Neuvermögen

Das Gegenstück zum Altvermögen

Die Immobilienertragsteuer kennt zwei Welten. Grundstücke, bei denen die alte zehnjährige Spekulationsfrist am 31. März 2012 schon abgelaufen war, sind Altvermögen und dürfen pauschal abgerechnet werden. Alles andere ist Neuvermögen, praktisch also alles, was ab dem 31. März 2002 angeschafft wurde. Hier gibt es keine Pauschale, sondern die Besteuerung des tatsächlichen Gewinns mit dem Sondersteuersatz von 30 %.

So wird der Gewinn ermittelt

Die Einkünfte sind der Unterschiedsbetrag zwischen dem Veräußerungserlös und den Anschaffungskosten (§ 30 Abs. 3 EStG 1988). Diese Anschaffungskosten sind kein starrer Wert, sie werden korrigiert:

• erhöht um Herstellungsaufwendungen und Instandsetzungsaufwendungen, soweit diese nicht bereits bei der Ermittlung von Einkünften berücksichtigt wurden,
• vermindert um Absetzungen für Abnutzung, die steuerlich geltend gemacht wurden, und um steuerfreie Beträge nach § 28 Abs. 6 EStG.

Zusätzlich sind die Kosten für die Mitteilung und Selbstberechnung durch den Parteienvertreter abzugsfähig. Herstellungsaufwand ist etwa der Zubau, der Dachbodenausbau, die erstmals eingebaute Zentralheizung. Instandsetzung ist die Sanierung, die die Nutzungsdauer wesentlich verlängert, etwa neue Fenster oder ein neues Dach. Laufende Instandhaltung, also der gemalte Raum oder die reparierte Therme, zählt nicht.

Warum Erben selten Neuvermögen haben

Bei unentgeltlichem Erwerb ist auf den Anschaffungszeitpunkt des Rechtsvorgängers abzustellen (§ 30 Abs. 1 EStG 1988). Die Erbschaft selbst ist also kein Anschaffungsvorgang: Sie treten in den Zeitpunkt und in die Anschaffungskosten des Erblassers ein. Entscheidend ist damit, wann Ihre Eltern oder Großeltern das Haus gekauft oder gebaut haben, nicht wann Sie geerbt haben. Bei einem Elternhaus, das seit Jahrzehnten in der Familie ist, liegt dieses Datum fast immer vor 2002, es handelt sich also um Altvermögen.

Neuvermögen wird für Erben dann zum Thema, wenn der Verstorbene die Immobilie ab 2002 gekauft hat, etwa eine Vorsorgewohnung oder ein später erworbenes Ferienhaus.

Was Sie an Belegen brauchen

Beim Neuvermögen zählt jeder Beleg, denn jeder erhöht die Anschaffungskosten und senkt damit die Steuer. Suchen Sie den Kaufvertrag des Erblassers samt Nebenkostenbelegen, Rechnungen über Zubauten und Sanierungen sowie Unterlagen über eine allfällige Vermietung. Was in den Unterlagen fehlt, ist steuerlich verloren.

Greift die Hauptwohnsitzbefreiung beim Hausverkauf, fällt gar keine Immobilienertragsteuer an. Die Grundlagen erklärt der Beitrag zur Immobilienertragsteuer, durchrechnen können Sie Ihren Fall im Erbkosten-Rechner.

Keine Rechts- oder Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte ziehen Sie Notar:in oder Steuerberater:in bei.