Immobilienertragsteuer (ImmoESt): Sätze und Altvermögen

Wer eine geerbte Immobilie verkaufen will, stößt schnell auf ein Kürzel: ImmoESt. Die Immobilienertragsteuer ist die entscheidende steuerliche Weiche beim Verkauf, und gerade bei Elternhäusern fällt sie oft viel niedriger aus als befürchtet. Dieser Artikel erklärt die Sätze, den Unterschied zwischen Alt- und Neuvermögen und was speziell im Erbschaftsfall gilt.

Was die Immobilienertragsteuer ist

Die Immobilienertragsteuer besteuert den Gewinn, den Sie beim Verkauf einer privaten Immobilie erzielen. Bemessungsgrundlage ist der Veräußerungsgewinn, also der Verkaufspreis abzüglich der Anschaffungskosten. Auf diesen Gewinn fallen 30 % an.

Wichtig ist die Logik dahinter: Besteuert wird nicht der Verkaufspreis, sondern nur der Wertzuwachs. Wer eine Immobilie also ungefähr zu dem Preis verkauft, zu dem sie einst angeschafft wurde, hat kaum Gewinn und zahlt entsprechend wenig ImmoESt. Wer nach vielen Jahren mit deutlicher Wertsteigerung verkauft, trägt eine höhere Last.

Altvermögen und Neuvermögen: der Stichtag 31.3.2002

Ob die vollen 30 % vom Gewinn oder eine günstige Pauschale gelten, hängt am Anschaffungsdatum. Der Stichtag ist der 31. März 2002:

• Neuvermögen: Immobilien, die ab dem 31.3.2002 angeschafft wurden. Hier werden 30 % vom tatsächlichen Veräußerungsgewinn besteuert.
• Altvermögen: Immobilien, die vor dem 31.3.2002 angeschafft wurden. Hier gilt eine Pauschalbesteuerung: Bei Kaufverträgen, die bis zum 31.12.2026 abgeschlossen werden, beträgt sie effektiv 4,2 % des Verkaufspreises. Für Verträge ab dem 1.1.2027 steigt sie auf effektiv 6 % (Details im nächsten Abschnitt).

Der Unterschied ist erheblich, wie das folgende Beispiel zeigt.

Ab 2027: die Pauschale für Altvermögen steigt auf 6 %

Mit dem Budgetbegleitgesetz 2027-2028 (BGBl. I Nr. 62/2026, kundgemacht am 29.7.2026) hat der Gesetzgeber die Pauschalbesteuerung von Altvermögen verschärft. Die pauschal angesetzten Anschaffungskosten sinken von 86 % auf 80 % des Verkaufspreises. Damit werden 20 % statt 14 % des Erlöses mit dem Sondersteuersatz von 30 % belegt.

Entscheidend ist der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, nicht die Zahlung, die Übergabe oder die Eintragung im Grundbuch. Wer ein Altvermögen-Haus ohnehin verkaufen will, hat bis Jahresende 2026 einen echten Grund, den Kaufvertrag noch heuer zu unterschreiben. Bei einem Verkaufspreis von 400.000 € macht der Unterschied 7.200 € aus. Für Grundstücke, die nach dem 31.12.1987 umgewidmet wurden, gelten eigene Sätze: Die Pauschale sinkt dort von 40 % auf 30 %, die effektive ImmoESt steigt damit von 18 % auf 21 % des Erlöses. Was das für Erben konkret bedeutet und wann sich Eile lohnt, steht im Beitrag zur ImmoESt-Erhöhung 2027.

Rechenbeispiel: gleicher Verkaufspreis, zwei Welten

Nehmen wir ein Haus, das für 400.000 € verkauft wird. Die Anschaffungskosten lagen bei 150.000 €.

Variante Neuvermögen (Anschaffung ab dem 31.3.2002):

• Veräußerungsgewinn: 400.000 € minus 150.000 € = 250.000 €
• ImmoESt: 30 % von 250.000 € = 75.000 €

Variante Altvermögen (Anschaffung vor dem 31.3.2002):

• Vertrag bis 31.12.2026: 4,2 % von 400.000 € = 16.800 €
• Vertrag ab 1.1.2027: 6 % von 400.000 € = 24.000 €

Bei identischem Verkaufspreis liegt die Steuerlast im Altvermögen also auch nach der Erhöhung um ein Vielfaches niedriger. Das ist kein Sonderfall, sondern bei lange gehaltenen Immobilien die Regel.

Der Erbschaftsfall: warum Elternhäuser oft Altvermögen sind

Für Erben ist ein Detail zentral: Beim geerbten Haus zählt nicht der Zeitpunkt des Erbfalls, sondern die Anschaffung durch den Erblasser. Der Erbe tritt steuerlich in die Fußstapfen der verstorbenen Person.

Das hat eine angenehme Folge. Elternhäuser, die schon Jahrzehnte im Familienbesitz sind, wurden in aller Regel vor dem 31.3.2002 gekauft oder gebaut. Damit gelten sie als Altvermögen, und beim späteren Verkauf greift die günstige Pauschale von effektiv 4,2 % des Verkaufspreises (Vertrag bis Ende 2026) beziehungsweise 6 % (Vertrag ab 2027). Die weit verbreitete Sorge vor einer 30-prozentigen Steuer auf den halben Hauswert trifft in diesen Fällen also nicht zu. Den Verkauf eines geerbten Hauses mit Anschaffungskette, Erbengemeinschaft und Ausgleichszahlung behandelt der Beitrag zur Steuer beim Verkauf eines geerbten Hauses.

Ebenso wichtig: Der Erbfall selbst löst keine ImmoESt aus. Erben ist kein Veräußerungsvorgang. Dasselbe gilt für eine Schenkung zu Lebzeiten. Was dabei anfällt, zeigt der Beitrag zur Schenkungssteuer in Österreich. Steuerpflichtig wird erst der Verkauf. Wer die geerbte Immobilie behält oder selbst bewohnt, hat mit der ImmoESt zunächst nichts zu tun. Welche Kosten stattdessen schon beim Erben anfallen, etwa Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr, lesen Sie im Beitrag zur Erbschaftssteuer in Österreich.

Befreiungen: Hauptwohnsitz und Herstellerbefreiung

In manchen Fällen entfällt die ImmoESt ganz. Zwei Befreiungen werden dabei oft genannt:

• die Hauptwohnsitzbefreiung, wenn die verkaufte Immobilie Ihnen selbst als Hauptwohnsitz gedient hat, und
• die Herstellerbefreiung für ein selbst hergestelltes Gebäude. Sie steht aber nur dem Hersteller selbst zu und geht beim Erben nicht über. Erben hilft sie deshalb in aller Regel nicht.

Ob die Hauptwohnsitzbefreiung in Ihrem Fall greift, ist keine Pauschalfrage. Gerade bei geerbten Häusern hängt es an den konkreten Umständen, etwa daran, wer wie lange in der Immobilie gewohnt hat. Die Fristen, den Erbschaftsfall und die 1.000-m²-Grenze erklärt der Beitrag zur Hauptwohnsitzbefreiung beim Hausverkauf im Detail. Klären Sie das vor dem Vertragsabschluss: Es geht schnell um fünfstellige Beträge, und eine falsche Annahme lässt sich nach der Unterschrift kaum noch korrigieren.

Spekulationssteuer: der alte Name

Viele suchen noch nach der „Spekulationssteuer“. Gemeint ist dieselbe Steuer. Bis zum 31.3.2012 war ein privater Immobilienverkauf nur innerhalb einer Spekulationsfrist von in der Regel zehn Jahren steuerpflichtig. Mit dem 1. Stabilitätsgesetz 2012 wurde diese Frist abgeschafft und durch die Immobilienertragsteuer ersetzt, die seither jeden privaten Verkauf erfasst. Die Unterscheidung in Alt- und Neuvermögen ist genau das Erbe dieser alten Frist: Altvermögen ist, was am 31.3.2012 nicht mehr steuerverfangen war.

Praxis: Wie die ImmoESt beim Verkauf abläuft

Anders als bei der Einkommensteuererklärung müssen Sie die ImmoESt in der Regel nicht selbst ans Finanzamt überweisen. Sie wird beim Verkauf über den Parteienvertreter berechnet und abgeführt, also über die Notarin oder den Rechtsanwalt, der den Kaufvertrag abwickelt.

Das entbindet Sie aber nicht davon, vorab zu rechnen. Wer den Nettoerlös kennt, bevor der Verkaufspreis festgelegt wird, verhandelt souveräner und vermeidet böse Überraschungen. Neben der Steuer mindert auch die Provision den Erlös. Was üblich ist, zeigt der Beitrag zur Maklerprovision in Österreich. Das gilt besonders in einer Erbengemeinschaft, in der der Erlös fair unter mehreren Erben aufgeteilt werden soll. Wie Sie beim geerbten Haus im Verkauf vorgehen, erklärt ein eigener Beitrag.

Der erste Schritt ist immer ein realistischer Wert der Immobilie. Ohne belastbaren Verkaufspreis lässt sich weder die ImmoESt abschätzen noch sinnvoll planen. Eine kostenlose Ersteinschätzung dauert rund 2 Minuten und gibt Ihnen die Grundlage für alle weiteren Zahlen. Die Steuer selbst überschlagen Sie im ImmoESt-Rechner, eine Orientierung zu den Gesamtkosten rund um das geerbte Haus liefert Ihnen unser Erbkosten-Rechner. Alle weiteren Steuerthemen rund um die geerbte Immobilie sammelt der Ratgeber Steuern.

Wie die Steuer abgeführt wird, erklärt der Lexikoneintrag Selbstberechnung der ImmoESt; wann sich stattdessen der Tarif lohnt, der Eintrag Regelbesteuerungsoption. Warum die Herstellerbefreiung beim geerbten Haus meist ausscheidet, steht im Lexikon. Welche weiteren Abgaben beim Verkauf zusammenkommen, ordnet der Beitrag Steuern beim Hausverkauf, und wer den Verkauf wegen der Erhöhung 2027 vorzieht, arbeitet die Checkliste zum Verkauf noch vor 2027 durch.

Keine Rechts- oder Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte ziehen Sie Notar:in oder Steuerberater:in bei.