Alleinvermittlungsauftrag

Was vereinbart wird

„Verpflichtet sich der Auftraggeber, für das zu vermittelnde Geschäft keinen anderen Makler in Anspruch zu nehmen, so liegt ein Alleinvermittlungsauftrag vor. Bei diesem muß sich der Makler nach Kräften um die Vermittlung bemühen“ (§ 14 Abs. 1 MaklerG). Das Gesetz koppelt die Exklusivität also an eine gesteigerte Pflicht des Maklers. Wer Alleinauftrag sagt, verspricht damit mehr als das übliche Inserat.

Für Verkäufer eines geerbten Hauses ist das oft der bessere Weg. Ein Objekt, das gleichzeitig über drei Portale und drei Makler läuft, wirkt am Markt abgestanden, und niemand fühlt sich für die Vermarktung verantwortlich. Der Preis dafür ist die Bindung.

Die Befristung

„Der Alleinvermittlungsauftrag kann nur befristet auf angemessene Dauer abgeschlossen werden. Gleiches gilt für jede Verlängerung“ (§ 14 Abs. 2 MaklerG). Mehr steht nicht im Gesetz. Weder das Maklergesetz noch die Immobilienmaklerverordnung enthalten eine Drei-Monats-Frist. Die häufig zitierten drei Monate bei Verbrauchern sind eine Auslegung der Angemessenheit durch Literatur und Rechtsprechung, keine gesetzliche Höchstdauer.

Praktisch heißt das: Die Dauer gehört verhandelt und muss zum Objekt passen. Ein sanierungsbedürftiges Haus in einer dünnen Region braucht länger als eine Wohnung in der Stadt. Ein unbefristeter Alleinauftrag ist jedenfalls nicht zulässig.

Wenn nichts zustande kommt

Grundsätzlich gilt das Erfolgsprinzip: Provision nur bei Zustandekommen des vermittelten Geschäfts (§ 6 Abs. 1 MaklerG). § 15 MaklerG lässt davon Ausnahmen zu. Abs. 1 zählt vier Fälle abschließend auf, in denen eine erfolgsunabhängige Zahlung vereinbart werden darf, und zwar nur bis zur Höhe der vereinbarten oder ortsüblichen Provision. Abs. 2 ergänzt drei weitere Fälle speziell für den Alleinvermittlungsauftrag, darunter die vertragswidrige vorzeitige Auflösung durch den Auftraggeber ohne wichtigen Grund. Solche Leistungen gelten als Vergütungsbetrag im Sinn des § 1336 ABGB (§ 15 Abs. 3 MaklerG) und sind daher richterlich mäßigbar.

Wird eine erfolgsunabhängige Provision vereinbart, ist der Berechnung der Provisionshöhe der im Alleinvermittlungsauftrag festgelegte Preis zugrunde zu legen, sofern der später vereinbarte Kaufpreis höher ist (§ 16 Abs. 2 ImmMV).

Worauf zu achten ist

Lesen Sie vor der Unterschrift drei Punkte: die Laufzeit samt Verlängerungsklausel, die Fälle, in denen trotz Nichtvermittlung gezahlt werden soll, und ob ein Verkauf an einen selbst gefundenen Käufer provisionspflichtig sein soll. Die Höhe der Provision selbst regelt die Maklerprovision; Kostenwahrheit und Verhandlungsspielraum behandelt der Beitrag Maklerprovision in Österreich. Bevor Sie mit Maklern sprechen, verschafft Ihnen die kostenlose Ersteinschätzung eine Ausgangsbasis: 7 kurze Fragen, rund 2 Minuten.

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