Selbstberechnung der ImmoESt

Wer rechnet

Beim Verkauf einer Liegenschaft rechnet nicht zuerst das Finanzamt und nicht Sie selbst, sondern der Vertragserrichter. Parteienvertreter, die eine Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer nach § 11 GrEStG vornehmen, haben gleichzeitig dem zuständigen Finanzamt mitzuteilen, wenn aus dem Erwerbsvorgang Einkünfte erzielt werden, und in diesem Fall „die Immobilienertragsteuer gemäß § 30b Abs. 1 auf Grund der Angaben des Steuerpflichtigen selbst zu berechnen“ (§ 30c Abs. 2 EStG). Parteienvertreter sind Notarinnen und Notare sowie Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte.

Wird die Grunderwerbsteuer nicht selbst berechnet, sondern eine Abgabenerklärung nach § 10 Abs. 1 GrEStG eingebracht, ist immerhin mitzuteilen, dass steuerpflichtige Einkünfte anfallen, samt der Höhe der besonderen Vorauszahlung (§ 30c Abs. 1 EStG).

Was Sie beitragen müssen

Die Rechnung ist nur so gut wie Ihre Unterlagen. Der Steuerpflichtige hat dem Parteienvertreter „die für die Ermittlung der Bemessungsgrundlage erforderlichen Unterlagen vorzulegen und deren Richtigkeit und Vollständigkeit schriftlich zu bestätigen“ (§ 30c Abs. 2 Z 2 EStG). Bei einem geerbten Haus heißt das vor allem: Wann hat der Rechtsvorgänger gekauft, gab es eine Umwidmung, welche Herstellungs- und Instandsetzungsaufwendungen sind belegt, greift eine Befreiung. Sammeln Sie das, bevor der Vertrag unterschrieben wird, nicht danach.

Entrichtung und Haftung

Die Parteienvertreter haben die selbstberechnete Immobilienertragsteuer auf das Abgabenkonto des Veräußerers zu entrichten „und haften für deren Entrichtung“ (§ 30c Abs. 3 EStG). Die Steuer ist spätestens am 15. Tag des auf den Kalendermonat des Zuflusses zweitfolgenden Kalendermonats zu leisten (§ 30b Abs. 1 EStG). Diese Haftung betrifft die Abfuhr, nicht die inhaltliche Richtigkeit Ihrer Angaben: Mit der Entrichtung gilt die Einkommensteuer für private Grundstücksveräußerungen als abgegolten, „dies gilt jedoch nicht, wenn die der Selbstberechnung zugrunde liegenden Angaben des Steuerpflichtigen nicht den tatsächlichen Gegebenheiten entsprechen“ (§ 30b Abs. 2 EStG). Falsche Angaben fallen also auf Sie zurück.

Wann sie unterbleiben darf

Die Selbstberechnung kann unter anderem entfallen, wenn die Einkünfte nach § 30 Abs. 2 EStG befreit sind, etwa durch die Hauptwohnsitzbefreiung beim Hausverkauf, wenn der Zufluss voraussichtlich später als ein Jahr nach dem Veräußerungsgeschäft erfolgt oder wenn der Kaufpreis als Rente geleistet wird (§ 30c Abs. 4 EStG). Dann ist eine besondere Vorauszahlung zu leisten oder die Steuer in der Veranlagung zu erklären.

Was am Ende zu zahlen ist, überschlagen Sie im ImmoESt-Rechner; ob sich der Antrag auf den allgemeinen Tarif lohnt, klärt die Regelbesteuerungsoption.

Keine Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte ziehen Sie Notar:in oder Steuerberater:in bei.