Herstellerbefreiung

Der Wortlaut und seine drei Grenzen

Befreit sind nach § 30 Abs. 2 Z 2 EStG die Einkünfte aus der Veräußerung von im Privatvermögen selbst hergestellten Gebäuden, soweit sie innerhalb der letzten zehn Jahre nicht zur Erzielung von Einkünften gedient haben. In diesem einen Satz stecken drei Einschränkungen, die in der Beratung regelmäßig übersehen werden.

Erstens: Befreit ist das Gebäude, nicht die Liegenschaft. Der auf Grund und Boden entfallende Teil des Veräußerungsgewinns bleibt steuerpflichtig. Das ist der zentrale Unterschied zur Hauptwohnsitzbefreiung (Definition), die den gesamten Gewinn einschließlich Grund und Boden erfasst.

Zweitens: Das Gebäude muss selbst hergestellt sein. Gemeint ist die Errichtung eines Gebäudes, nicht der Kauf und auch nicht die Sanierung eines bestehenden Hauses, mag sie noch so umfangreich sein.

Drittens: Wurde das Gebäude innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf zur Erzielung von Einkünften genutzt, also insbesondere vermietet, entfällt die Befreiung insoweit. Ein Haus, das die letzten Jahre vermietet war, fällt damit ganz oder teilweise heraus.

Warum Erben selten profitieren

Die Befreiung knüpft an die eigene Herstellung an. Wer ein Haus erbt, hat es nicht selbst hergestellt, sondern unentgeltlich erworben. Die Befreiung ist höchstpersönlich und geht nicht auf die Erben über: Dass die Eltern das Haus seinerzeit gebaut haben, hilft den Kindern beim Verkauf steuerlich nicht.

Für geerbte Immobilien führt der Weg zur Steuerfreiheit deshalb fast immer über die Hauptwohnsitzbefreiung, und wenn diese nicht greift, über die pauschale Ermittlung beim Altvermögen. Die Herstellerbefreiung bleibt der Fall, in dem jemand selbst gebaut hat und zu Lebzeiten verkauft, etwa um eine Pflege zu finanzieren.

Was das praktisch heißt

Wer selbst gebaut hat und verkaufen will, sollte zwei Dinge früh klären: wie der Kaufpreis auf Gebäude und Grund aufgeteilt wird, denn nur der Gebäudeanteil ist befreit, und ob in den letzten zehn Jahren Vermietungseinkünfte angefallen sind. Beides gehört vor dem Vertrag mit Steuerberatung geprüft, weil die Aufteilung unmittelbar die Höhe der Immobilienertragsteuer bestimmt. Eine erste Orientierung gibt der ImmoESt-Rechner.

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