Verlassenschaft in Oberösterreich: 18 Bezirksgerichte

Zuständig ist das Bezirksgericht, in dessen Sprengel die verstorbene Person ihren allgemeinen Gerichtsstand hatte, also in aller Regel den letzten Hauptwohnsitz (§ 105 Abs. 1 JN, Quelle: RIS). Die Adresse der geerbten Immobilie ist dafür nicht ausschlaggebend.

Oberösterreich hat 18 Bezirksgerichte: Bad Ischl, Braunau am Inn, Eferding, Freistadt, Gmunden, Grieskirchen, Kirchdorf an der Krems, Linz, Mattighofen, Perg, Ried im Innkreis, Rohrbach, Schärding, Steyr, Traun, Urfahr, Vöcklabruck und Wels. Grundlage ist die Bezirksgerichte-Verordnung Oberösterreich 2015, BGBl. II Nr. 197/2015 (Quelle: RIS, Gerichtsliste: justiz.gv.at). Eine Besonderheit ist die Landeshauptstadt: Das Stadtgebiet von Linz ist auf mehrere Sprengel aufgeteilt, die Einzelheiten stehen auf der Seite Haus geerbt in Linz. Dasselbe Gericht führt jeweils auch das Grundbuch für die Katastralgemeinden seines Sprengels.

Wie das Verfahren abläuft und wie lange es dauert, ist in ganz Österreich gleich und im Ratgeber zur Verlassenschaft in Österreich beschrieben. Die ersten Schritte nach dem Todesfall listet Todesfall: Was zu tun ist.

Oberösterreichisches Landesrecht: Grundverkehr und Freizeitwohnsitz

Es gilt das Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 (Oö. GVG 1994), LGBl. Nr. 88/1994 (Quelle: RIS). Für Erbinnen und Erben steht die wichtigste Bestimmung gleich am Anfang: § 1 Abs. 2 beschränkt den Geltungsbereich auf Rechtserwerbe „unter Lebenden“. Der Erwerb von Todes wegen fällt damit gar nicht darunter. Weder gesetzliche noch testamentarische Erben brauchen eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung oder Anzeige, und das gilt über denselben Mechanismus auch für Baugrundstücke in Vorbehaltsgebieten und für den Ausländergrunderwerb.

Relevant wird das Gesetz erst beim späteren Verkauf. In ausgewiesenen Vorbehaltsgebieten ist der Erwerb zu Freizeitwohnsitzzwecken grundsätzlich unzulässig, was den Käuferkreis einschränken kann. Welche Nutzung zulässig ist, entscheidet die Widmung nach dem Oö. Raumordnungsgesetz 1994 (Quelle: RIS). In den Seengemeinden des Salzkammerguts spielt das eine deutlich größere Rolle als im Zentralraum.

Eine Leerstandsabgabe gibt es in Oberösterreich nicht (Stand 01.10.2026). Wohl aber hebt das Land nach §§ 54 und 55 Oö. Tourismusgesetz 2018 eine jährliche Freizeitwohnungspauschale ein, die Gemeinde kann einen Zuschlag beschließen (§ 57). Sie betrifft Wohnungen, die länger als 26 Wochen im Tourismusjahr keinen Hauptwohnsitz darstellen und mit der Absicht zur Freizeitnutzung genutzt werden. Dass keine Freizeitnutzung beabsichtigt ist, muss der Inhaber glaubhaft machen. Für ein leer stehendes geerbtes Haus, das niemand als Freizeitwohnung nutzt, fällt also keine Landesabgabe an. Laufende Kosten wie Grundsteuer, Versicherung und Instandhaltung entstehen trotzdem weiter, und viele Gebäudeversicherungen schränken den Schutz bei längerem Leerstand ein. Was das im Jahr ausmacht, rechnet Geerbtes Haus und Leerstand durch.

Vierkanthof geerbt: das Anerbengesetz

Der klassische oberösterreichische Erbfall am Land ist der Vierkanthof im Alpenvorland. Ist der Hof ein bewirtschafteter land- oder forstwirtschaftlicher Betrieb, kann das Anerbengesetz greifen. Es gilt in allen Bundesländern außer Kärnten und Tirol, also auch in Oberösterreich (§ 21 AnerbG, Quelle: RIS). Ob ein Betrieb als Erbhof gilt, hängt an einem Ertragsmaß, nicht an einer Hektarzahl (§ 1 Abs. 1 AnerbG). Dann fällt der Hof nur einer Person zu, dem Anerben, und der Übernahmspreis wird so bemessen, dass der Anerbe „wohl bestehen“ kann, also regelmäßig unter dem Verkehrswert. Die Einzelheiten erklärt Bauernhof erben und das Anerbenrecht. Nicht mehr bewirtschaftete Höfe sind dagegen normale Liegenschaften, bringen aber Fragen zu Sanierung, Nutzung und Widmung mit.

Marktlage: stabiler Zentralraum, differenziertes Umland

Der Zentralraum Linz-Wels-Steyr ist eine der bedeutendsten Industrieregionen Österreichs und profitiert von Arbeitsplätzen, guter Infrastruktur und breiter Nachfrage. In den ländlicheren Bezirken des Innviertels, des Mühlviertels oder rund um das Salzkammergut ist das Bild uneinheitlicher: Attraktive Seelagen stehen strukturschwächeren Gemeinden gegenüber. Was Ihr geerbtes Haus oder Ihr Hof wert ist, hängt von Lage, Zustand, Größe und Nutzbarkeit ab. Wie Sie zu einem belastbaren Wert kommen, erklärt Haus schätzen lassen im Erbfall.

Steuern: Es gelten die österreichweiten Regeln

Seit 2008 gibt es in Österreich keine Erbschaftssteuer mehr. Beim Eigentumsübergang fallen dafür die Grunderwerbsteuer, gestaffelt mit 0,5 bis 3,5 % vom Grundstückswert, und die Eintragungsgebühr im Grundbuch an. Kommt es später zum Verkauf, greift die Immobilienertragsteuer mit 30 % vom Wertzuwachs, bei Altvermögen effektiv 4,2 % vom Verkaufspreis bei Vertragsabschluss bis Ende 2026 und 6 % ab 2027. Wer beim Verkauf welche Steuer trägt, zeigt der Überblick zu den Steuern beim Hausverkauf. Alle Details finden Sie im Ratgeber Erbschaftssteuer in Österreich, durchrechnen können Sie Ihren Fall mit den Rechnern.

Für die Landeshauptstadt gibt es eine eigene Seite mit zuständigem Bezirksgericht, Landesrecht und Marktlage: Haus geerbt in Linz.

Was die ImmoESt-Erhöhung 2027 in Oberösterreich kostet

Für ein typisches geerbtes Haus (Modellhaus: Baujahr 1961 bis 1990, mittleres Grundstück, 130 m² Wohnfläche) bedeutet ein Kaufvertrag ab 1. Jänner 2027 statt bis 31. Dezember 2026 im Median der 18 Bezirke von Oberösterreich rund 5.950 Euro mehr Immobilienertragsteuer. Je nach Bezirk sind es 4.420 Euro bis 10.500 Euro, im Median aller 105 Bezirke und Wiener Gemeindebezirke Österreichs 5.710 Euro.

ImmoESt beim Verkauf des Modellhauses (Altvermögen) in Euro
Bezirk	Modellwert	Vertrag bis 31.12.2026	Vertrag ab 1.1.2027	Mehrbelastung
Linz (Stadt)	584.000	24.510	35.010	10.500
Perg	322.000	13.520	19.320	5.800
Ried im Innkreis	246.000	10.320	14.740	4.420

Modellrechnung, kein Verkehrswert Ihres Hauses. Gilt nur, wenn das Haus vor dem 31. März 2002 gekauft wurde (bei geerbten Häusern zählt das Kaufdatum der Eltern) und nicht nach 1987 umgewidmet wurde; maßgeblich ist das Datum des Kaufvertrags. Quelle: STATISTIK AUSTRIA, Immobilien-Durchschnittspreise 2025; Berechnung und Bearbeitung: haus-geerbt.at, Stand 6.10.2026. Alle Bezirke und die Methode: ImmoESt 2027 je Bezirk.

Keine Rechts- oder Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte ziehen Sie Notar:in oder Steuerberater:in bei.

Häufige Fragen zum geerbten Haus

Muss ich in Österreich Erbschaftssteuer zahlen, wenn ich ein Haus erbe?

Nein. Die Erbschafts- und Schenkungssteuer wurde in Österreich mit 1. August 2008 abgeschafft. Beim Erwerb durch Erbschaft fällt aber Grunderwerbsteuer an, gestaffelt nach dem Grundstückswert: 0,5 % für die ersten 250.000 €, 2 % für die nächsten 150.000 €, 3,5 % darüber. Dazu kommt die Eintragungsgebühr ins Grundbuch. Beide Beträge rechnen Sie im Erbkosten-Rechner in einer Minute selbst aus.

Welche Steuern fallen beim Verkauf eines geerbten Hauses an?

Beim Verkauf fällt Immobilienertragsteuer (ImmoESt) an: 30 % vom Wertzuwachs seit der Anschaffung durch den Erblasser. Für Altvermögen (Anschaffung vor dem 31.3.2002) gilt eine Pauschale vom Verkaufspreis: effektiv 4,2 % bei Kaufvertrag bis 31.12.2026, 6 % ab 1.1.2027. Wer bei Altvermögen ohne Umwidmung ohnehin verkaufen will, spart also mit einem Vertrag bis Jahresende. Ob die Hauptwohnsitzbefreiung greift, hängt vom Einzelfall ab. Die Herstellerbefreiung hilft Erben dagegen nicht, auch wenn der Erblasser das Haus selbst gebaut hat. Die kostenlose Ersteinschätzung zeigt, welche dieser Regeln für Ihre Lage in Frage kommen. Sie ersetzt keine Steuerberatung.

Können wir als Erbengemeinschaft das Haus einfach verkaufen?

Nur gemeinsam. Vor der Einantwortung gehört die Immobilie zur Verlassenschaft, ein Verkauf braucht dann die Genehmigung des Verlassenschaftsgerichts. Nach der Einantwortung entsteht schlichtes Miteigentum, der Verkauf braucht die Zustimmung aller Miterben. Am schnellsten einigen sich Erben mit einem neutralen Wert als gemeinsamer Grundlage, etwa aus einem Gutachten. Das erspart die teure und langwierige Teilungsklage. Wie Sie zu diesem Wert kommen, zeigt die kostenlose Ersteinschätzung.

Geerbtes Haus verkaufen oder vermieten?

Für viele Erben ist der Verkauf der einfachere Weg, Vermieten lohnt sich vor allem bei guter Lage und geringem Sanierungsbedarf. Den Ausschlag geben Zustand, Lage, Finanzierung und Ihre Lebenssituation: Sanierungsbedarf, laufende Kosten (Betriebskosten, Versicherung, Instandhaltung), Vermieterpflichten und die steuerliche Behandlung der Mieteinnahmen sprechen oft für den Verkauf. Der Vermieten-oder-verkaufen-Rechner stellt beide Wege mit Ihren Zahlen gegenüber, die kostenlose Ersteinschätzung ordnet Kosten und Optionen für Ihre Lage ein.

Was ist die Einantwortung und wie lange dauert sie?

Die Einantwortung ist der gerichtliche Beschluss, mit dem die Verlassenschaft auf die Erben übergeht. Mit seiner Rechtskraft werden Sie Eigentümer, danach folgt die Eintragung im Grundbuch. Eine gesetzliche Dauer gibt es nicht: Einfache Verfahren sind oft nach einigen Monaten abgeschlossen, mehrere Erben, ein Inventar oder Testamentsfragen verlängern sie. Die Zeit können Sie nutzen: Wertermittlung, Unterlagen und Maklerauswahl lassen sich schon davor vorbereiten.

Was kostet die Ersteinschätzung, und was passiert mit meinen Daten?

Nichts. Die Ersteinschätzung ist kostenlos und unverbindlich: Ihren Fahrplan bekommen Sie sofort per E-Mail, die schriftliche Ersteinschätzung der Redaktion innerhalb eines Werktags. Ihre Angaben verwenden wir dafür und für Rückfragen. An einen Partner wie einen Makler oder Gutachter geben wir sie nur weiter, wenn Sie das ausdrücklich möchten, und diese Zustimmung können Sie jederzeit per E-Mail widerrufen. Wie wir das kostenlose Angebot finanzieren, steht auf der Seite So funktioniert's.

Haus geerbt in Oberösterreich: Steuern, Ablauf und Bewertung

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