Haus überschreiben in Österreich: Kosten und Ablauf

Viele Eltern wollen das Haus nicht erst über eine Verlassenschaft weitergeben, sondern zu Lebzeiten regeln. Das ist möglich, es hat einen eigenen Namen im Alltag („überschreiben“) und mehrere Namen im Recht: Übergabevertrag, Schenkungsvertrag, Kaufvertrag im Familienkreis. Was Sie unterschreiben, entscheidet über Form, Kosten und darüber, wie gut Sie selbst danach noch abgesichert sind.

Dieser Beitrag zeigt die drei Wege, die tatsächlich anfallenden Abgaben, die üblichen Absicherungen für den Übergeber und die Punkte, an denen eine Übergabe im Nachhinein Streit erzeugt.

Die Fakten auf einen Blick

Drei Wege, ein Haus weiterzugeben

Der Schenkungsvertrag überträgt das Eigentum ohne Gegenleistung. Er ist die einfachste Konstruktion und zugleich die, die den Übergeber am wenigsten schützt: Wer nichts zurückbehält, hat nach der Einverleibung nichts mehr.

Der Übergabevertrag ist in der Praxis der Normalfall. Er überträgt das Haus und behält dem Übergeber gleichzeitig etwas zurück: ein Wohnrecht, einen Fruchtgenuss, ein Belastungs- und Veräußerungsverbot, manchmal eine Betreuungs- oder Pflegeverpflichtung des Übernehmers. Juristisch ist er damit ein gemischter Vertrag, wirtschaftlich eine Übergabe gegen Versorgung.

Das Erbe ist der dritte Weg: Sie regeln nichts zu Lebzeiten und lassen die gesetzliche Erbfolge oder ein Testament über das Haus wirken. Das kostet vorerst nichts, verschiebt aber alle Entscheidungen in das Verfahren, das der Leitfaden Verlassenschaft in Österreich beschreibt, und in eine Zeit, in der Sie nicht mehr mitreden können.

Die Form: wann ein Notariatsakt nötig ist

Nach § 1 Abs. 1 lit. d NotAktG bedürfen „Schenkungsverträge ohne wirkliche Übergabe“ zu ihrer Gültigkeit eines Notariatsakts. Der Gesetzgeber will verhindern, dass jemand ein Haus in einem unbedachten Moment verspricht. Erfolgt die wirkliche Übergabe, also ein tatsächlicher, nach außen erkennbarer Übergabeakt, entfällt die Notariatsaktspflicht. In der Grundbuchspraxis wird das regelmäßig über einen entsprechenden Passus in der Vertragsurkunde abgebildet.

Sobald eine Gegenleistung vereinbart ist, etwa ein Wohnrecht oder eine Versorgungsleistung, liegt ohnehin kein reiner Schenkungsvertrag mehr vor. Behandeln Sie das trotzdem nicht als Freibrief: Ob ein Notariatsakt nötig ist, entscheidet die Notarin oder der Notar anhand von Gegenleistung und Übergabeakt. Für die Einverleibung im Grundbuch brauchen Sie jedenfalls beglaubigte Unterschriften (§ 31 GBG).

Eine eigene Schenkungsmeldung nach § 121a BAO ist für Grundstücke nicht vorgesehen. Grundstücke stehen nicht in der Aufzählung des Abs. 1, sie werden über die Grunderwerbsteuer-Anzeige erfasst. Wie sich Schenkungen steuerlich insgesamt darstellen, zeigt der Beitrag zur Schenkungssteuer in Österreich.

Was das Überschreiben kostet: Beispiel Elternhaus

Angenommen, ein Elternhaus mit einem Verkehrswert von 400.000 Euro geht an die Tochter. Der Grundstückswert nach dem Pauschalwertmodell beträgt angenommen 300.000 Euro, der Einheitswert angenommen 20.000 Euro. Die Tochter räumt der Mutter ein lebenslanges Wohnrecht ein.

Entscheidend ist § 7 Abs. 1 Z 1 lit. c GrEStG: Ein Erwerb unter Lebenden durch den in § 26a Abs. 1 Z 1 GGG angeführten Personenkreis gilt als unentgeltlich. Der Familienkreis kennt also keine teilentgeltlichen Erwerbe. Das eingeräumte Wohnrecht spielt für die Grunderwerbsteuer keine Rolle, gerechnet wird immer vom Grundstückswert. Wie der Stufentarif im Detail funktioniert, erklärt der Beitrag zur Grunderwerbsteuer bei Erbschaft und Schenkung.

Zum Vergleich: Ohne die Begünstigung des § 26a GGG wäre die Eintragungsgebühr von 400.000 Euro zu rechnen, also 4.400 Euro statt 660 Euro. Die Begünstigung muss bei Antragstellung geltend gemacht werden, sie kommt nicht von selbst. Dazu kommen eine fixe Eingabengebühr je Grundbuchsgesuch und das Honorar für die Vertragserrichtung, das frei vereinbart wird.

Wer in Etappen übergibt, etwa zuerst die Hälfte und drei Jahre später den Rest, muss die Zusammenrechnung beachten: Erwerbe derselben Person an denselben Erwerber innerhalb der letzten fünf Jahre werden für die Ermittlung des Steuersatzes zusammengezählt. Die Stufen lassen sich also nicht durch Stückelung mehrfach ausnützen. Die Abgabenseite einer Übertragung rechnen Sie im Erbschaftssteuer-Rechner durch.

Wie sich der Übergeber absichert

Vier Bausteine kommen in Übergabeverträgen regelmäßig vor.

• Wohnrecht oder Fruchtgenuss. Das Wohnungsgebrauchsrecht sichert das Wohnen im Haus, der Fruchtgenuss geht weiter und erlaubt auch das Vermieten. Welche Variante wann passt und wer welche Kosten trägt, behandelt der Beitrag zu Wohnrecht und Fruchtgenuss.
• Belastungs- und Veräußerungsverbot. Es verhindert, dass der Übernehmer das Haus verkauft oder verpfändet. Gegen Dritte wirkt es nur, wenn es im engen Familienkreis begründet und im Grundbuch eingetragen wurde (§ 364c ABGB). Details im Beitrag zu Wirkung und Löschung des Verbots.
• Rückforderungsrechte. Vertraglich vereinbarte Rücktritts- oder Rückübertragungsrechte für bestimmte Fälle, etwa Vorversterben des Übernehmers, Scheidung oder Zwangsversteigerung. Sie wirken nur, wenn sie im Vertrag stehen, das Gesetz gibt sie nicht her.
• Pflege- und Betreuungsklauseln. Sie beschreiben, welche Betreuung der Übernehmer schuldet. Halten Sie sie konkret und überprüfbar, sonst sind sie im Streitfall wertlos. Eine solche Klausel hat eine Nebenwirkung: Wurde für die Pflege ein Entgelt vereinbart oder eine Zuwendung gewährt, entfällt insoweit später das Pflegevermächtnis nach § 677 ABGB.

Widerruf: was das Gesetz wirklich hergibt

§ 946 ABGB ist eindeutig: „Schenkungsverträge dürfen in der Regel nicht widerrufen werden.“ Zwei Ausnahmen zitieren viele falsch.

Grober Undank (§ 948 ABGB) erlaubt den Widerruf, aber die Schwelle ist hoch. Grober Undank ist eine Verletzung am Leibe, an Ehre, an Freiheit oder am Vermögen, die von der Art ist, dass gegen den Verletzer nach dem Strafgesetz vorgegangen werden kann. Kontaktabbruch, Undankbarkeit oder Streit reichen dafür nicht.

Verarmung (§ 947 ABGB) gibt weniger, als der verbreitete Satz „bei Verarmung kann man die Schenkung widerrufen“ vermuten lässt. Gerät der Geschenkgeber in solche Dürftigkeit, dass es ihm am nötigen Unterhalt gebricht, kann er jährlich die gesetzlichen Zinsen vom geschenkten Betrag fordern. Das gilt aber nur, soweit die Sache oder ihr Wert noch vorhanden ist und der Beschenkte nicht selbst in gleich dürftigen Umständen ist. Das Haus kommt damit nicht zurück, es entsteht eine Art Unterhaltsrente.

Daneben steht § 950 ABGB: Wer jemandem Unterhalt schuldet, kann dessen Recht durch eine Schenkung an einen Dritten nicht verletzen. Der Verkürzte kann den Beschenkten auf Ergänzung belangen.

Pflichtteil und Immobilienertragsteuer

Eine Übergabe verschwindet nicht aus der Erbrechnung. Schenkungen an Pflichtteilsberechtigte werden zeitlich unbegrenzt hinzugerechnet und auf deren Geldpflichtteil angerechnet (§ 781 ABGB). Schenkungen an andere Personen zählen nur, wenn sie in den letzten zwei Jahren vor dem Tod wirklich gemacht wurden, und nur auf Verlangen eines Berechtigten (§ 782 Abs. 1 ABGB). Wer das Haus zu Lebzeiten an ein Kind gibt, entzieht es also nicht dem Pflichtteil der Geschwister: Sein Wert wird später mitgerechnet. Die Rechenwege stehen im Beitrag zum Pflichtteil in Österreich. Wie viel ein Kind seinen Geschwistern zahlt, wenn es das Haus erst im Erbfall übernimmt, steht im Beitrag Geschwister auszahlen.

Steuerlich wichtig für einen späteren Verkauf: Bei unentgeltlich erworbenen Grundstücken ist auf den Anschaffungszeitpunkt des Rechtsvorgängers abzustellen (§ 30 Abs. 1 EStG). Der Übernehmer erbt also die Vorgeschichte. Hat der Übergeber das Haus vor dem 31.3.2002 gekauft, bleibt es Altvermögen, mit der günstigen Pauschalbesteuerung. Ein Verkauf durch den Übernehmer wird damit anders besteuert als ein Verkauf durch jemanden, der selbst gekauft hat. Wie die Steuer dann berechnet wird, erklärt der Beitrag zur Immobilienertragsteuer.

Wenn-dann: Überschreiben oder vererben

• Wenn Sie weiter im Haus wohnen wollen, dann gehört das Wohnrecht oder der Fruchtgenuss in den Vertrag und ins Grundbuch, nicht in eine mündliche Zusage.
• Wenn der Übernehmer für die Sanierung einen Kredit braucht, dann prüfen Sie das Belastungs- und Veräußerungsverbot vorher. Es blockiert auch die Hypothek der Bank.
• Wenn es mehrere Kinder gibt und nur eines das Haus bekommt, dann rechnen Sie den Pflichtteil der anderen durch, bevor Sie unterschreiben, und regeln Sie die Anrechnung schriftlich, etwa über einen Pflichtteilsverzicht der Geschwister. Eine realistische Wertbasis dafür liefert die kostenlose Ersteinschätzung.
• Wenn Sie nur Steuern sparen wollen, dann lohnt der Vergleich selten: Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr fallen bei Übergabe und Erbschaft im Familienkreis nach denselben Regeln an. Was beim Erben im Einzelnen anfällt, zeigt der Beitrag Erbschaftssteuer in Österreich.
• Wenn der Übernehmer unsicher ist, ob er bleiben will, dann warten Sie. Eine Übergabe lässt sich kaum rückabwickeln, ein Testament jederzeit ändern. Wer wartet, regelt am besten mit einer Vorsorgevollmacht für die Immobilie, wer über das Haus entscheidet, falls er es selbst nicht mehr kann. Was gilt, wenn es keine Vollmacht gibt, zeigt der Beitrag zum Hausverkauf mit Erwachsenenvertretung.
• Wenn es um Pflegekosten geht, dann ist das Vorziehen der Übergabe kein Schutzargument mehr: Was der Staat auf das Haus zugreifen darf, erklärt der Beitrag zu Pflegeheim und Zugriff auf das Haus. Welche Wege es stattdessen gibt, zeigt der Beitrag Pflege mit dem Haus finanzieren.

Alle weiteren Themen zu Übergabe, Testament und Pflichtteil sammelt der Ratgeber Erbrecht.

Die Vertragsform selbst erklärt der Lexikoneintrag Übergabevertrag. Womit sich Übergebende absichern, steht im Eintrag zum Belastungs- und Veräußerungsverbot (Definition). Wie eine Schenkung später auf den Pflichtteil wirkt, behandelt der Eintrag Pflichtteilsergänzung; wer im Gegenzug auf sein Erbrecht verzichtet, findet die Regeln im Eintrag Erbverzicht. Soll die Zuwendung erst mit dem Tod wirksam werden, ist die Schenkung auf den Todesfall die passende Form.

Keine Rechts- oder Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte ziehen Sie Notar:in oder Rechtsanwält:in bei.