Verlassenschaft und Erbengemeinschaft: Ablauf und Kosten

Zwischen dem Todesfall und dem Eigentum der Erben liegt ein gerichtliches Verfahren, geführt von einer Notarin oder einem Notar als Gerichtskommissär. Dieser Bereich erklärt die Reihenfolge und wie mehrere Erben zu einer Entscheidung über das Haus kommen.

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Steuersätze, Fristen und Gebühren zuletzt geprüft am 22. September 2026. Ändert sich ein Gesetz, passen wir die Seite an.

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Die drei Fragen, die zuerst kommen

Wie läuft das Verfahren nach dem Todesfall ab?

Das Bezirksgericht beauftragt eine Notarin oder einen Notar als Gerichtskommissär. Es beginnt mit der Todesfallaufnahme und endet mit der Einantwortung. Bis dahin gehört das Haus der Verlassenschaft und nicht den Erben persönlich. Den ganzen Weg samt realistischer Dauer beschreibt der Beitrag Ablauf des Verlassenschaftsverfahrens.

Wem gehört das Haus, wenn mehrere erben?

Nach der Einantwortung allen gemeinsam, und zwar ungeteilt. Jede Entscheidung über Verkauf oder Vermietung braucht deshalb eine Einigung. Welche Wege es gibt, von der Auszahlung eines Miterben bis zum gemeinsamen Verkauf, zeigt der Beitrag Erbengemeinschaft und Haus: verkaufen, auszahlen oder behalten.

Was passiert, wenn sich niemand einigt?

Dann kann jede Miteigentümerin und jeder Miteigentümer die Aufhebung der Gemeinschaft vor Gericht durchsetzen. Am Ende steht bei einem Haus meist die Versteigerung, und die bringt meist weniger als ein normaler Verkauf. Was das kostet und wie lange es dauert, steht im Beitrag Teilungsklage vor Gericht.

Typischer Ablauf

Die ersten Tage ordnen: Sterbeurkunde, Begräbnis, Versicherungen. Die Reihenfolge nennt der Beitrag Was nach dem Todesfall zu tun ist.
Unterlagen für den Gerichtskommissär zusammenstellen. Die Checkliste Unterlagen für die Verlassenschaft listet jedes Dokument, die Checkliste Fragen an Notar und Gerichtskommissär bereitet das Gespräch vor.
Die Erbantrittserklärung überlegen, bedingt oder unbedingt, und bei Schulden die Ausschlagung prüfen. Der Beitrag Erbe ausschlagen: Frist und Folgen erklärt die Konsequenzen.
Nach der Einantwortung das Eigentum im Grundbuch umschreiben lassen. Wie das geht und was es kostet, steht im Beitrag Grundbuch nach dem Erbe.
In der Erbengemeinschaft eine gemeinsame Linie finden. Die Checkliste Agenda für das erste Gespräch strukturiert das Treffen, der Auszahlungs-Rechner liefert die Zahl dazu.
Die Verfahrenskosten einplanen. Der Verlassenschaftskosten-Rechner schätzt beide Gebühren.

Wichtige Begriffe

Todesfallaufnahme: Die erste Erhebung durch den Gerichtskommissär: Vermögen, Schulden, letztwillige Verfügungen.
Gerichtskommissär: Die Notarin oder der Notar, die das Verfahren für das Bezirksgericht führt.
Erbantrittserklärung: Die Erklärung, das Erbe anzunehmen. Bedingt begrenzt die Haftung für Schulden.
Inventar im Verlassenschaftsverfahren: Das gerichtliche Verzeichnis aller Aktiva und Passiva, oft Grundlage der Aufteilung.
Einantwortung: Der Beschluss, mit dem der Nachlass auf die Erben übergeht.
Erbteilungsübereinkommen: Die Vereinbarung, wer was bekommt. Der beste Weg aus der Gemeinschaft.
Teilungsklage: Die gerichtliche Aufhebung der Gemeinschaft, wenn nichts mehr geht.

Alle Begriffe stehen im Lexikon für Erben.

Rechner und Checklisten

Verlassenschaftskosten-Rechner: Gerichtsgebühr und Gebühr des Gerichtskommissärs nach Nachlasswert.
Erbfolge-Rechner: Wer erbt welche Quote, wenn es kein Testament gibt.
Auszahlungs-Rechner: Was die Übernahme des Hauses die übernehmende Person kostet.
Agenda für das erste Gespräch: Checkliste für das erste Treffen der Miterben.

Weiter zu allen Rechnern für Erben und zu den Checklisten für Erben.

Wann Sie Hilfe holen sollten

Holen Sie sich Unterstützung, sobald es klemmt: bei Streit über den Wert, bei einem Miterben, der nicht antwortet, bei Schulden im Nachlass oder wenn Minderjährige beteiligt sind. Ein neutraler Wert nimmt der Diskussion die Schärfe, weil dann über eine Zahl gesprochen wird und nicht über Gefühle. Wie Sie dazu kommen, zeigt die kostenlose Ersteinschätzung, unverbindlich und ohne Verkaufsdruck.

Häufige Fragen zum geerbten Haus

Muss ich in Österreich Erbschaftssteuer zahlen, wenn ich ein Haus erbe?

Nein. Die Erbschafts- und Schenkungssteuer wurde in Österreich mit 1. August 2008 abgeschafft. Beim Erwerb durch Erbschaft fällt aber Grunderwerbsteuer an, gestaffelt nach dem Grundstückswert: 0,5 % für die ersten 250.000 €, 2 % für die nächsten 150.000 €, 3,5 % darüber. Dazu kommt die Eintragungsgebühr ins Grundbuch. Beide Beträge rechnen Sie im Erbkosten-Rechner in einer Minute selbst aus.

Welche Steuern fallen beim Verkauf eines geerbten Hauses an?

Beim Verkauf fällt Immobilienertragsteuer (ImmoESt) an: 30 % vom Wertzuwachs seit der Anschaffung durch den Erblasser. Für Altvermögen (Anschaffung vor dem 31.3.2002) gilt eine Pauschale vom Verkaufspreis: effektiv 4,2 % bei Kaufvertrag bis 31.12.2026, 6 % ab 1.1.2027. Wer bei Altvermögen ohne Umwidmung ohnehin verkaufen will, spart also mit einem Vertrag bis Jahresende. Ob die Hauptwohnsitzbefreiung greift, hängt vom Einzelfall ab. Die Herstellerbefreiung hilft Erben dagegen nicht, auch wenn der Erblasser das Haus selbst gebaut hat. Die kostenlose Ersteinschätzung zeigt, welche dieser Regeln für Ihre Lage in Frage kommen. Sie ersetzt keine Steuerberatung.

Können wir als Erbengemeinschaft das Haus einfach verkaufen?

Nur gemeinsam. Vor der Einantwortung gehört die Immobilie zur Verlassenschaft, ein Verkauf braucht dann die Genehmigung des Verlassenschaftsgerichts. Nach der Einantwortung entsteht schlichtes Miteigentum, der Verkauf braucht die Zustimmung aller Miterben. Am schnellsten einigen sich Erben mit einem neutralen Wert als gemeinsamer Grundlage, etwa aus einem Gutachten. Das erspart die teure und langwierige Teilungsklage. Wie Sie zu diesem Wert kommen, zeigt die kostenlose Ersteinschätzung.

Geerbtes Haus verkaufen oder vermieten?

Für viele Erben ist der Verkauf der einfachere Weg, Vermieten lohnt sich vor allem bei guter Lage und geringem Sanierungsbedarf. Den Ausschlag geben Zustand, Lage, Finanzierung und Ihre Lebenssituation: Sanierungsbedarf, laufende Kosten (Betriebskosten, Versicherung, Instandhaltung), Vermieterpflichten und die steuerliche Behandlung der Mieteinnahmen sprechen oft für den Verkauf. Der Vermieten-oder-verkaufen-Rechner stellt beide Wege mit Ihren Zahlen gegenüber, die kostenlose Ersteinschätzung ordnet Kosten und Optionen für Ihre Lage ein.

Was ist die Einantwortung und wie lange dauert sie?

Die Einantwortung ist der gerichtliche Beschluss, mit dem die Verlassenschaft auf die Erben übergeht. Mit seiner Rechtskraft werden Sie Eigentümer, danach folgt die Eintragung im Grundbuch. Eine gesetzliche Dauer gibt es nicht: Einfache Verfahren sind oft nach einigen Monaten abgeschlossen, mehrere Erben, ein Inventar oder Testamentsfragen verlängern sie. Die Zeit können Sie nutzen: Wertermittlung, Unterlagen und Maklerauswahl lassen sich schon davor vorbereiten.

Was kostet die Ersteinschätzung, und was passiert mit meinen Daten?

Nichts. Die Ersteinschätzung ist kostenlos und unverbindlich: Ihren Fahrplan bekommen Sie sofort per E-Mail, die schriftliche Ersteinschätzung der Redaktion innerhalb eines Werktags. Ihre Angaben verwenden wir dafür und für Rückfragen. An einen Partner wie einen Makler oder Gutachter geben wir sie nur weiter, wenn Sie das ausdrücklich möchten, und diese Zustimmung können Sie jederzeit per E-Mail widerrufen. Wie wir das kostenlose Angebot finanzieren, steht auf der Seite So funktioniert's.

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