Was ist der Grundstückswert und wofür braucht man ihn?

Der Grundstückswert ist ein rein steuerlicher Wert und die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer, wenn keine oder nur eine geringe Gegenleistung vorliegt. Bei Erbschaft und beim Erwerb im Familienverband ist die Steuer nach § 4 Abs. 3 Z 1 GrEStG immer vom Wert des Grundstückes zu berechnen. Bei Wohnimmobilien ist das der Grundstückswert (§ 6 Abs. 1 Z 2 GrEStG), bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken der Einheitswert.

Wie kann ich den Grundstückswert berechnen?

Es gibt drei Wege, und § 1 der Grundstückswertverordnung erlaubt die freie Wahl je wirtschaftlicher Einheit: das Pauschalwertmodell aus Grundwert und Gebäudewert (§ 2 GrWV), der Immobilienpreisspiegel der Statistik Austria, von dem 71,25 % als Grundstückswert gelten (§ 3 Abs. 2 GrWV), und der Nachweis eines geringeren gemeinen Werts (§ 6 Abs. 4 GrEStG). Für das Pauschalwertmodell stellt das BMF einen eigenen Grundstückswertrechner bereit.

Ist der Grundstückswert dasselbe wie der Verkehrswert oder der Einheitswert?

Nein, das sind drei verschiedene Größen. Der Verkehrswert ist der am Markt erzielbare Preis und zählt beim Verkauf und bei der Auszahlung von Miterben. Der Einheitswert wird vom Finanzamt per Bescheid festgestellt und ist bei der Grunderwerbsteuer nur noch für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke maßgeblich. Der Grundstückswert wird nach der Grundstückswertverordnung ermittelt und dient allein der Grunderwerbsteuer.

Wann lohnt sich ein Gutachten, um den Grundstückswert zu senken?

Wenn der Marktwert des Hauses klar unter dem Grundstückswert nach der Verordnung liegt. Weist der Steuerschuldner einen geringeren gemeinen Wert nach, gilt dieser (§ 6 Abs. 4 GrEStG). Stammt das Schätzungsgutachten von einer allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten sachverständigen Person, hat der festgestellte Wert die Vermutung der Richtigkeit für sich. Rechnen lohnt sich vor allem bei sanierungsbedürftigen Häusern und wenn der niedrigere Wert unter eine Tarifgrenze (250.000 oder 400.000 Euro) fällt.

Grundstückswert berechnen: drei Wege und der BMF-Rechner

Wer ein Haus erbt, bekommt früher oder später eine Zahl vorgelegt, die niemand kennt und die trotzdem über die Steuerrechnung entscheidet: den Grundstückswert. Er ist weder der Preis, den das Haus am Markt bringt, noch der alte Einheitswert aus den Unterlagen der Eltern. Er ist eine eigene, rein steuerliche Größe. Dieser Beitrag zeigt, wie Sie den Grundstückswert berechnen, wo Sie dabei ein Wahlrecht haben und wann sich der Aufwand lohnt, es zu nutzen.

Die Fakten auf einen Blick

Frage	Antwort	Rechtsgrundlage
Wofür braucht man ihn?	Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer	§ 4 Abs. 3 Z 1 GrEStG
Wann gilt er statt der Gegenleistung?	bei Erbschaft und Erwerb im Familienverband	§ 7 Abs. 1 Z 1 lit. b, c
Welcher Wert bei Wohnimmobilien?	Grundstückswert	§ 6 Abs. 1 Z 2 GrEStG
Welcher Wert bei Land- und Forstwirtschaft?	Einheitswert	§ 6 Abs. 1 Z 1 GrEStG
Wie viele Ermittlungswege gibt es?	drei, frei wählbar je wirtschaftlicher Einheit	§ 1 GrWV
Anteil beim Immobilienpreisspiegel	71,25 % des ermittelten Werts	§ 3 Abs. 2 GrWV
Gutachten	geringerer gemeiner Wert gilt, Vermutung der Richtigkeit	§ 6 Abs. 4 GrEStG
Amtliches Werkzeug	Grundstückswertrechner des BMF	service.bmf.gv.at

Was der Grundstückswert überhaupt ist

Die Grunderwerbsteuer wird grundsätzlich „vom Wert der Gegenleistung (§ 5), mindestens vom Wert des Grundstückes (§ 6)“ berechnet (§ 4 Abs. 1 GrEStG). Beim Kauf ist die Gegenleistung der Kaufpreis, und damit ist die Sache erledigt. Bei einer Erbschaft zahlt niemand etwas, bei einer Schenkung im Familienkreis ebenso wenig. Für diese Fälle ordnet § 4 Abs. 3 Z 1 GrEStG an, dass immer der Wert des Grundstückes maßgeblich ist.

Was dieser Wert ist, sagt § 6 Abs. 1 GrEStG: bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken der Einheitswert (Definition), bei allen anderen Grundstücken der Grundstückswert. Für das typische Elternhaus gilt also die zweite Variante. Die Kurzdefinition und die Einordnung ins System finden Sie im Lexikoneintrag Grundstückswert (Definition), die Steuerrechnung selbst im Beitrag zur Grunderwerbsteuer bei Erbschaft und Schenkung.

Die drei Ermittlungswege

§ 1 der Grundstückswertverordnung räumt ein echtes Wahlrecht ein: „Für jede wirtschaftliche Einheit gemäß § 2 BewG. 1955 kann die Ermittlungsmethode frei gewählt werden.“ Wer zwei Liegenschaften erbt, kann für die eine so und für die andere anders rechnen.

Weg 1: das Pauschalwertmodell. Der Grundstückswert ist hier die Summe aus Grundwert und Gebäudewert. Der Grundwert entsteht aus der Grundfläche, multipliziert mit dem dreifachen Bodenwert je Quadratmeter und einem Hochrechnungsfaktor, den die Anlage zur Verordnung je Gemeinde festlegt (§ 2 Abs. 2 GrWV). Den Bodenwert kennt das Finanzamt; Anfragen dazu müssen elektronisch über FinanzOnline laufen. Der Gebäudewert entsteht aus der Nutzfläche, hilfsweise aus der gekürzten Bruttogrundrissfläche, multipliziert mit einem Baukostenfaktor, den die Verordnung je Bundesland vorgibt (§ 2 Abs. 3 GrWV). Davon gehen zwei Abschläge ab: einer für das Alter des Gebäudes und den Sanierungsstand, einer für die Art des Gebäudes. Keller und Kfz-Abstellplätze zählen nur anteilig mit. Das Modell ist damit sehr grob: Es kennt Fläche, Baujahr und Gemeinde, aber weder Lage im Ort noch Bauqualität noch Zustand der Bausubstanz.

Weg 2: der Immobilienpreisspiegel. Nach § 3 Abs. 2 GrWV sind für Steuerschulden nach dem 31.12.2016 „ausschließlich die im Zeitpunkt des Entstehens der Steuerschuld zuletzt veröffentlichten Immobiliendurchschnittspreise der Bundesanstalt Statistik Österreich heranzuziehen“. Und dann kommt die entscheidende Verkürzung: „Der Grundstückswert beträgt 71,25% des ermittelten Wertes.“ Gut 28 Prozent gehen also pauschal ab, weil die Durchschnittspreise Marktpreise sind und der Grundstückswert kein Marktwert sein soll.

Weg 3: der Nachweis eines geringeren gemeinen Werts. § 6 Abs. 4 GrEStG lässt den Gegenbeweis zu: Weist der Steuerschuldner nach, dass der gemeine Wert im Zeitpunkt des Entstehens der Steuerschuld geringer ist als der nach der Verordnung ermittelte Grundstückswert, gilt der geringere Wert. Erfolgt der Nachweis durch ein Schätzungsgutachten, „das von einem allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Immobiliensachverständigen erstellt wurde, hat der von diesem festgestellte Wert die Vermutung der Richtigkeit für sich“. Das ist der stärkste Hebel, den das Gesetz Erbinnen und Erben in die Hand gibt. Wie eine solche Bewertung abläuft und was sie leistet, beschreibt der Beitrag Haus schätzen lassen.

Der amtliche Grundstückswertrechner des BMF

Das Pauschalwertmodell von Hand zu rechnen, ist Fleißarbeit, denn die Hochrechnungsfaktoren stehen in einer Anlage zur Verordnung und die Abschläge in den Erläuterungen des Finanzministeriums. Es gibt dafür ein amtliches Werkzeug: den Grundstückswertrechner des BMF. Sie geben Gemeinde, Grundfläche, Bodenwert, Nutzfläche, Baujahr und Sanierungsstand ein und erhalten den Grundstückswert nach dem Pauschalwertmodell.

Zwei Dinge dazu. Erstens: Das Ergebnis ist nur so gut wie die eingegebene Fläche. Nutzfläche und Bruttogrundrissfläche sind nicht dasselbe, und bei ausgebauten Dachböden oder Zubauten aus den Achtzigern stimmt die Zahl im Bauakt oft nicht mehr. Zweitens: Der Rechner bildet nur Weg 1 ab. Den Vergleich mit dem Immobilienpreisspiegel und die Frage nach dem Gutachten nimmt er Ihnen nicht ab.

Abgrenzung: Grundstückswert, Einheitswert, Verkehrswert

Größe	Wofür	Wer ermittelt sie
Grundstückswert	Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer bei Erbschaft, Schenkung	Steuerschuldner nach GrWV oder Parteienvertreter
Einheitswert	Land- und Forstwirtschaft, Grundsteuer, einzelne Gebühren	Finanzamt per Bescheid
Verkehrswert	Verkauf, Auszahlung von Miterben, Kreditbesicherung	Markt, Makler:in, Sachverständige

Die drei Zahlen liegen regelmäßig weit auseinander, und das ist kein Fehler, sondern Absicht. Wer den Einheitswertbescheid der Eltern findet und daraus die Steuer ableiten will, rechnet an der falschen Größe; die Hintergründe stehen im Beitrag zum Einheitswert im Detail.

Rechenbeispiel mit angenommenem Grundstückswert

Ein Kind erbt das Elternhaus. Der Grundstückswert ist hier mit 300.000 € angenommen, im Einzelfall muss er nach einem der drei Wege ermittelt werden. Auf den unentgeltlichen Erwerb wendet § 7 Abs. 1 Z 2 lit. a GrEStG den Stufentarif an.

Position	Betrag
Grundstückswert (angenommen)	300.000 €
0,5 % von 250.000 €	1.250 €
2 % von 50.000 €	1.000 €
Grunderwerbsteuer gesamt	2.250 €

Sie sehen daran auch, wie viel eine Senkung des Grundstückswerts wert ist: In der untersten Stufe sind es 0,5 Prozent, also 500 € je 100.000 € weniger. Eigene Zahlen können Sie im Erbschaftssteuer-Rechner durchspielen. Welche Posten neben der Grunderwerbsteuer beim Erben dazukommen, zeigt der Beitrag was Erben in Österreich wirklich zahlen.

Wann sich ein Gutachten rechnet

Ein Gutachten kostet Geld, und die Ersparnis hängt allein davon ab, in welcher Tarifstufe die Differenz landet. Rechnen Sie deshalb zuerst mit dem BMF-Rechner, vergleichen Sie mit dem Immobilienpreisspiegel und schätzen Sie erst dann, ob ein Gutachten überhaupt tiefer kommen kann. Typisch ist das bei alten Häusern auf großen Grundstücken, bei Feuchtigkeits- oder Substanzschäden und bei Objekten, die das Pauschalwertmodell wie ein normales Wohnhaus behandelt, obwohl sie es nicht mehr sind.

Wenn-dann: welcher Weg passt

Wenn das Haus jung oder umfassend saniert ist, dann liegt das Pauschalwertmodell meist unter dem Marktniveau und ist der einfachste Weg.
Wenn das Grundstück groß und die Lage teuer ist, dann treibt der dreifache Bodenwert samt Hochrechnungsfaktor den Wert nach oben, und der Vergleich mit dem Immobilienpreisspiegel lohnt sich.
Wenn das Haus stark sanierungsbedürftig ist, dann bildet keines der beiden Pauschalmodelle den Zustand ab, und der Nachweis des geringeren gemeinen Werts wird interessant.
Wenn die Differenz zwischen den Methoden nur in der 0,5-Prozent-Stufe wirkt, dann rechnet sich ein Gutachten selten.
Wenn Sie ein Gutachten einholen, dann achten Sie darauf, dass es von einer allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten sachverständigen Person stammt, sonst greift die Vermutung der Richtigkeit nicht.
Wenn Notariat oder Rechtsanwaltskanzlei die Selbstberechnung schon durchgeführt haben, dann wird eine Korrektur mühsam. Klären Sie die Methode vorher.

Ob ein Gutachten tiefer kommen kann, zeigt der Vergleich mit dem Marktwert. Einen ersten Anhaltspunkt dafür liefert die kostenlose Ersteinschätzung in rund 2 Minuten. Alle weiteren Abgaben rund um die geerbte Immobilie sammelt unser Ratgeber Steuern.

Keine Rechts- oder Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte ziehen Sie Notar:in oder Steuerberater:in bei.