Erwachsenenvertretung: Wer darf das Haus verkaufen?

Ein Elternteil kann nicht mehr selbst entscheiden. Der Auslöser ist eine Demenz, ein Schlaganfall oder eine schwere psychische Erkrankung. Im Grundbuch steht weiterhin ein einziger Name, das Haus steht leer, und irgendjemand müsste jetzt unterschreiben.

Wer das darf, steht in den §§ 260 ff. ABGB. Dieser Beitrag erklärt die vier Formen der Vertretung, wer eine Liegenschaft verkaufen kann, warum dafür in fast allen Fällen das Gericht zustimmen muss, was Käufer und Makler an Unterlagen verlangen, und warum die Entscheidung über die Vollmacht Jahre vor dem Ernstfall fällt.

Die Fakten auf einen Blick

Die vier Formen seit 1. Juli 2018

Das Erwachsenenschutzrecht ist abgestuft. Je mehr die betroffene Person selbst noch regeln kann, desto weniger muss das Gericht tun. Der ältere Begriff „Sachwalterschaft“ beschreibt die Rechtslage davor und taucht in Gesprächen und alten Beschlüssen weiterhin auf. Die Bestimmungen, die heute gelten, sind mit 1. Juli 2018 in Kraft getreten.

• Vorsorgevollmacht (§ 260 ABGB). Eine Vollmacht, die nach ihrem Inhalt erst wirksam werden soll, wenn die vollmachtgebende Person die zur Besorgung der anvertrauten Angelegenheiten erforderliche Entscheidungsfähigkeit verliert. Sie muss errichtet werden, solange die Person noch entscheiden kann. Details im Beitrag Vorsorgevollmacht und Immobilie.
• Gewählte Erwachsenenvertretung (§ 264 ABGB). Für Menschen, die für eine Vorsorgevollmacht nicht mehr entscheidungsfähig genug sind, aber noch fähig, „die Bedeutung und Folgen einer Bevollmächtigung in Grundzügen zu verstehen“. Sie wählen eine oder mehrere nahestehende Personen selbst aus.
• Gesetzliche Erwachsenenvertretung (§ 268 ABGB). Greift, wenn die Person keinen Vertreter hat, keinen mehr wählen kann oder will und der gesetzlichen Vertretung nicht vorab widersprochen hat.
• Gerichtliche Erwachsenenvertretung (§ 271 ABGB). Die letzte Stufe, ausdrücklich subsidiär: nur, wenn keine der anderen drei Formen in Betracht kommt.

Der Unterschied zwischen „errichtet“ und „wirksam“ ist der Punkt, an dem die meisten Verkäufe hängen bleiben. Nach § 245 ABGB ist eine Vorsorgevollmacht erst wirksam, wenn und soweit der Eintritt des Vorsorgefalls im Österreichischen Zentralen Vertretungsverzeichnis eingetragen ist. Eine gewählte oder gesetzliche Erwachsenenvertretung entsteht überhaupt erst mit ihrer Eintragung dort. Nur die gerichtliche Erwachsenenvertretung entsteht mit dem Beschluss des Gerichts.

Wer das Elternhaus verkaufen darf

Vertreten darf nur, wer eine der vier Grundlagen vorweisen kann. Ein Kind, das sich seit Jahren um alles kümmert, ist ohne Eintragung im ÖZVV und ohne Gerichtsbeschluss kein Vertreter. Eine alte, formlos unterschriebene Vollmacht reicht für das Grundbuch regelmäßig nicht, weil § 31 Abs. 6 GBG von Vollmachten verlangt, dass sie entweder auf das bestimmte Geschäft lauten oder nicht früher als drei Jahre vor dem Ansuchen ausgestellt wurden. Ausgenommen sind ausdrücklich die Vorsorgevollmacht und die gewählte Erwachsenenvertretung.

Welche Angelegenheiten ein Vertreter überhaupt besorgen darf, ist in § 269 Abs. 1 ABGB in acht Ziffern aufgezählt, darunter die Verwaltung von Einkünften, Vermögen und Verbindlichkeiten, der Abschluss von Rechtsgeschäften zur Deckung des Pflege- und Betreuungsbedarfs, die Änderung des Wohnortes und der Abschluss von Heimverträgen. Der Umfang wird im ÖZVV eingetragen. Steht der Verkauf einer Liegenschaft nicht darin, fehlt die Grundlage, und die Eintragung muss erweitert werden, bevor überhaupt verhandelt wird.

Die Genehmigung des Gerichtes nach § 258 Abs. 4 ABGB

Der zentrale Satz lautet: „Vertretungshandlungen eines Erwachsenenvertreters in Vermögensangelegenheiten bedürfen zu ihrer Rechtswirksamkeit der Genehmigung des Gerichtes, sofern die Vermögensangelegenheit nicht zum ordentlichen Wirtschaftsbetrieb gehört.“ Der Verkauf einer Liegenschaft gehört nicht zum ordentlichen Wirtschaftsbetrieb. Er braucht daher die Genehmigung.

Das hat zwei praktische Folgen. Erstens ist der Kaufvertrag ohne den Genehmigungsbeschluss nicht rechtswirksam, egal wie viele Unterschriften darunter stehen. Zweitens prüft das Gericht die Sache inhaltlich: Ist der Verkauf im Interesse der vertretenen Person, ist der Preis angemessen, gibt es eine nachvollziehbare Bewertung? Ein aktuelles Verkehrswertgutachten ist deshalb kein Formalismus, sondern die Grundlage der Entscheidung. Welche Wege es zu diesem Wert gibt, zeigt der Beitrag Haus schätzen lassen.

Für Vorsorgebevollmächtigte sieht das Gesetz die Genehmigungspflicht des § 258 Abs. 4 ABGB nicht vor; Abs. 5 verweist für sie nur dann auf die Regeln über die Vermögensverwaltung, wenn die Vorsorgevollmacht das vorsieht. Ob und wie weit gerichtliche Kontrolle greift, hängt also vom Inhalt der Vollmacht ab. Das gehört vor der Errichtung mit Notar oder Anwalt geklärt und ist der stärkste Grund, die Vollmacht rechtzeitig zu machen.

Wie lange ein Genehmigungsverfahren dauert, lässt sich nicht seriös in Wochen angeben: Es hängt vom Gericht, von der Vollständigkeit der Unterlagen und davon ab, ob Angehörige widersprechen. Planen Sie es als eigenen Verfahrensschritt ein, nicht als Formalität am Ende.

Gesetzliche Erwachsenenvertretung durch nächste Angehörige

Diese Form ist in der Praxis der häufigste Einstieg, weil sie ohne Gerichtsverfahren auskommt. § 268 Abs. 2 ABGB zählt die „nächsten Angehörigen“ abschließend auf: Eltern und Großeltern, volljährige Kinder und Enkelkinder, Geschwister, Nichten und Neffen, Ehegatte oder eingetragener Partner sowie der Lebensgefährte, wenn er seit mindestens drei Jahren im gemeinsamen Haushalt lebt. Dazu kommt eine Person, die in einer Erwachsenenvertreter-Verfügung bezeichnet wurde.

Registriert wird die Vertretung von einem Notar oder einem Erwachsenenschutzverein im ÖZVV, und erst diese Eintragung lässt sie entstehen (§ 245 Abs. 2 ABGB). Wichtig ist die Befristung: Nach § 246 Abs. 1 Z 5 ABGB endet die gesetzliche Erwachsenenvertretung spätestens mit dem Ablauf von drei Jahren, wenn sie nicht zuvor erneut eingetragen wird. Die gerichtliche Erwachsenenvertretung endet nach Z 6 spätestens fünf Jahre nach der Beschlussfassung erster Instanz, sofern sie nicht erneuert wird. Läuft die Frist mitten im Verkaufsprozess ab, steht das Verfahren.

Die Kosten für Errichtung und Eintragung hängen von der Errichtungsstelle ab, also Erwachsenenschutzverein, Notariat oder Rechtsanwaltskanzlei. Tarife dafür sind nicht veröffentlicht: Kosten nach Aufwand, vorher erfragen und einen Kostenvoranschlag verlangen.

Warum das Heim oft der Auslöser ist

Der Anstoß kommt selten aus dem Grundbuch, sondern aus der Pflege. Ein Heimplatz kostet mehr als die Pension, das Haus steht leer, und die Familie überlegt zu verkaufen. Wichtig ist dabei: Verkaufsdruck entsteht nicht durch einen staatlichen Zugriff auf das Haus. Der Pflegeregress ist seit 1. Jänner 2018 abgeschafft (§ 330a ASVG). Was dennoch herangezogen wird und was ausdrücklich nicht, steht im Beitrag Pflegeheim und Zugriff auf das Elternhaus, die Kurzfassung im Lexikoneintrag Pflegeregress.

Ein Verkauf kann trotzdem sinnvoll sein, etwa weil das leere Haus Geld kostet. Welche Wege es neben dem Verkauf gibt, von der Vermietung bis zur Leibrente, zeigt der Beitrag Pflege finanzieren mit der Immobilie. Ein Verkauf ist dann aber eine wirtschaftliche Entscheidung im Interesse der vertretenen Person, und genau so muss er dem Gericht dargestellt werden. Einen ersten Anhaltspunkt für diese Abwägung liefert die kostenlose Ersteinschätzung, bevor ein Gutachten beauftragt wird.

Was Käufer, Makler und Notar verlangen

Sobald klar ist, dass nicht die Eigentümerin selbst unterschreibt, ändert sich die Unterlagenliste. Erwarten Sie diese Punkte:

• den Vertretungsnachweis, in der Regel den ÖZVV-Auszug mit dem eingetragenen Wirkungsbereich oder den Bestellungsbeschluss des Gerichts,
• bei einer Vorsorgevollmacht zusätzlich die eingetragene Feststellung des Vorsorgefalls, weil die Vollmacht ohne sie nicht wirksam ist (§ 245 Abs. 1 ABGB),
• den rechtskräftigen Genehmigungsbeschluss, wenn ein Erwachsenenvertreter verkauft (§ 258 Abs. 4 ABGB),
• eine nachvollziehbare Bewertung als Grundlage der Genehmigung,
• Urkunden in der für das Grundbuch nötigen Form, also mit gerichtlich oder notariell beglaubigten Unterschriften (§ 31 Abs. 1 GBG).

Seriöse Käufer akzeptieren eine aufschiebende Bedingung: Der Vertrag wird unterschrieben, die Abwicklung hängt an der Genehmigung. Wer Ihnen sagt, das gehe auch ohne, verhandelt gerade über Ihr Risiko.

Wenn-dann: Vollmacht jetzt oder Gericht später

• Wenn die betroffene Person heute noch entscheidungsfähig ist, dann ist die Vorsorgevollmacht der Weg mit den wenigsten Hürden. Sie kostet einen Termin und vermeidet später ein Verfahren.
• Wenn die Entscheidungsfähigkeit schon eingeschränkt ist, die Bedeutung einer Bevollmächtigung aber noch in Grundzügen verstanden wird, dann kommt die gewählte Erwachsenenvertretung nach § 264 ABGB in Betracht. Dieses Zeitfenster schließt sich mit dem Krankheitsverlauf.
• Wenn niemand bevollmächtigt ist und nicht mehr gewählt werden kann, dann ist die gesetzliche Erwachsenenvertretung naher Angehöriger der nächste Schritt, samt Eintragung im ÖZVV und Drei-Jahres-Befristung.
• Wenn es keine nächsten Angehörigen im Sinn des § 268 Abs. 2 ABGB gibt oder die Familie zerstritten ist, dann bleibt die gerichtliche Erwachsenenvertretung. Rechnen Sie mit einem eigenen Verfahren.
• Wenn ein Kind das Haus selbst übernehmen möchte und zugleich Vertreter ist, dann sprechen Sie das früh an: Vertreter und Erwerber sind dann dieselbe Person, und die Genehmigungspflicht des § 258 Abs. 4 ABGB gilt unverändert.
• Wenn die Übergabe an die nächste Generation ohnehin geplant ist, dann ist sie eine Entscheidung für gesunde Tage, nicht für den Ernstfall. Was dabei zu regeln ist, steht im Beitrag Haus überschreiben.

Weiterlesen und rechnen

Kommt der Verkauf, sind die Abläufe dieselben wie nach einem Erbfall, nur mit dem Gericht als zusätzlicher Station: siehe Geerbtes Haus verkaufen. Die Nebenkosten rund um Übertragung und Grundbuch rechnen Sie im Erbkosten-Rechner durch. Alle weiteren Themen zu Vorsorge und Erbe sammelt der Ratgeber Erbrecht.

Die vier Formen der Erwachsenenvertretung fasst der Lexikoneintrag kurz zusammen, die Eintragung im ÖZVV und die Aufgaben des Pflegschaftsgerichts ebenso. Wer rechtzeitig selbst bestimmt, wählt statt der Vertretung eine Vorsorgevollmacht (Definition).

Keine Rechts- oder Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte ziehen Sie Notar:in, Rechtsanwält:in, einen Erwachsenenschutzverein oder das zuständige Pflegschaftsgericht bei.