Erbteilungsübereinkommen

Die Einigung vor der Einantwortung

Mehrere Erben können „vor der Einantwortung ihre Vereinbarung über die Erbteilung oder die Benützung der Verlassenschaftsgegenstände auch beim Gerichtskommissär zu Protokoll geben“ (§ 181 Abs. 1 AußStrG). Einbezogen sind auch Vereinbarungen über Pflegeleistungen und über die Stundung des Pflichtteils. Solche Vereinbarungen haben die Wirkung eines vor Gericht geschlossenen Vergleichs, sie sind also vollstreckbar. Sind schutzberechtigte Personen beteiligt, etwa minderjährige Miterben, braucht die Vereinbarung die Genehmigung des Pflegschaftsgerichts (§ 181 Abs. 2 AußStrG). Für volljährige Miterben mit Vertretung beschreibt das der Beitrag zur Erwachsenenvertretung beim Hausverkauf.

Warum der Zeitpunkt zählt

Der praktische Vorteil liegt im Timing. Wird die Einigung vor der Einantwortung protokolliert, kann der Übernehmer direkt als Alleineigentümer ins Grundbuch eingetragen werden. Es braucht dann keinen eigenen Übertragungsvertrag zwischen den Geschwistern. Wer erst nach der Einantwortung zu einer Lösung findet, dem gehört das Haus zunächst gemeinsam mit den anderen Erben nach den Quoten, und die Übernahme braucht einen eigenen Vertrag über die Anteile, mit dem Aufwand und den Kosten, die daran hängen.

Grunderwerbsteuer

Der Erwerb durch Erbanfall gilt als unentgeltlich (§ 7 Abs. 1 Z 1 lit. b GrEStG). Übernimmt ein Miterbe das Haus und zahlt die anderen aus, greift zusätzlich lit. c: Ein Erwerb unter Lebenden durch den Personenkreis des § 26a Abs. 1 Z 1 GGG, zu dem Geschwister ausdrücklich zählen, gilt ebenfalls als unentgeltlich. Es gilt also der Stufentarif vom Grundstückswert, nicht 3,5 Prozent von der Ausgleichszahlung. Die Ausgleichszahlung ist nicht die Bemessungsgrundlage (§ 4 Abs. 3 Z 1 GrEStG). Erwerbe innerhalb von fünf Jahren werden für den Steuersatz zusammengerechnet.

Immobilienertragsteuer

Hier liegt die Falle. Wird ein Anteil an einem Nachlassgegenstand gegen andere Wirtschaftsgüter des Nachlasses übertragen, ist das eine steuerneutrale Erbauseinandersetzung. Wird dagegen aus nachlassfremden Mitteln ausgeglichen, entscheidet die Höhe: Beträgt die Gegenleistung mindestens 75 Prozent des gemeinen Werts des übertragenen Wirtschaftsguts, liegt eine Veräußerung vor; bei höchstens 25 Prozent eine unentgeltliche Übertragung; dazwischen ist unter nahen Angehörigen grundsätzlich von Unentgeltlichkeit auszugehen (EStR 2000, Rz 134b, gestützt auf VwGH 16.11.2021, Ro 2020/15/0015). Die früher verbreitete 50-Prozent-Grenze gilt nur noch für Übertragungen vor dem 16.11.2021. Seit 2023 zählt für diese Abgrenzung die gesamte Gegenleistung. Steuerwirksam ist aber nur der Teil, der aus nachlassfremden Mitteln stammt.

Eine Auszahlung, die den Wert des abgegebenen Anteils voll abdeckt, kann für den ausgezahlten Miterben also ImmoESt auslösen. Rechnen Sie den Fall im Auszahlungs-Rechner durch und lesen Sie Geschwister auszahlen, bevor Sie unterschreiben.

Keine Rechts- oder Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte ziehen Sie Notar:in oder Steuerberater:in bei.