Geschwister auszahlen: Anteil, Kreditrate und die Steuerfalle

So rechnen wir

Schritt 1, der Nettowert. Verkehrswert minus der Schulden, die auf der Liegenschaft und im Nachlass lasten. Nicht der Einheitswert und nicht der Grundstückswert, die beide viel niedriger sind und für diese Verhandlung nichts taugen.

Schritt 2, die Anteile. Ohne abweichende Angabe teilen wir zu gleichen Teilen. Eigene Quoten werden auf 100 % normalisiert, damit eine Eingabe von 50 / 25 / 25 auch dann funktioniert, wenn sich jemand vertippt.

Nettowert = Verkehrswert − Schulden
Anteil je Erbe = Quote × Nettowert
Ausgleichszahlung = Nettowert × Summe der Quoten der weichenden Erben
Rate = K × i / (1 − (1 + i)⁻ⁿ), i = Zinssatz / 12, n = Monate

Schritt 3, die 25/75-Regel. Ob die Auszahlung für die weichenden Erben eine steuerpflichtige Veräußerung ist, entscheidet das Verhältnis von Gegenleistung zum gemeinen Wert des übertragenen Anteils. Die EStR 2000 (Rz 134b Z 2 in Verbindung mit Rz 6625) geben unter Berufung auf VwGH 16.11.2021, Ro 2020/15/0015, diese Staffel vor:

• Gegenleistung mindestens 75 % des gemeinen Werts: "ist davon auszugehen, dass eine Veräußerung vorliegt". Die weichenden Erben verkaufen ihren Anteil und können Immobilienertragsteuer schulden.
• Gegenleistung höchstens 25 %: unentgeltliche Übertragung, keine ImmoESt.
• Dazwischen: unter nahen Angehörigen grundsätzlich von einem unentgeltlichen Rechtsgeschäft auszugehen. Verlassen sollte man sich darauf nicht ohne Beratung.

Die alte 50-Prozent-Grenze gilt nicht mehr, sie betrifft nur Übertragungen vor dem 16.11.2021. Geprüft wird nur der Teil der Ausgleichszahlung, der aus nachlassfremden Mitteln stammt, etwa aus einem Bankkredit des Übernehmers. Wir rechnen vorsichtig und behandeln die ganze Ausgleichszahlung als nachlassfremd. Schulden, die mit dem Haus zusammenhängen, kürzen den Wert des übertragenen Anteils (EStR 2000 Rz 134b Z 1, Beispiel 8). Kommt es zur Veräußerung, zählen als Erlös der weichenden Erben die Ausgleichszahlung plus die übernommenen Schulden (Rz 134c).

Die Steuer selbst rechnen wir hier nicht. Ihre Höhe hängt davon ab, ob der Anteil Alt- oder Neuvermögen ist, und das richtet sich nach dem Rechtsvorgänger, nicht nach dem Erbfall. Dafür gibt es den ImmoESt-Rechner und den Artikel Immobilienertragsteuer beim geerbten Haus.

Was dieser Rechner nicht abbildet: Pflichtteilsansprüche Dritter, Vermächtnisse, ein Wohnrecht zugunsten eines Elternteils, Pflegeleistungen eines Miterben, das Pflegevermächtnis nach § 677 ABGB, Vorempfänge und Schenkungsanrechnung, Instandhaltungsrückstände und die Nebenkosten der Finanzierung. Eine Ausgleichszahlung bis zur Höhe des Pflichtteils aus eigenen Mitteln beurteilen die EStR 2000 (Rz 134b Z 4) als steuerneutrale Erbauseinandersetzung; auch das bildet der Rechner nicht ab.

Quellen, geprüft am 22.9.2026

• EStR 2000 Rz 134b, 134c und 6625 (findok, Fassung vom 21.4.2026) zur Abgrenzung entgeltlich und unentgeltlich bei der Erbauseinandersetzung, gestützt auf VwGH 16.11.2021, Ro 2020/15/0015.
• § 181 AußStrG (Erbteilungsübereinkommen vor der Einantwortung, Wirkung eines gerichtlichen Vergleichs, Genehmigung bei schutzberechtigten Personen).
• § 7 Abs. 1 Z 1 lit. b und c GrEStG (unentgeltlicher Erwerb durch Erbanfall und im Personenkreis des § 26a Abs. 1 Z 1 GGG, der Geschwister umfasst), § 4 Abs. 3 GrEStG (Grundstückswert als Bemessungsgrundlage), § 7 Abs. 1 Z 2 lit. a GrEStG (Stufentarif und Zusammenrechnung über fünf Jahre).
• Vertiefung im Ratgeber: Erbengemeinschaft und Haus.

Keine Rechts- oder Steuerberatung. Sobald die Ausgleichszahlung in die Nähe der 75-Prozent-Grenze kommt, gehört der Fall vor die Unterschrift zu einer Steuerberaterin oder einem Notar. Die ImmoESt trifft nicht den Übernehmer, sondern die weichenden Erben, und sie wird gerne übersehen.