Grunderwerbsteuer bei Erbschaft und Schenkung: Stufentarif

Eine Erbschaft kostet in Österreich keine Erbschaftssteuer. Trotzdem kommt eine Abgabenrechnung, sobald eine Liegenschaft den Eigentümer wechselt. Sie heißt Grunderwerbsteuer und fällt auch dann an, wenn niemand etwas bezahlt hat. Dasselbe gilt, wenn Eltern das Haus zu Lebzeiten überschreiben. Dieser Beitrag erklärt, wie hoch die Steuer im Familienverband ausfällt, von welchem Wert sie berechnet wird und wo Sie selbst Einfluss haben.

Die Fakten auf einen Blick

Warum auch ohne Kauf Steuer anfällt

Die Grunderwerbsteuer knüpft nicht an einen Kaufpreis an, sondern an einen Vorgang. § 1 Abs. 1 GrEStG stellt klar, dass „die folgenden Rechtsvorgänge, soweit sie sich auf inländische Grundstücke beziehen“, der Steuer unterliegen. Ob jemand zahlt, spielt für das Ob der Steuer keine Rolle, es entscheidet nur über die Bemessungsgrundlage und die Tarifstufe.

Damit ist auch der Erbanfall ein Erwerbsvorgang. § 7 Abs. 1 Z 1 lit. b GrEStG bezeichnet ihn ausdrücklich als unentgeltlich: unentgeltlich ist ein Erwerb „durch Erbanfall, durch Vermächtnis, durch Erfüllung eines Pflichtteilsanspruchs, wenn die Leistung an Erfüllung Statt vor Beendigung des Verlassenschaftsverfahrens vereinbart wird“.

Wichtig für den Zeitpunkt: Beim Erbanfall entsteht die Steuerschuld nicht mit dem Todestag, sondern „mit der Rechtskraft des Beschlusses über die Einantwortung“ (§ 8 Abs. 4 GrEStG), beim Vermächtnis mit der Bestätigung des Verlassenschaftsgerichts. Was die Einantwortung genau ist und wann sie kommt, erklärt unser Lexikon.

Der Stufentarif des § 7 GrEStG

Beim unentgeltlichen Erwerb gilt ein gestaffelter Tarif. Der Gesetzeswortlaut lautet: „Die Steuer beträgt beim unentgeltlichen Erwerb von Grundstücken für die ersten 250 000 Euro 0,5%, für die nächsten 150 000 Euro 2%, darüber hinaus 3,5% des Grundstückswertes.“

Der Tarif ist eine Staffel, kein Schwellenwert: Wer 300.000 € Grundstückswert hat, zahlt nicht 2 % von 300.000 €, sondern 0,5 % von 250.000 € plus 2 % von 50.000 €. In allen übrigen Fällen, also beim gewöhnlichen Kauf zwischen Fremden, beträgt die Steuer nach § 7 Abs. 1 Z 3 GrEStG einheitlich 3,5 %.

Die Bemessungsgrundlage: der Grundstückswert

Grundsätzlich ist die Steuer „vom Wert der Gegenleistung (§ 5), mindestens vom Wert des Grundstückes (§ 6)“ zu berechnen (§ 4 Abs. 1 GrEStG). Bei Erbschaft und Familienschenkung gibt es keine oder nur eine geringe Gegenleistung. Deshalb ordnet § 4 Abs. 3 Z 1 GrEStG an, dass bei den unentgeltlichen Erwerben nach § 7 Abs. 1 Z 1 lit. b und c immer der Wert des Grundstückes maßgeblich ist.

Dieser Wert ist bei Wohnimmobilien der Grundstückswert nach § 6 Abs. 1 Z 2 GrEStG, bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken der Einheitswert (Definition). Für den Grundstückswert gibt es drei Wege, und Sie dürfen nach § 1 der Grundstückswertverordnung je wirtschaftlicher Einheit frei wählen:

• Pauschalwertmodell. Grundwert plus Gebäudewert. Der Grundwert ist die Grundfläche mal dem dreifachen Bodenwert je Quadratmeter mal einem Hochrechnungsfaktor, den die Verordnung je Gemeinde festlegt. Der Gebäudewert ist die Nutzfläche mal einem Baukostenfaktor je Bundesland, gekürzt um Abschläge für Alter und Art des Gebäudes. Rechnen müssen Sie das nicht selbst: Das BMF stellt einen eigenen Grundstückswertrechner bereit.
• Immobilienpreisspiegel. Nach § 3 Abs. 2 der Verordnung sind die zuletzt veröffentlichten Immobiliendurchschnittspreise der Statistik Austria heranzuziehen. Als Grundstückswert gelten davon 71,25 Prozent.
• Nachweis eines geringeren gemeinen Werts. Weist der Steuerschuldner nach, dass der gemeine Wert geringer ist als der nach der Verordnung ermittelte Grundstückswert, gilt der geringere Wert. Erfolgt der Nachweis durch das Gutachten eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Immobiliensachverständigen, „hat der von diesem festgestellte Wert die Vermutung der Richtigkeit für sich“ (§ 6 Abs. 4 GrEStG).

Die drei Wege führen regelmäßig zu unterschiedlichen Zahlen. Wie Sie sie vergleichen, zeigt der Beitrag Grundstückswert berechnen, die Kurzdefinition steht im Lexikoneintrag zum Grundstückswert (Definition).

Der Familienverband: die entscheidende Stelle ist lit. c

Bei Übertragungen unter Lebenden wird oft gefragt, ob eine Gegenleistung den günstigen Tarif kippt, etwa ein vorbehaltenes Wohnrecht oder eine Ausgleichszahlung an Geschwister. Im Familienverband ist die Antwort klar: § 7 Abs. 1 Z 1 lit. c GrEStG bestimmt, dass „ein Erwerb unter Lebenden durch den in § 26a Abs. 1 Z 1 des Gerichtsgebührengesetzes angeführten Personenkreis“ als unentgeltlich gilt. Ohne Rücksicht auf die Höhe der Gegenleistung. Teilentgeltliche Erwerbe gibt es in diesem Kreis nicht.

Zum Personenkreis zählen Ehegatten und eingetragene Partner, Lebensgefährten mit gemeinsamem Hauptwohnsitz, Verwandte und Verschwägerte in gerader Linie, Stief-, Wahl- und Pflegekinder samt deren Kindern und Ehegatten sowie Geschwister, Nichten und Neffen. Wer außerhalb dieses Kreises steht, etwa eine befreundete Person oder ein entfernter Verwandter, fällt unter die Entgeltlichkeitsstaffel des § 7 Abs. 1 Z 1 lit. a und bei mehr als 70 Prozent Gegenleistung auf die 3,5 Prozent.

Fünf Jahre Zusammenrechnung

Der Stufentarif lässt sich nicht durch Stückelung mehrfach ausnutzen. Zusammenzurechnen sind Vorerwerbe eines Erwerbers „innerhalb der letzten fünf Jahre“, und zwar in zwei Richtungen: Erwerbe von derselben Person an denselben Erwerber (vertikal) und Erwerbe einer wirtschaftlichen Einheit oder von Teilen davon durch mehrere Vorgänge (horizontal). Frühere Erwerbe werden mit ihrem früheren Wert angesetzt, maßgeblich ist jeweils der Zeitpunkt des Entstehens der Steuerschuld.

Praktisch heißt das: Wer 2024 die Hälfte des Hauses geschenkt bekommen hat und 2026 die andere Hälfte erbt, startet beim zweiten Vorgang nicht wieder bei 0,5 Prozent. Wie sich Schenkung und Erbschaft sonst noch unterscheiden, steht im Beitrag zur Schenkungssteuer in Österreich, die Vertragsgestaltung behandelt der Beitrag Haus überschreiben.

Anzeige, Selbstberechnung und Fälligkeit

Ohne Parteienvertreter ist der Erwerbsvorgang bis zum 15. Tag des auf den Kalendermonat der Steuerschuld zweitfolgenden Monats beim Finanzamt Österreich mit einer Abgabenerklärung anzuzeigen (§ 10 GrEStG). Der Regelfall ist aber die Selbstberechnung: Notariat oder Rechtsanwaltskanzlei berechnen die Steuer nach § 11 GrEStG selbst, melden sie elektronisch an und haften für die Entrichtung. Die Anmeldung ist spätestens am 15. Tag des zweitfolgenden Monats nach der Selbstberechnung fällig, und an diesem Tag muss auch die Steuer bezahlt sein (§ 13 GrEStG).

Eine frühere Erleichterung gibt es nicht mehr: Die Verteilung der Steuer auf bis zu fünf Jahresraten nach § 7 Abs. 3 GrEStG wurde mit BGBl. I Nr. 97/2025 aufgehoben, die Fassung ab 1.4.2026 führt diesen Absatz nicht mehr. Möglich bleibt ein Antrag auf Zahlungserleichterung beim Finanzamt (§ 212 BAO), über den das Finanzamt entscheidet. Planen Sie die Steuer daher als Einmalbetrag ein.

Rechenbeispiel: Elternhaus mit 400.000 Euro

Ein Kind erbt das Elternhaus. Der Verkehrswert beträgt 400.000 €. Der Grundstückswert ist hier mit 300.000 € angenommen, im Einzelfall muss er nach einem der drei Wege ermittelt werden.

Der Unterschied ist groß, und er hat zwei Gründe. Erstens der Tarif, zweitens die Bemessungsgrundlage: Beim Kauf zählt der Kaufpreis als Gegenleistung, im Familienverband der niedrigere Grundstückswert. Was zusätzlich an Eintragungsgebühr und späterer Immobilienertragsteuer anfällt, ordnet der Beitrag zur Erbschaftssteuer in Österreich ein. Ihre eigenen Zahlen können Sie im Erbschaftssteuer-Rechner durchspielen.

Wenn-dann: Soll ich den Grundstückswert senken lassen?

• Wenn das Haus alt und sanierungsbedürftig ist, dann liegt das Pauschalwertmodell oft über dem realen Wert, weil es Bausubstanz und Zustand nur grob über Altersabschläge abbildet. Hier lohnt der Vergleich mit dem Immobilienpreisspiegel und gegebenenfalls ein Gutachten.
• Wenn die Differenz zwischen den Methoden klein ist, dann rechnet sich ein Gutachten nicht. In der 0,5-Prozent-Stufe bringen 20.000 € weniger Grundstückswert genau 100 € Ersparnis, ein Gutachten kostet mehr.
• Wenn der Grundstückswert über 400.000 € liegt, dann wirkt jede Senkung in der 3,5-Prozent-Stufe. Dort bringen 50.000 € weniger schon 1.750 €, und die Prüfung wird interessant.
• Wenn Sie ein Gutachten einholen, dann muss es von einer allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen stammen, sonst greift die Vermutung der Richtigkeit nicht.
• Wenn die Selbstberechnung schon abgegeben ist, dann wird es mühsam. Klären Sie die Bewertungsmethode, bevor Notariat oder Rechtsanwaltskanzlei die Selbstberechnung vornehmen.

Ob ein Gutachten sich lohnt, hängt daran, wie weit der reale Marktwert vom Pauschalwert abweicht. Einen ersten Anhaltspunkt für den Marktwert gibt Ihnen die kostenlose Ersteinschätzung, unverbindlich und in rund 2 Minuten.

Alle weiteren Abgaben rund um die geerbte Immobilie sammelt unser Ratgeber Steuern. Die drei Stufen und ihre Grenzbeträge fasst der Lexikoneintrag Stufentarif der Grunderwerbsteuer zusammen.

Keine Rechts- oder Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte ziehen Sie Notar:in oder Steuerberater:in bei.