiv 4,2 % bei Kaufvertrag bis 31.12.2026, 6 % ab 1.1.2027. Wer bei Altvermögen ohne Umwidmung ohnehin verkaufen will, spart also mit einem Vertrag bis Jahresende. Ob die Hauptwohnsitzbefreiung greift, hängt vom Einzelfall ab. Die Herstellerbefreiung hilft Erben dagegen nicht, auch wenn der Erblasser das Haus selbst gebaut hat. Die kostenlose Ersteinschätzung zeigt, welche dieser Regeln für Ihre Lage in Frage kommen. Sie ersetzt keine Steuerberatung.
Können wir als Erbengemeinschaft das Haus einfach verkaufen?
Nur gemeinsam. Vor der Einantwortung gehört die Immobilie zur Verlassenschaft, ein Verkauf braucht dann die Genehmigung des Verlassenschaftsgerichts. Nach der Einantwortung entsteht schlichtes Miteigentum, der Verkauf braucht die Zustimmung aller Miterben. Am schnellsten einigen sich Erben mit einem neutralen Wert als gemeinsamer Grundlage, etwa aus einem Gutachten. Das erspart die teure und langwierige Teilungsklage. Wie Sie zu diesem Wert kommen, zeigt die kostenlose Ersteinschätzung.
Geerbtes Haus verkaufen oder vermieten?
Für viele Erben ist der Verkauf der einfachere Weg, Vermieten lohnt sich vor allem bei guter Lage und geringem Sanierungsbedarf. Den Ausschlag geben Zustand, Lage, Finanzierung und Ihre Lebenssituation: Sanierungsbedarf, laufende Kosten (Betriebskosten, Versicherung, Instandhaltung), Vermieterpflichten und die steuerliche Behandlung der Mieteinnahmen sprechen oft für den Verkauf. Der Vermieten-oder-verkaufen-Rechner stellt beide Wege mit Ihren Zahlen gegenüber, die kostenlose Ersteinschätzung ordnet Kosten und Optionen für Ihre Lage ein.
Was ist die Einantwortung und wie lange dauert sie?
Die Einantwortung ist der gerichtliche Beschluss, mit dem die Verlassenschaft auf die Erben übergeht. Mit seiner Rechtskraft werden Sie Eigentümer, danach folgt die Eintragung im Grundbuch. Eine gesetzliche Dauer gibt es nicht: Einfache Verfahren sind oft nach einigen Monaten abgeschlossen, mehrere Erben, ein Inventar oder Testamentsfragen verlängern sie. Die Zeit können Sie nutzen: Wertermittlung, Unterlagen und Maklerauswahl lassen sich schon davor vorbereiten.
Was kostet die Ersteinschätzung, und was passiert mit meinen Daten?
Nichts. Die Ersteinschätzung ist kostenlos und unverbindlich: Ihren Fahrplan bekommen Sie sofort per E-Mail, die schriftliche Ersteinschätzung der Redaktion innerhalb eines Werktags. Ihre Angaben verwenden wir dafür und für Rückfragen. An einen Partner wie einen Makler oder Gutachter geben wir sie nur weiter, wenn Sie das ausdrücklich möchten, und diese Zustimmung können Sie jederzeit per E-Mail widerrufen. Wie wir das kostenlose Angebot finanzieren, steht auf der Seite So funktioniert's.
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