Schenkungssteuer Österreich: Was beim Haus schenken anfällt

Wer das Haus schon zu Lebzeiten an die Kinder übergeben will, fragt zuerst nach der Schenkungssteuer. Die Antwort ist kurz: Seit 1.8.2008 fällt in Österreich keine Schenkungssteuer mehr an, so wie auch keine Erbschaftssteuer. Kostenlos ist eine Schenkung damit aber nicht. Bei einer Liegenschaft kommen Grunderwerbsteuer, Grundbuchgebühren und Vertragskosten zusammen, und daneben stehen zwei Themen, die sich später auswirken: die Immobilienertragsteuer beim Weiterverkauf und der Pflichtteil der übrigen Kinder.

Dieser Beitrag rechnet die Posten an einem Haus mit 400.000 € Verkehrswert durch und zeigt, welche Meldepflicht bei Grundstücken tatsächlich greift.

Was bei der geschenkten Immobilie anfällt

Grunderwerbsteuer: der Stufentarif gilt auch beim Schenken

Auch ohne Kaufpreis ist die Übertragung eines Grundstücks ein Erwerbsvorgang. Bei einer Schenkung im Familienverband gilt derselbe Stufentarif wie beim Erben, bemessen vom Grundstückswert und nicht vom Verkehrswert (§ 7 Abs. 1 Z 2 lit. a GrEStG):

Der Grundstückswert wird nach dem Pauschalwertmodell oder einem geeigneten Immobilienpreisspiegel ermittelt und liegt in der Regel unter dem Marktpreis. Wie dieser Stufentarif beim Erbfall wirkt und was sonst noch anfällt, steht im Beitrag zur Erbschaftssteuer in Österreich.

Rechenbeispiel: Haus mit 400.000 € an ein Kind

Die Eltern übergeben das Haus an ein Kind. Der Verkehrswert beträgt 400.000 €. Grundstückswert und Einheitswert sind hier angenommen, beide muss man im Einzelfall ermitteln beziehungsweise dem Einheitswertbescheid entnehmen.

Dazu kommen die fixe Eingabengebühr im Grundbuch und die Kosten für Vertrag und Beglaubigungen bei Notariat oder Rechtsanwaltskanzlei. Diese Kosten hängen vom Aufwand und vom Wert ab, deshalb nennen wir hier keinen Pauschalbetrag. Fragen Sie vorab nach einem Kostenvoranschlag, das ist üblich.

Eintragungsgebühr im Grundbuch

Die Eintragungsgebühr beträgt 1,1 % der Bemessungsgrundlage. Im Familienkreis ist die Bemessungsgrundlage nach § 26a GGG nicht der Verkehrswert, sondern der dreifache Einheitswert, höchstens 30 % des Werts des einzutragenden Rechts. Begünstigt sind unter anderem Übertragungen an Ehegatten und eingetragene Partner, an Lebensgefährten mit gemeinsamem Hauptwohnsitz, an Verwandte in gerader Linie, an Stief-, Wahl- und Pflegekinder samt deren Kindern sowie an Geschwister, Nichten und Neffen.

Wichtig: Die Ermäßigung tritt nur ein, wenn sie eingangs der Eingabe, spätestens anlässlich der Vorstellung gegen einen Zahlungsauftrag, unter Hinweis auf die gesetzliche Grundlage in Anspruch genommen wird. Die Details und ein zweites Rechenbeispiel stehen im Beitrag zur Grundbucheintragungsgebühr.

Schenkungsmeldung: bei Grundstücken kein Thema

Die Anzeigepflicht nach § 121a BAO wird häufig auf Immobilien bezogen, und das ist falsch. Anzuzeigen sind Bargeld, Kapitalforderungen, Anteile an Kapitalgesellschaften, Betriebe sowie bewegliches körperliches und immaterielles Vermögen. Grundstücke stehen nicht in dieser Liste. Sie laufen über die Anzeige zur Grunderwerbsteuer, die der Parteienvertreter erledigt.

Für das anzeigepflichtige Vermögen gelten Freibeträge: unter Angehörigen bis 50.000 € gemeiner Wert, gerechnet als Summe innerhalb eines Jahres von derselben Person, unter anderen Personen bis 15.000 € als Summe innerhalb von fünf Jahren. Die Frist für die Meldung beträgt drei Monate ab dem Erwerb. Relevant wird das, wenn neben dem Haus auch Geld weitergegeben wird, etwa als Ausgleich an ein zweites Kind.

Form: wann ein Notariatsakt nötig ist

Ein Schenkungsvertrag über eine Liegenschaft ohne wirkliche Übergabe braucht einen Notariatsakt (§ 1 Abs. 1 lit. d NotAktG). Ein formunwirksamer Vertrag verschafft kein Eigentum, die Formfrage ist also kein Detail. Wann die Notariatsaktspflicht entfällt und welche Unterschriften das Grundbuch verlangt, behandelt der Beitrag zum Haus überschreiben.

Immobilienertragsteuer: die Schenkung verschiebt nichts

Eine Schenkung ist kein Veräußerungsvorgang und löst daher keine Immobilienertragsteuer aus. Der oder die Beschenkte tritt aber in den Anschaffungszeitpunkt des Rechtsvorgängers ein. Verkauft das Kind das Haus später, zählt also nicht das Datum der Schenkung, sondern der Kauf oder Bau durch die Eltern. Den Betrag rechnet der ImmoESt-Rechner.

Für lange gehaltene Elternhäuser heißt das: Aus Altvermögen wird durch eine Schenkung kein Neuvermögen. Die pauschale Besteuerung bleibt erhalten: effektiv 4,2 % bei Vertragsabschluss bis 31.12.2026, effektiv 6 % ab 1. Jänner 2027. Was sich dort genau ändert, steht im Beitrag zur ImmoESt-Erhöhung 2027.

Pflichtteil: geschenkt ist nicht aus der Rechnung

Wer zu Lebzeiten übergibt, entzieht damit nichts dem Pflichtteil der übrigen Kinder. Das ABGB unterscheidet zwei Fälle. Schenkungen an pflichtteilsberechtigte Personen werden zeitlich unbegrenzt hinzugerechnet (§ 781 ABGB). Schenkungen an nicht pflichtteilsberechtigte Personen werden nur hinzugerechnet, wenn sie in den letzten zwei Jahren vor dem Tod wirklich gemacht wurden (§ 782 Abs. 1 ABGB). Bei Nachkommen zählen nur Schenkungen, die gemacht wurden, als schon ein pflichtteilsberechtigtes Kind vorhanden war, bei Ehegatten nur solche während der Ehe (§ 782 Abs. 2 ABGB).

Praktisch bedeutet das: Das Haus an ein Kind zu schenken, nimmt es aus dem Nachlass heraus, aber nicht aus der Pflichtteilsrechnung der Geschwister. Wie sich der Anspruch berechnet und welche Fristen gelten, erklärt der Beitrag zum Pflichtteil in Österreich.

Kurz zu Wohnrecht und Fruchtgenuss: Beides sind die üblichen Werkzeuge, um sich bei einer Übergabe das Wohnen oder die Mieteinnahmen zu sichern. Beides wirkt sich auf Bewertung, Steuer und Verkäuflichkeit aus. Die Unterschiede und Kosten erklärt der Beitrag zu Wohnrecht und Fruchtgenuss.

Wenn-dann: schenken oder vererben

• Wenn Sie ohnehin an ein Kind übergeben wollen und Klarheit schaffen möchten, dann ist die Schenkung eine saubere Lösung. Die Abgaben sind dieselben wie beim Erben, der Stufentarif gilt in beiden Fällen.
• Wenn Sie Steuern sparen wollen, dann ist die Schenkung kein Hebel. Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr fallen beim Erben genauso an, nur später.
• Wenn es mehrere Kinder gibt und nur eines das Haus bekommen soll, dann regeln Sie den Ausgleich ausdrücklich. Ohne Vereinbarung entsteht genau der Konflikt, den die Übergabe vermeiden sollte. Wer lieber vererbt, legt das im Testament über das Haus fest.
• Wenn Sie im Haus wohnen bleiben wollen, dann brauchen Sie ein eingetragenes Wohnrecht oder einen Fruchtgenuss. Ob zusätzlich ein Notariatsakt nötig ist, klärt das Notariat anhand von Gegenleistung und Übergabeakt.
• Wenn der Beschenkte das Haus bald verkaufen will, dann rechnen Sie die Immobilienertragsteuer vorher durch. Das Anschaffungsdatum der Eltern entscheidet, nicht das Datum der Schenkung.
• Wenn Sie unsicher sind, ob Sie das Haus später noch brauchen, dann warten Sie. Eine Schenkung lässt sich nicht einfach zurücknehmen. Ob das Haus später die Pflege mitfinanzieren soll, gehört in diese Überlegung. Die Wege dazu zeigt der Beitrag Pflege finanzieren mit der Immobilie. Wer wartet, legt mit einer Vorsorgevollmacht für den Hausverkauf fest, wer entscheidet, falls er es selbst nicht mehr kann.

Die Entscheidung zwischen Übergabe und Erbfall ist keine Steuerfrage, sondern eine Familienfrage mit Steuerfolgen. Eine belastbare Bewertung der Immobilie ist dafür der erste Schritt, denn ohne Zahl lässt sich weder der Ausgleich unter Geschwistern noch der Pflichtteil fair besprechen. Den Einstieg bietet die kostenlose Ersteinschätzung in 2 Minuten. Die Gebührenseite zeigt der Beitrag zur Grundbucheintragungsgebühr, alle weiteren Themen rund um Übergabe, Pflichtteil und Vorsorge sammelt der Ratgeber Erbrecht. Was in Ihrem Fall zusammenkommt, können Sie im Erbschaftssteuer-Rechner und im Erbkosten-Rechner durchspielen.

Die Tarifstufen in Kurzform stehen im Lexikoneintrag Stufentarif der Grunderwerbsteuer. Soll die Zuwendung erst mit dem Tod wirksam werden, beschreibt der Eintrag Schenkung auf den Todesfall die Formvorschriften.

Keine Rechts- oder Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte ziehen Sie Notar:in oder Steuerberater:in bei.