Haus geerbt in der Steiermark: Steuern, Ablauf und Bewertung

Verlassenschaft in der Steiermark: 15 Bezirksgerichte

Zuständig ist das Bezirksgericht, in dessen Sprengel die verstorbene Person ihren allgemeinen Gerichtsstand hatte, also in aller Regel den letzten Hauptwohnsitz (§ 105 Abs. 1 JN, Quelle: RIS). Die Adresse der geerbten Immobilie ist dafür nicht ausschlaggebend.

Die Steiermark hat 15 Bezirksgerichte: Bruck an der Mur, Deutschlandsberg, Feldbach, Fürstenfeld, Graz-Ost, Graz-West, Judenburg, Leibnitz, Leoben, Liezen, Murau, Mürzzuschlag, Schladming, Voitsberg und Weiz. Grundlage ist die Bezirksgerichte-Verordnung Steiermark 2015, in Kraft seit 1. Jänner 2015 (Quelle: RIS, Gerichtsliste: justiz.gv.at). Die Landeshauptstadt ist als einzige steirische Stadt auf zwei Sprengel aufgeteilt, welche Stadtbezirke zu Graz-Ost und welche zu Graz-West gehören, steht auf der Seite Haus geerbt in Graz. Dasselbe Gericht führt jeweils auch das Grundbuch für die Katastralgemeinden seines Sprengels.

Wie das Verfahren abläuft und wie lange es dauert, ist in ganz Österreich gleich und im Ratgeber zur Verlassenschaft in Österreich beschrieben. Die ersten Schritte nach dem Todesfall listet Todesfall: Was zu tun ist.

Steirisches Landesrecht: Grundverkehr

Es gilt das Steiermärkische Grundverkehrsgesetz (StGVG), LGBl. Nr. 134/1993 (Quelle: RIS). Für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke gilt das StGVG wie in Oberösterreich oder Kärnten nur für Rechtsgeschäfte unter Lebenden (§ 2), der Erbfall ist dort also nicht erfasst. Für Baugrundstücke in Vorbehaltsgemeinden und für ausländische Erben regelt die Steiermark den Erbfall dagegen ausdrücklich und knüpft die Ausnahme an den Verwandtschaftsgrad.

Für Baugrundstücke nimmt § 16 Abs. 2 StGVG „Rechtserwerbe von Todes wegen durch Personen, die zum Kreis der nächsten Angehörigen (§ 30 Abs. 8) gehören“ von der Erklärungspflicht aus. Zum Kreis der nächsten Angehörigen zählen unter anderem Kinder und Stiefkinder, Eltern, Großeltern und Urgroßeltern sowie Ehegatten und eingetragene Partnerinnen und Partner. Wer als Erbin oder Erbe nicht zu diesem Kreis gehört, etwa als entfernte Verwandte, unverwandte Vermächtnisnehmerin oder ausländische Person, fällt bei Grundstücken in einer Beschränkungszone unter § 38 StGVG und damit in das Verfahren vor der Grundverkehrsbehörde nach den §§ 39 bis 44. Das gehört früh mit dem Gerichtskommissär geklärt, weil es die Eintragung im Grundbuch verzögern kann.

Zweitwohnsitz- und Leerstandsabgabe: keine Ausnahme für Erben

Die Steiermark hat seit 2022 eine eigene Rechtsgrundlage: das Steiermärkische Zweitwohnsitz- und Wohnungsleerstandsabgabegesetz (StZWAG), LGBl. Nr. 46/2022, in Kraft seit 1. Oktober 2022 (Quelle: RIS). § 1 ermächtigt die Gemeinden zu zwei getrennten Abgaben: einer Abgabe auf Zweitwohnsitze und einer Abgabe auf Wohnungen ohne Wohnsitz, also einer echten Wohnungsleerstandsabgabe. Die Leerstandsabgabe setzt voraus, dass für eine Wohnung an mehr als 26 Kalenderwochen im Jahr weder ein Haupt- noch ein sonstiger Wohnsitz gemeldet ist, und bemisst sich nach Nutzfläche und Leerstandswochen.

Für Erbinnen und Erben ist das der wichtigste Unterschied zu Salzburg und Tirol: Die Ausnahmekataloge des StZWAG (§ 4 für die Zweitwohnsitzabgabe, § 9 für die Leerstandsabgabe) nennen keine Wohnungen im Verlassenschaftsverfahren. Eine geerbte Wohnung ist also nicht automatisch geschützt, nur weil das Verfahren noch läuft. Ob und in welcher Höhe tatsächlich etwas vorgeschrieben wird, entscheidet die Gemeinde, denn das Gesetz ist eine Ermächtigung. Fragen Sie deshalb früh bei der Gemeinde nach, bevor Monate vergehen. Was Leerstand sonst noch kostet, rechnet Geerbtes Haus und Leerstand durch.

Land- und Forstwirtschaft im Nachlass

Gehören zum Nachlass Felder, Weingärten oder Wald, kann das Anerbengesetz greifen. Es gilt in allen Bundesländern außer Kärnten und Tirol, also auch in der Steiermark (§ 21 AnerbG, Quelle: RIS). Ob ein Betrieb als Erbhof gilt, hängt an einem Ertragsmaß, nicht an einer Hektarzahl (§ 1 Abs. 1 AnerbG). Dann fällt der Hof nur einer Person zu, dem Anerben, und die Abfindung der Geschwister liegt systematisch unter dem Verkehrswert. Die Einzelheiten erklärt Bauernhof erben und das Anerbenrecht.

Marktlage: nachgefragter Süden, ruhigere Randregionen

Die Steiermark ist wirtschaftlich zweigeteilt, und das prägt geerbte Immobilien stark. Der Großraum Graz mit seinem Umland wächst seit Jahren und zieht Zuzug an, entsprechend gefragt sind Häuser und Grundstücke in gut erreichbarer Lage. Auch die südsteirischen Bezirke gehören zu den lebhafteren Wohnmärkten des Landes, getragen von Zuzug und Naherholungswert, in Graz kommt die Universität dazu. In Teilen der Obersteiermark, etwa in älteren Industrie- und Bergbauregionen um Leoben oder Bruck an der Mur, ist der Markt ruhiger und in einzelnen Gemeinden von Abwanderung geprägt. Ob sich Sanierung, Vermietung oder Verkauf lohnt, lässt sich nur am konkreten Objekt beurteilen. Wie Sie zu einem belastbaren Wert kommen, erklärt Haus schätzen lassen im Erbfall.

Steuern: Es gelten die österreichweiten Regeln

Eine Erbschaftssteuer kennt Österreich seit 2008 nicht mehr. Beim Eigentumsübergang fallen die Grunderwerbsteuer (gestaffelt 0,5 / 2 / 3,5 % vom Grundstückswert) sowie die Eintragungsgebühr im Grundbuch an. Verkaufen Sie das geerbte Haus später, greift die Immobilienertragsteuer mit 30 % vom Wertzuwachs, bei Altvermögen effektiv 4,2 % vom Verkaufspreis bei Vertragsabschluss bis Ende 2026 und 6 % ab 2027. Die Einzelheiten erklärt der Ratgeber Erbschaftssteuer in Österreich, durchrechnen können Sie Ihren Fall mit den Rechnern.

Für die Landeshauptstadt gibt es eine eigene Seite mit zuständigem Bezirksgericht, Landesrecht und Marktlage: Haus geerbt in Graz.

Was die ImmoESt-Erhöhung 2027 in Steiermark kostet

Für ein typisches geerbtes Haus (Modellhaus: Baujahr 1961 bis 1990, mittleres Grundstück, 120 m² Wohnfläche) bedeutet ein Kaufvertrag ab 1. Jänner 2027 statt bis 31. Dezember 2026 im Median der 13 Bezirke von Steiermark rund 4.400 Euro mehr Immobilienertragsteuer. Je nach Bezirk sind es 3.810 Euro bis 8.410 Euro, im Median aller 105 Bezirke und Wiener Gemeindebezirke Österreichs 5.710 Euro.

Modellrechnung, kein Verkehrswert Ihres Hauses. Gilt nur, wenn das Haus vor dem 31. März 2002 gekauft wurde (bei geerbten Häusern zählt das Kaufdatum der Eltern) und nicht nach 1987 umgewidmet wurde; maßgeblich ist das Datum des Kaufvertrags. Quelle: STATISTIK AUSTRIA, Immobilien-Durchschnittspreise 2025; Berechnung und Bearbeitung: haus-geerbt.at, Stand 6.10.2026. Alle Bezirke und die Methode: ImmoESt 2027 je Bezirk.

Keine Rechts- oder Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte ziehen Sie Notar:in oder Steuerberater:in bei.