Wohnrecht und Fruchtgenussrecht: Unterschied und Wert

Wer ein Haus zu Lebzeiten weitergibt, behält sich fast immer etwas zurück: das Wohnen im Obergeschoss, die Mieteinnahmen aus der zweiten Wohnung, manchmal beides. Dafür kennt das ABGB nicht ein Recht, sondern mehrere, und sie unterscheiden sich deutlich in dem, was sie erlauben, und in dem, was sie kosten.

Dieser Beitrag klärt den Unterschied zwischen Wohnungsgebrauchsrecht und Fruchtgenuss, wer welche Kosten trägt, wie der Wert eines solchen Rechts ermittelt wird und wie eine Eintragung nach dem Tod des Berechtigten aus dem Grundbuch verschwindet.

Die Fakten auf einen Blick

Der Unterschied in einem Satz

Das Gebrauchsrecht deckt den eigenen Bedarf, der Fruchtgenuss deckt alles.

§ 504 ABGB beschreibt die Servitut des Gebrauches als Befugnis, eine fremde Sache ohne Verletzung der Substanz bloß zu seinem Bedürfnisse zu benützen. § 507 ABGB zieht die Grenze: Der Berechtigte darf die Substanz nicht verändern und das Recht an niemanden übertragen. Ein Wohnungsgebrauchsrecht können Sie also nicht vermieten und nicht weitergeben.

§ 509 ABGB definiert die Fruchtnießung dagegen als Recht, eine fremde Sache mit Schonung der Substanz ohne alle Einschränkung zu genießen. Wer einen Fruchtgenuss hat, darf vermieten und die Mieteinnahmen behalten. § 521 ABGB verbindet beides für Häuser: Die Servitut der Wohnung ist das Recht, die bewohnbaren Teile eines Hauses zu seinem Bedürfnisse zu benützen; werden alle bewohnbaren Teile ohne Einschränkung genutzt, gilt das Recht als Wohnungsfruchtgenuss.

Wer zahlt was

Der finanzielle Unterschied ist größer als der rechtliche.

Beim Gebrauchsrecht bleiben alle über den Gebrauch hinausgehenden Nutzungen beim Eigentümer. Dafür trägt dieser nach § 508 ABGB alle ordentlichen und außerordentlichen, auf der Sache haftenden Lasten und muss sie auf seine Kosten in gutem Stande erhalten. Nur wenn die Kosten den beim Eigentümer verbleibenden Nutzen übersteigen, muss der Berechtigte den Überschuss tragen oder vom Gebrauche abstehen.

Beim Fruchtgenuss ist es umgekehrt. Nach § 512 ABGB übernimmt der Fruchtnießer alle Lasten, die zur Zeit der bewilligten Fruchtnießung mit der Sache verbunden waren, ausdrücklich auch die Zinsen der darauf eingetragenen Kapitalien. § 513 ABGB verpflichtet ihn, die Sache als guter Haushälter in dem Stand zu erhalten, in dem er sie übernommen hat, und die Ausbesserungen aus dem Ertrag zu besorgen.

Wer also ein Haus übergibt und weiter darin wohnen will, ohne für Dach und Heizung aufzukommen, will ein Wohnungsgebrauchsrecht. Wer die Mieteinnahmen behalten will, will den Fruchtgenuss und muss die laufende Erhaltung mittragen. Bei Gefahr für die Substanz kann der Eigentümer nach § 520 ABGB eine Sicherstellung verlangen.

Ins Grundbuch: das C-Blatt entscheidet

Wohnrecht und Fruchtgenuss sind Dienstbarkeiten und damit nach § 9 GBG eintragungsfähig. Eingetragen werden sie im Lastenblatt, dem C-Blatt der Grundbuchseinlage. § 4 GBG macht daraus den entscheidenden Schritt: Die Erwerbung, Übertragung, Beschränkung und Aufhebung bücherlicher Rechte wird nur durch ihre Eintragung in das Hauptbuch erwirkt.

Praktische Folge: Ein nur im Vertrag vereinbartes Wohnrecht bindet den Vertragspartner, nicht aber einen späteren Käufer. Verbüchert wirkt es gegen jeden Erwerber. Ein Wohnrecht, das Sie sich bei einer Übergabe ausbedingen, gehört deshalb ins Grundbuch, nicht nur in die Urkunde. Wie eine solche Übergabe insgesamt abläuft, steht im Beitrag zum Haus überschreiben.

Nicht verwechseln sollten Sie das mit dem gesetzlichen Vorausvermächtnis des Ehegatten, das ohne Vertrag entsteht. Wer ohne Testament was erbt, zeigt der Beitrag zur gesetzlichen Erbfolge.

Was ein Wohnrecht wert ist

Für Gebühren und Steuern wird der Kapitalwert nach § 16 BewG ermittelt. Die Norm verlangt eine versicherungsmathematische Berechnung: die Summe der von der Erlebenswahrscheinlichkeit abgeleiteten Werte sämtlicher wiederkehrender Nutzungen abzüglich der Zwischenzinsen unter Berücksichtigung von Zinseszinsen. Der Zinssatz steht in § 15 Abs. 1 BewG: 5,5 Prozent. Welche Erlebenswahrscheinlichkeiten anzuwenden sind, setzt die ErlWS-VO 2009 verbindlich fest.

Wichtig für die Erwartungshaltung: Das Finanzministerium veröffentlicht keine Tabelle mit Barwertfaktoren. Es stellt einen amtlichen Rechner bereit, der aus Art der Rente, Geschlecht, Geburtsdatum, Bewertungsstichtag, Ratenhöhe und Zahlungsweise den Wert errechnet. Wer im Internet eine „Wohnrecht-Auszahlungstabelle“ findet, sieht eine Näherung, keine amtliche Größe.

Die Rechnung beginnt trotzdem mit einer einfachen Zahl, dem Jahreswert. Bei einem Elternhaus mit einem Verkehrswert von 400.000 Euro und einer ortsüblichen Miete von angenommen 900 Euro im Monat für den wohnrechtsbelasteten Teil ergibt das einen Jahreswert von 10.800 Euro. Dieser Jahreswert geht in den amtlichen Rechner, der ihn anhand der Lebenserwartung des Berechtigten und der 5,5 Prozent auf den heutigen Kapitalwert abzinst. Einen Faktor nennen wir hier bewusst nicht: Er hängt an Geburtsdatum und Geschlecht und gehört in den BMF-Rechner, nicht in eine Faustformel. Eine erste Größenordnung liefert unser Wohnrecht-Rechner. Fällt die Last später durch Tod weg und hat sie tatsächlich weniger als die Hälfte des angesetzten Werts betragen, ist die Festsetzung nicht laufend veranlagter Steuern nach § 16 Abs. 3 BewG zu berichtigen.

Für die Grunderwerbsteuer spielt der Kapitalwert bei einer Übergabe im Familienkreis übrigens keine Rolle: Dort wird immer vom Grundstückswert gerechnet, weil der Erwerb nach § 7 Abs. 1 Z 1 lit. c GrEStG zur Gänze als unentgeltlich gilt. Was an Abgaben anfällt, rechnen Sie im Erbschaftssteuer-Rechner durch, die Hintergründe stehen im Beitrag zur Erbschaftssteuer in Österreich.

Verkauf mit Wohnrecht

Ein verbüchertes Wohnrecht ist eine dingliche Last. Sie wirkt gegen jeden Erwerber und ist im Verkehrswertgutachten zu berücksichtigen: § 3 Abs. 3 LBG verlangt, Rechte und Lasten, die den Wert beeinflussen, entsprechend anzusetzen. Eine Faustzahl für den Abschlag gibt es nicht, und wer Ihnen einen Prozentsatz nennt, schätzt.

Qualitativ lässt sich sagen: Der Käuferkreis schrumpft, Banken finanzieren belastete Objekte zurückhaltend, und der Abschlag hängt an Alter und Gesundheit des Berechtigten. Der saubere Weg ist deshalb meist die Löschungserklärung des Berechtigten gegen eine Abfindung, wobei der Kapitalwert nach § 16 BewG als Verhandlungsanker dient. Den Marktwert ohne Last als Ausgangspunkt liefert die kostenlose Ersteinschätzung. Welche drei Wege Ihnen offenstehen, verkaufen mit Last, ablösen oder warten, und was jeder davon kostet, zeigt der Beitrag zum Haus verkaufen mit Wohnrecht. Soll ein Verkauf gegen Wohnrecht und Leibrente die Pflege der Eltern mitfinanzieren, lesen Sie Pflege finanzieren mit der Immobilie.

Erlöschen und Löschung

§ 529 ABGB ist kurz: Persönliche Servituten hören mit dem Tode auf. Ein lebenslanges Wohnrecht endet also automatisch, unabhängig davon, was im Grundbuch steht. Die Eintragung wird dadurch gegenstandslos und kann nach § 131 GBG gelöscht werden; in der Praxis wird der Antrag mit der Sterbeurkunde belegt. Auch die Löschung einer Dienstbarkeit ist eine Einverleibung. Es fällt dafür eine fixe Eingabengebühr je Grundbuchsgesuch an, aber keine Eintragungsgebühr von 1,1 Prozent, denn die entsteht nur für den Erwerb eines einzutragenden Rechts.

Zu Lebzeiten braucht es für die Löschung die Zustimmung des Berechtigten in Form einer Löschungserklärung mit beglaubigter Unterschrift.

Das Ausgedinge

Auf Bauernhöfen heißt die Versorgung des Übergebers traditionell Ausgedinge. Der OGH beschreibt es als eine regelmäßig durch Rechtsgeschäft begründete, bäuerlichen Übergabsverträgen typische, der Versorgung des Hofübergebers oder naher Angehöriger dienende und daher auf deren Lebenszeit beschränkte Zusammenfassung verschiedenartiger Leistungspflichten zu einer Einheit. Ein eigener Paragraf im ABGB steht dahinter nicht: Es ist ein Bündel aus Wohnrecht, Naturalleistungen, Geldrenten und Pflegeleistungen. Wie ein Hof selbst vererbt wird, zeigt der Beitrag Bauernhof erben und das Anerbenrecht.

Wenn-dann: Wohnrecht oder Fruchtgenuss

• Wenn Sie nur selbst wohnen bleiben wollen, dann genügt das Wohnungsgebrauchsrecht. Der Eigentümer trägt die Erhaltung.
• Wenn Sie Mieteinnahmen behalten wollen, dann brauchen Sie den Fruchtgenuss und übernehmen damit die Lasten und die laufende Erhaltung.
• Wenn das Recht gegen einen späteren Käufer wirken soll, dann muss es im Grundbuch stehen. Eine Vertragsklausel allein reicht nicht.
• Wenn Sie den Wert des Rechts brauchen, etwa für eine Abfindung, dann verwenden Sie den amtlichen Rechner nach § 16 BewG und keine Tabelle aus dem Internet.
• Wenn verkauft werden soll und das Wohnrecht noch besteht, dann verhandeln Sie zuerst die Löschungserklärung. Ein belastetes Objekt findet deutlich weniger Käufer. Kann der Berechtigte nicht mehr selbst unterschreiben, zeigt der Beitrag Erwachsenenvertretung und Hausverkauf, wer für ihn handelt.
• Wenn der Berechtigte verstorben ist, dann beantragen Sie die Löschung. Eine tote Eintragung im C-Blatt stört jede spätere Finanzierung.

Weitere Themen zu Übergabe, Pflichtteil und Testament sammelt der Ratgeber Erbrecht.

Die beiden Begriffe in Kurzform erklären die Lexikoneinträge Wohnrecht und Fruchtgenussrecht.

Keine Rechts- oder Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte ziehen Sie Notar:in oder Rechtsanwält:in bei.