Hauptwohnsitzbefreiung

Ausführlich: Hauptwohnsitzbefreiung: Wann der Hausverkauf steuerfrei ist

Was befreit wird

Greift die Hauptwohnsitzbefreiung, entfällt die Immobilienertragsteuer auf den gesamten Veräußerungsgewinn, und zwar inklusive Grund und Boden. Das ist der Unterschied zur Herstellerbefreiung, die nur das Gebäude erfasst.

Die zwei Tatbestände

§ 30 Abs. 2 Z 1 EStG kennt zwei Wege. Nach lit. a muss das Eigenheim oder die Eigentumswohnung ab der Anschaffung oder Herstellung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben. Nach lit. b genügt es, dass sie innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend Hauptwohnsitz war. In beiden Fällen muss der Hauptwohnsitz mit dem Verkauf aufgegeben werden. Die Finanzverwaltung akzeptiert dafür eine Toleranz von rund einem Jahr.

Warum für Erben nur ein Weg bleibt

Die Hauptwohnsitzjahre der verstorbenen Person zählen für die Erben nicht. Eine einmal erfüllte Befreiung wird nicht mitvererbt. Tatbestand 1, die 2-Jahres-Regel, hilft Erben nach Ansicht der Finanzverwaltung ebenfalls nicht: Eine Erbschaft ist keine „Anschaffung“ im Sinn dieser Regel. Wer nach dem Erbfall einzieht und zwei Jahre wartet, verkauft nach herrschender Praxis also nicht steuerfrei.

Der Hebel ist die 5-aus-10-Regel: Sie stellt auf das Wohnen ab, nicht auf das Eigentum. Wer im Elternhaus gewohnt hat, auch als erwachsenes Kind ohne Eigentumsanteil, und dort in den letzten zehn Jahren vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre durchgehend den Hauptwohnsitz hatte, verkauft steuerfrei. Dass der Hauptwohnsitz bis zum Verkauf bestanden hätte, verlangt lit. b nicht: Es genügt irgendein durchgehendes Fünfjahresfenster innerhalb der letzten zehn Jahre.

Die 1.000-m²-Grenze

Beim Grund und Boden ist die Befreiung nicht unbegrenzt. Der Verwaltungsgerichtshof hat am 24.4.2024 zu Ro 2022/15/0020 bestätigt, dass sie nur bis zu einer Gesamtgrundstücksfläche von 1.000 m² reicht. Der darüber hinausgehende Grundanteil bleibt steuerpflichtig. Bei einem Reihenhaus spielt das keine Rolle, bei einem Elternhaus mit großem Garten oder angrenzender Wiese sehr wohl.

Wenn sie nicht greift

Kein Grund zur Panik, wenn das Haus lange in der Familie ist: Haben die Eltern (bzw. der Erblasser) vor dem 31. März 2002 gekauft, ist das geerbte Haus Altvermögen; maßgeblich ist das Kaufdatum, nicht das Erbdatum. Die Steuer bemisst sich dann pauschal und liegt weit unter 30 Prozent vom Gewinn. Rechnen Sie beide Varianten mit dem ImmoESt-Rechner durch und klären Sie den Einzelfall mit Steuerberatung. Die ausführliche Darstellung steht im Beitrag zur Hauptwohnsitzbefreiung beim Hausverkauf.

Keine Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte ziehen Sie Steuerberater:in bei.