Vorsorgevollmacht und Immobilie: was hineingehört

Eine Vorsorgevollmacht ist ein Dokument für einen Tag, den niemand einplant. Sie regelt, wer entscheidet, wenn die eigene Entscheidungsfähigkeit weg ist. Für Familien mit einer Immobilie macht sie den Unterschied zwischen einer Unterschrift und einem Gerichtsverfahren.

Dieser Beitrag erklärt, was in der Vollmacht stehen muss, wo sie errichtet wird, warum ohne Eintragung im ÖZVV gar nichts passiert, worin sie sich von einer Generalvollmacht unterscheidet, und welche Formulierungen für Haus und Wohnung wirklich zählen.

Die Fakten auf einen Blick

Was eine Vorsorgevollmacht ist

Das Gesetz definiert sie in § 260 ABGB als eine Vollmacht, „die nach ihrem Inhalt dann wirksam werden soll, wenn der Vollmachtgeber die zur Besorgung der anvertrauten Angelegenheiten erforderliche Entscheidungsfähigkeit verliert“. Der Satz enthält zwei Bedingungen. Die Vollmacht muss errichtet werden, solange die Person noch entscheiden kann, und sie tritt erst in Kraft, wenn das nicht mehr der Fall ist.

Der zweite Satz der Bestimmung ist in der Praxis wenig bekannt: Der Vollmachtgeber kann auch anordnen, dass eine bestehende Vollmacht bei Eintritt des Vorsorgefalls in eine Vorsorgevollmacht umgewandelt wird. Wer also schon eine Vollmacht für Bankgeschäfte hat, muss nicht bei null anfangen, sollte das aber mit der errichtenden Stelle besprechen.

Wichtig ist der Zeitpunkt. Eine Demenz verläuft schleichend, und die Entscheidungsfähigkeit ist keine Ja-Nein-Frage. Wer wartet, bis „es so weit ist“, kommt regelmäßig zu spät und landet bei der gewählten Erwachsenenvertretung (§ 264 ABGB) oder, noch später, beim Gericht. Welche Formen dann bleiben, beschreibt der Beitrag Erwachsenenvertretung und Hausverkauf.

Errichtung und Eintragung: ohne ÖZVV keine Wirkung

Nach § 262 Abs. 1 ABGB ist die Vorsorgevollmacht „vor einem Notar, einem Rechtsanwalt oder einem Erwachsenenschutzverein (§ 1 ErwSchVG) höchstpersönlich und schriftlich zu errichten“. Ein Formular aus dem Internet, zu Hause unterschrieben, ist keine Vorsorgevollmacht. Ebenso wenig genügt eine Unterschrift in Vertretung: höchstpersönlich heißt, die Person muss selbst dort sein.

Die errichtende Stelle muss nach Abs. 2 über die Rechtsfolgen belehren, über das Weitergabeverbot beziehungsweise die gemeinsame Vertretung und über die Möglichkeit des jederzeitigen Widerrufs. Diese Belehrung wird in der Urkunde dokumentiert. Das ist kein Bürokratieaufwand, sondern der Grund, warum die Urkunde später vor Gericht und im Grundbuch hält.

Der zweite Pflichtschritt ist die Eintragung. § 263 Abs. 1 ABGB verlangt, dass „die Vorsorgevollmacht und der Eintritt des Vorsorgefalls“ von Notar, Rechtsanwalt oder Erwachsenenschutzverein im Österreichischen Zentralen Vertretungsverzeichnis eingetragen werden. Und § 245 Abs. 1 ABGB zieht daraus die harte Konsequenz: „Eine Vorsorgevollmacht ist wirksam, wenn und soweit der Eintritt des Vorsorgefalls im Österreichischen Zentralen Vertretungsverzeichnis eingetragen ist.“ Ohne diese Eintragung ist die beste Vollmacht ein Blatt Papier. Genau das prüfen Vertragsverfasser und Grundbuchsgericht.

Der Vorsorgefall und sein Nachweis

Der Vorsorgefall ist der Verlust der erforderlichen Entscheidungsfähigkeit. Er wird nicht von der Familie festgestellt, sondern von der errichtenden Stelle eingetragen, und zwar nur insoweit, als die Entscheidungsfähigkeit für die anvertrauten Angelegenheiten tatsächlich verloren ist (§ 263 Abs. 1 ABGB). Hegt diese Stelle begründete Zweifel am Eintritt des Vorsorgefalls, muss sie die Eintragung ablehnen (§ 263 Abs. 2 ABGB). Als Nachweis für den Verlust der Entscheidungsfähigkeit ist ein ärztliches Zeugnis vorzulegen (§ 140h Abs. 5 Notariatsordnung).

Das Wort „insoweit“ ist wörtlich zu nehmen. Die Eintragung kann auf einzelne Bereiche beschränkt sein. Jemand kann für alltägliche Geschäfte weiterhin selbst entscheiden und für den Verkauf einer Liegenschaft nicht mehr. Deshalb lohnt es sich, die Vollmacht nach Bereichen zu gliedern, statt eine Generalklausel hinzuschreiben.

Unterschied zur Generalvollmacht

Eine gewöhnliche General- oder Handlungsvollmacht wirkt sofort. Sie endet mit dem Tod (§ 1022 ABGB), nach der Rechtsprechung aber nicht automatisch, wenn die vollmachtgebende Person ihre Entscheidungsfähigkeit verliert. Sie erscheint damit auf den ersten Blick als der einfachere Weg. In der Praxis stößt sie dort an Grenzen, wo Dritte selbst haften: Banken und Grundbuchsgericht akzeptieren nicht jedes Schriftstück.

Für das Grundbuch steht die Hürde im Gesetz. § 31 Abs. 6 GBG erlaubt eine Einverleibung aufgrund der Urkunde eines Machthabers nur dann, wenn die Vollmacht „entweder auf das bestimmte Geschäft lautet oder nicht früher als drei Jahre vor dem Ansuchen um die Einverleibung ausgestellt ist oder eine Vorsorgevollmacht oder gewählte Erwachsenenvertretung ist“. Eine vor acht Jahren unterschriebene allgemeine Vollmacht fällt damit durch, eine Vorsorgevollmacht ist ausdrücklich ausgenommen. Dazu kommt § 31 Abs. 1 GBG: Eingetragen wird nur aufgrund öffentlicher Urkunden oder solcher Privaturkunden, auf denen die Unterschriften gerichtlich oder notariell beglaubigt sind.

Der zweite Unterschied ist die Kontrolle. Für Vorsorgebevollmächtigte sieht das Gesetz die Genehmigungspflicht des § 258 Abs. 4 ABGB nicht vor; nach Abs. 5 gelten die Regeln der Vermögensverwaltung für sie nur, sofern die Vorsorgevollmacht das vorsieht. Ob und wie weit gerichtliche Kontrolle greift, hängt damit vom Inhalt der Vollmacht ab. Das gehört vor der Errichtung mit Notar oder Anwalt geklärt. Für Erwachsenenvertreter gilt die Genehmigungspflicht beim Liegenschaftsverkauf dagegen in jedem Fall.

Was für Immobiliengeschäfte hineingehört

Eine Vollmacht, die nur „alle Angelegenheiten“ nennt, hilft beim Haus wenig. Nennen Sie die Geschäfte ausdrücklich:

• Verkauf einer bestimmten oder aller Liegenschaften, samt Vertragsunterfertigung, Treuhandabwicklung und Grundbuchsantrag,
• Belastung, also Hypothek, Pfandrecht, Dienstbarkeiten und Belastungs- oder Veräußerungsverbote,
• Vermietung und Verpachtung samt Kündigung bestehender Verträge,
• Verwaltung, also Betriebskosten, Versicherungen, Reparaturen und der Umgang mit Hausverwaltung oder Wohnungseigentümergemeinschaft,
• Behörden und Gericht, also Vertretung im Verlassenschafts-, Grundbuchs- und Abgabenverfahren,
• ob eine Ersatzperson vorgesehen ist und ob mehrere Bevollmächtigte gemeinsam oder je allein handeln dürfen.

Ergänzen Sie, was nicht erlaubt sein soll. Wer ausschließen möchte, dass das Haus verschenkt oder an den Bevollmächtigten selbst verkauft wird, schreibt das hinein. Eine Patientenverfügung ersetzt das alles nicht: Sie ist im Patientenverfügungs-Gesetz geregelt, betrifft ausschließlich medizinische Behandlungen und hat keinen Bezug zu Immobilien.

Kosten und Widerruf

Die Kosten hängen von der Errichtungsstelle ab, also Erwachsenenschutzverein, Notariat oder Rechtsanwaltskanzlei. oesterreich.gv.at nennt dazu ausdrücklich keine Beträge, und gesetzliche Tarife gibt es nicht. Rechnen Sie also mit Kosten nach Aufwand und erfragen Sie sie vorher, am besten als schriftlichen Kostenvoranschlag, der Errichtung, ÖZVV-Eintragung und die spätere Eintragung des Vorsorgefalls getrennt ausweist.

Der Widerruf ist jederzeit möglich, und darüber ist bei der Errichtung zu belehren (§ 262 Abs. 2 ABGB). Solange die Entscheidungsfähigkeit besteht, kann die Vollmacht also geändert oder zurückgenommen werden. Auch das läuft über die errichtende Stelle und das ÖZVV, damit der Widerruf erkennbar ist.

Wenn-dann: Wen bevollmächtigen

• Wenn eine Person in der Familie ohnehin alles organisiert und das Vertrauen aller hat, dann ist sie die naheliegende Wahl. Regeln Sie zusätzlich eine Ersatzperson für den Fall, dass sie ausfällt.
• Wenn mehrere Kinder da sind und keines übergangen werden soll, dann entscheiden Sie bewusst zwischen gemeinsamer Vertretung, die Streit verhindert, aber jeden Termin verlangsamt, und Einzelvertretung, die schnell ist, aber Vertrauen voraussetzt.
• Wenn eines der Kinder das Haus später selbst übernehmen möchte, dann ist genau dieses Kind für Immobiliengeschäfte die schlechteste Wahl. Nehmen Sie dafür eine neutrale Person.
• Wenn es niemanden im nahen Umfeld gibt, dann kommen Erwachsenenschutzvereine, Notariate und Rechtsanwaltskanzleien in Betracht.
• Wenn die Immobilie in einer Erbengemeinschaft oder mit Wohnrecht belastet ist, dann gehört diese Besonderheit in die Vollmacht, sonst fehlt später die Grundlage für die nötige Unterschrift. Was beim Verkauf einer solchen Liegenschaft zählt, zeigt der Beitrag Haus mit Wohnrecht verkaufen.
• Wenn die Entscheidungsfähigkeit bereits deutlich eingeschränkt ist, dann ist die Vorsorgevollmacht kein Thema mehr. Dann geht es um die gewählte oder die gesetzliche Erwachsenenvertretung.

Weiterlesen und rechnen

Die Vorsorgevollmacht ist der eine Teil der Vorsorge, die Frage nach dem Haus der andere. Warum das Pflegeheim keinen Zugriff auf das Elternhaus auslöst, erklärt der Beitrag Pflegeheim und Zugriff auf das Elternhaus, die Kurzdefinition steht im Lexikoneintrag Pflegeregress. Wer die Übergabe zu Lebzeiten erwägt, findet die Vertragspunkte im Beitrag Haus überschreiben. Wer nichts regelt, landet bei der gesetzlichen Erbfolge. Die Nebenkosten einer Übertragung rechnen Sie im Erbkosten-Rechner durch, und alle weiteren Themen sammelt der Ratgeber Erbrecht.

Die Kurzdefinition liefert der Lexikoneintrag Vorsorgevollmacht (Definition). Registriert wird sie im ÖZVV; greift keine Vollmacht, folgt die gesetzliche Erwachsenenvertretung.

Keine Rechts- oder Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte ziehen Sie Notar:in, Rechtsanwält:in oder einen Erwachsenenschutzverein bei.