Geschwister auszahlen: Haus übernehmen, richtig gerechnet

Einer will bleiben, die anderen wollen Geld. Die Geschwister auszahlen und das Haus übernehmen: Das ist der häufigste Weg aus einer Erbengemeinschaft. Er scheitert selten am guten Willen, sondern an drei Zahlen: dem Wert des Hauses, den Schulden darauf und den Steuern, die niemand eingeplant hat. Dieser Beitrag rechnet den Fall durch.

Wichtig, weil viele Ratgeber im Netz deutsches Recht beschreiben: Eine Erbschaftssteuer in Österreich gibt es seit 1. August 2008 nicht mehr und deshalb auch keine Freibeträge, um die es bei der Auszahlung ginge. Was hier zählt, sind der Wert des Hauses, das Erbteilungsübereinkommen beim Gerichtskommissär, Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr sowie im Einzelfall die Immobilienertragsteuer der weichenden Geschwister.

Die Auszahlung auf einen Blick

Vor oder nach der Einantwortung

Der Zeitpunkt entscheidet über den Aufwand. Einigen sich die Erben, solange das Verlassenschaftsverfahren läuft, können sie das nach § 181 Abs. 1 AußStrG festhalten: „Mehrere Erben können vor der Einantwortung ihre Vereinbarung über die Erbteilung oder die Benützung der Verlassenschaftsgegenstände auch beim Gerichtskommissär zu Protokoll geben.“ Solche Vereinbarungen haben die Wirkung eines vor Gericht geschlossenen Vergleichs. Einbezogen sind auch Abreden über Pflegeleistungen und über die Stundung des Pflichtteils. Sind schutzberechtigte Personen beteiligt, etwa minderjährige Miterben, braucht es die Genehmigung des Pflegschaftsgerichts. Für volljährige Miterben mit Vertretung beschreibt das der Beitrag zum Hausverkauf mit Erwachsenenvertretung.

Der praktische Vorteil: Wird die Einigung vor der Einantwortung protokolliert, kann der Übernehmer direkt als Alleineigentümer ins Grundbuch eingetragen werden. Es braucht dann keinen eigenen Übertragungsvertrag zwischen den Erben. Einigt man sich erst danach, gehört das Haus zunächst allen Erben nach ihren Quoten, und für die Anteile ist ein eigener Vertrag nötig, mit allem, was dazugehört.

Wie hoch die Auszahlung ist

Die Grundformel ist einfach: Verkehrswert minus Schulden, mal Quote. Alles Weitere ist Verhandlung.

Nehmen wir ein Elternhaus, drei Geschwister, je ein Drittel. Verkehrswert angenommen 400.000 Euro, offener Wohnbaukredit angenommen 100.000 Euro.

Der übernehmende Erbe braucht also 200.000 Euro und übernimmt zusätzlich den Kredit. Zwei Dinge gehören vorher auf den Tisch: erstens eine neutrale Bewertung, damit die 400.000 Euro nicht die Zahl eines Einzelnen sind (den Anfang macht die kostenlose Ersteinschätzung), zweitens der tatsächliche Kreditstand von der Bank. Im Grundbuch steht der eingetragene Betrag des Pfandrechts, nicht die Restschuld. Mit eigenen Zahlen rechnen Sie den Fall im Auszahlungs-Rechner durch.

Wer wie viel bekommt, ergibt sich aus den Erbquoten. Ist strittig, wie hoch die Quoten überhaupt sind, helfen der Erbfolge-Rechner und, wenn jemand übergangen wurde, der Pflichtteils-Rechner.

Wie viel bekommt jedes Geschwister? 2, 3 und 4 Erben im Vergleich

Dieselbe Formel, dasselbe Haus mit angenommen 400.000 Euro Verkehrswert, einmal mit 100.000 Euro offenem Kredit und einmal schuldenfrei. Alle Geschwister erben zu gleichen Teilen, eines übernimmt das Haus.

Bei zwei Geschwistern zahlt der Übernehmer also einem Bruder oder einer Schwester die Hälfte des Nettowerts, bei drei Geschwistern zwei Drittel, bei vier Geschwistern drei Viertel. Den Kredit übernimmt er zusätzlich; damit die Bank die anderen aus der Haftung entlässt, muss sie zustimmen (§ 1405 ABGB). Je mehr Geschwister weichen, desto größer wird der Betrag, den er finanzieren muss, obwohl jeder Einzelne weniger bekommt. Andere Quoten, etwa wenn neben den Kindern noch ein Elternteil erbt, und die Monatsrate für den Kredit rechnet der Auszahlungs-Rechner aus dem Absatz oben mit Ihren Zahlen. Geben die Eltern das Haus schon zu Lebzeiten an ein Kind, gelten Pflichtteil und Schenkungsanrechnung, das erklärt der Beitrag Haus überschreiben.

Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr

Hier liegt die gute Nachricht. Der Erwerb durch Erbanfall gilt nach § 7 Abs. 1 Z 1 lit. b GrEStG als unentgeltlich. Geschwister zählen ausdrücklich zum Familienkreis des § 26a Abs. 1 Z 1 GGG, und für Erwerbe unter Lebenden in diesem Kreis ordnet § 7 Abs. 1 Z 1 lit. c GrEStG dasselbe an. Die Ausgleichszahlung macht den Vorgang grunderwerbsteuerlich also nicht entgeltlich.

Bemessungsgrundlage ist deshalb nicht die Auszahlung, sondern der Grundstückswert nach § 4 Abs. 3 Z 1 GrEStG. Der Stufentarif beträgt für die ersten 250.000 Euro 0,5 Prozent, für die nächsten 150.000 Euro 2 Prozent, darüber 3,5 Prozent. Weil Erwerbe derselben wirtschaftlichen Einheit innerhalb von fünf Jahren zusammengerechnet werden (horizontale Zusammenrechnung, § 7 Abs. 1 Z 2 lit. a GrEStG), läuft die Staffel nur einmal über den gesamten Grundstückswert.

Angenommen, der Grundstückswert beträgt 260.000 Euro: 250.000 Euro zu 0,5 Prozent sind 1.250 Euro, die restlichen 10.000 Euro zu 2 Prozent sind 200 Euro, zusammen 1.450 Euro Grunderwerbsteuer.

Dazu kommt die Eintragungsgebühr von 1,1 Prozent. Im Familienkreis ist die Bemessungsgrundlage der dreifache Einheitswert, höchstens 30 Prozent des Werts des einzutragenden Rechts (§ 26a GGG). Bei einem dreifachen Einheitswert von angenommen 60.000 Euro sind das 660 Euro. Wo der Einheitswert steht, zeigt der Beitrag zum Einheitswertbescheid. Die Begünstigung muss bei Antragstellung geltend gemacht werden, sonst rechnet das Gericht vom vollen Wert. Details dazu stehen im Beitrag zur Eintragungsgebühr im Grundbuch.

Die ImmoESt-Falle bei der Ausgleichszahlung

Der teuerste Posten steht in keinem Gebührenrechner. Nach den Einkommensteuerrichtlinien ist die Übertragung eines Anteils an einem Nachlassgegenstand gegen andere Wirtschaftsgüter des Nachlasses eine steuerneutrale Erbauseinandersetzung. Kommt das Geld aber von außen, kippt die Beurteilung.

Maßgeblich ist die 25/75-Regel, die seit dem Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofs vom 16. November 2021 (Ro 2020/15/0015) gilt. Beträgt die Gegenleistung mindestens 75 Prozent des gemeinen Werts des übertragenen Wirtschaftsguts, ist von einer Veräußerung auszugehen. Beträgt sie höchstens 25 Prozent, liegt eine unentgeltliche Übertragung vor. Dazwischen ist unter nahen Angehörigen grundsätzlich von einem unentgeltlichen Rechtsgeschäft auszugehen. Die früher genannte 50-Prozent-Grenze gilt nur noch für Übertragungen vor dem 16. November 2021.

Für die Staffel zählt nur der Teil der Ausgleichszahlung, der aus nachlassfremden Mitteln stammt, etwa aus eigenem Geld oder einem Kredit des Übernehmers. Liegt im Nachlass genug Bargeld für den Ausgleich, gilt die Zahlung in diesem Ausmaß als Zahlung aus dem Nachlass. Eine Schuld, die mit dem Haus zusammenhängt, kürzt den Wert des übertragenen Anteils (EStR 2000 Rz 134b Z 1). Eine Ausgleichszahlung bis zur Höhe des Pflichtteils bleibt steuerneutral (Rz 134b Z 4).

Im Beispiel heißt das: Jeder weichende Erbe überträgt einen Drittelanteil, der nach Abzug seines Kreditdrittels 100.000 Euro wert ist. Dafür erhält er 100.000 Euro Geld. Das sind 100 Prozent und mehr als der Pflichtteil, damit liegt eine Veräußerung vor. Stammt das Geld aus einem Bankkredit des Übernehmers, ist es nachlassfremd und der Vorgang voll steuerwirksam. Als Veräußerungserlös zählen dann die 100.000 Euro plus das übernommene Kreditdrittel, zusammen rund 133.000 Euro (Rz 134c). Ist das Haus Altvermögen, was bei Elternhäusern häufig der Fall ist, fallen bei Vertragsabschluss bis 31.12.2026 effektiv 4,2 Prozent an, hier rund 5.600 Euro je weichendem Erben. Ab 1.1.2027 sind es 6 Prozent, also rund 8.000 Euro. Die Grundlagen dazu stehen im Beitrag zur Immobilienertragsteuer.

Die Kehrseite betrifft den Übernehmer: Ob und in welchem Umfang für ihn eigene Anschaffungskosten entstehen und die Altvermögens-Pauschale für diesen Teil später wegfällt, gehört vor der Unterschrift auf den Tisch einer Steuerberatung.

Finanzierung und Stundung

Die Bank bewertet das Objekt selbst und finanziert nur einen Teil davon. Eigenmittel, Einkommen und der übernommene Altkredit bestimmen, was möglich ist. Klären Sie das, bevor Sie eine Zahl zusagen: Eine Einigung, die an der Finanzierung scheitert, kostet mehr Vertrauen als ein ehrliches „das schaffe ich nicht“.

Eine gesetzliche Stundung gibt es nur beim Pflichtteil, nicht bei der Auszahlung unter Miterben: Nach § 766 ABGB kann der Verstorbene letztwillig eine Stundung oder Ratenzahlung bis höchstens fünf Jahre nach dem Tod anordnen. Das Gericht kann in besonders berücksichtigungswürdigen Fällen auf insgesamt zehn Jahre verlängern. Alles andere ist Verhandlungssache und gehört schriftlich in das Erbteilungsübereinkommen, samt Zinsen, Sicherstellung und Terminen.

Wenn Sie die Geschwister nicht auszahlen können

Reicht die Finanzierung nicht, ist das kein Scheitern, sondern eine Information. Es bleiben vier Wege, in dieser Reihenfolge geprüft:

1. Raten vereinbaren. Die Geschwister können einer späteren oder gestaffelten Zahlung zustimmen. Das gehört mit Zinsen und Sicherheit, etwa einem Pfandrecht am Haus, in das Erbteilungsübereinkommen.
2. Teilweise auszahlen. Wer nur einen Teil zahlen kann, übernimmt einen größeren Anteil, und die übrigen Geschwister bleiben mit dem Rest Miteigentümer. Dann braucht es klare Regeln für Kosten, Nutzung und einen späteren Verkauf.
3. Gemeinsam verkaufen. Der Erlös wird nach Quoten geteilt, niemand muss einen Kredit aufnehmen.
4. Ohne Einigung. Nach der Einantwortung kann jeder Miteigentümer grundsätzlich die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen, nicht aber zur Unzeit oder zum Nachteil der anderen (§ 830 ABGB). Lässt sich das Haus nicht ohne beträchtlichen Wertverlust teilen, wird es gerichtlich feilgeboten (§ 843 ABGB), also der schlechteste der vier Wege.

Wenn-dann: übernehmen oder verkaufen

• Wenn die Finanzierung nur mit Mühe steht, dann rechnen Sie den gemeinsamen Verkauf gegen. Ein knapp finanziertes Elternhaus macht selten glücklich.
• Wenn Sie sich vor der Einantwortung einig sind, dann lassen Sie das Übereinkommen beim Gerichtskommissär protokollieren und sparen Sie den zweiten Übertragungsakt.
• Wenn die Ausgleichszahlung den Wert des Anteils weitgehend abdeckt, dann planen Sie die ImmoESt der weichenden Erben ein, und zwar bevor die Beträge fix sind.
• Wenn ein minderjähriger Miterbe beteiligt ist, dann rechnen Sie mit dem Pflegschaftsgericht und mit mehr Zeit.
• Wenn keine Einigung gelingt, dann lesen Sie, was das Gericht tatsächlich anordnen würde, im Beitrag zur Teilungsklage vor Gericht, bevor jemand damit droht.

Den Überblick über alle Wege aus der Gemeinschaft gibt der Beitrag zur Erbengemeinschaft beim Haus, alle weiteren Themen sammelt der Ratgeber Verlassenschaft und Erbengemeinschaft.

Was Sie vereinbaren, gehört in ein Erbteilungsübereinkommen. Hat eine Schwester oder ein Bruder die Eltern gepflegt, kann dafür zusätzlich ein Pflegevermächtnis nach § 677 ABGB zustehen, das die Auszahlung verschiebt. Die Punkte für die erste Besprechung stehen in der Checkliste Agenda für das erste Gespräch.

Keine Rechts- oder Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte ziehen Sie Notar:in oder Steuerberater:in bei.