Verlassenschaft in Österreich: Leitfaden nach dem Todesfall

Wenn ein Mensch stirbt, entsteht ein Zustand, für den es im Alltag kein gutes Wort gibt: Das Vermögen ist noch nicht verteilt, es gehört aber auch niemandem mehr. Das österreichische Recht nennt diesen Zustand Verlassenschaft, früher sagte man ruhender Nachlass. Er beginnt mit dem Todestag, endet mit der Einantwortung und ist der Grund, warum Sie ein geerbtes Haus nicht sofort verkaufen können.

Dieser Leitfaden gibt den Überblick: was die Verlassenschaft rechtlich ist, welche Schritte in welcher Reihenfolge kommen, was sie kostet und was mit der Immobilie in der Zwischenzeit erlaubt ist. Das Verfahren selbst, also Zuständigkeit, Dauer im Detail und die Einantwortung, beschreibt der Beitrag zum Ablauf des Verlassenschaftsverfahrens.

Was die Verlassenschaft rechtlich ist

§ 546 ABGB fasst es in einen Satz: „Mit dem Tod setzt die Verlassenschaft als juristische Person die Rechtsposition des Verstorbenen fort.“ Die Verlassenschaft ist also keine Sammelmappe und kein Konto, sondern eine eigene Rechtsperson. Sie tritt an die Stelle der verstorbenen Person, solange das Verfahren läuft.

Für ein geerbtes Haus hat das drei praktische Folgen. Erstens: Im Grundbuch steht bis zur Eintragung der Erben weiter die verstorbene Person, wirtschaftlich gehört die Liegenschaft der Verlassenschaft. Zweitens: Laufende Kosten wie Grundsteuer, Versicherung, Strom oder eine offene Kredittranche treffen die Verlassenschaft, nicht Ihr Privatkonto. Drittens: Wer zur Verlassenschaft etwas beitragen oder von ihr etwas fordern will, wendet sich an das Verfahren, nicht an die Erben persönlich.

Sie müssen dieses Verfahren nicht beantragen. Das Standesamt verständigt nach der Anzeige des Todesfalls automatisch das Verlassenschaftsgericht am Bezirksgericht. Nach § 143 AußStrG wird das Verlassenschaftsverfahren von Amts wegen eingeleitet, „sobald ein Todesfall durch eine öffentliche Urkunde oder sonst auf unzweifelhafte Weise bekannt wird“. Das zuständige Bezirksgericht übermittelt der nach der Verteilungsordnung ermittelten Notarin oder dem Notar eine Sterbemitteilung. Diese Person wird damit Gerichtskommissär und lädt in der Regel jene Person zur Todesfallaufnahme, die das Begräbnis bestellt hat. Was bis dahin zu erledigen ist, zeigt der Beitrag Todesfall: was zu tun ist.

Der Weg vom Todesfall bis zum Grundbuch

Die Reihenfolge der Schritte ist gesetzlich vorgegeben, die Zeitangaben sind Erfahrungswerte für einen Nachlass mit einer Liegenschaft und ohne Streit. Verbindlich sagen kann Ihnen den Stand nur der Gerichtskommissär.

Zwei Stellen entscheiden über die Dauer. Die erste ist die Erbantrittserklärung: Wer bedingt antritt, haftet nach § 802 ABGB nur so weit, als die Verlassenschaft reicht, löst damit aber zwingend ein Inventar aus. Das kostet Zeit und Geld und ist trotzdem meist die richtige Wahl, wenn Sie die Schulden des Nachlasses nicht restlos kennen. Die zweite ist die Einantwortung, ab der Sie grundbuchfähig sind. Welche Unterlagen der Gerichtskommissär von Ihnen braucht, steht in unserer Checkliste Unterlagen für die Verlassenschaft.

Drei Sonderwege

Nicht jeder Nachlass wird voll abgehandelt. Drei Abkürzungen kennt das Gesetz, und bei einem Haus im Nachlass greift nur eine davon realistisch.

Unterbleiben der Abhandlung (§ 153 AußStrG). Sind keine Aktiva vorhanden oder übersteigen sie 5.000 Euro nicht und ist keine Eintragung in öffentliche Bücher nötig, unterbleibt die Abhandlung. Genau daran scheitert dieser Weg bei einer Liegenschaft: Die Umschreibung im Grundbuch ist eine solche Eintragung. Wer ein Haus erbt, kommt also praktisch nie in diese Variante.

Überlassung an Zahlungs statt (§ 154 AußStrG). Ist die Verlassenschaft überschuldet, werden die Aktiva auf Antrag den Gläubigern überlassen, in der Reihenfolge der Masseforderungen sinngemäß nach den §§ 46 und 47 IO. Dazu zählen die Begräbniskosten. Voraussetzung: Es liegt keine unbedingte Erbantrittserklärung vor und es wurde kein Verlassenschaftsinsolvenzverfahren eröffnet. Für Angehörige eines überschuldeten Hauses ist das oft der ruhigste Ausgang, weil niemand Schulden übernimmt.

Ausschlagung (§ 805 ABGB). „Der Erbe kann die Erbschaft auch ausschlagen.“ Ein Satz, eine große Wirkung: Sie sind aus dem Verfahren draußen, bekommen aber auch nichts. Vor dieser Entscheidung sollten Aktiva und Passiva auf dem Tisch liegen, sonst schlagen Sie im Zweifel ein Haus aus, das mehr wert ist als der Kredit darauf. Frist, Folgen und Alternativen erklärt der Beitrag Erbe ausschlagen.

Was das Verfahren kostet

Die Kosten treffen zuerst die Verlassenschaft und wirtschaftlich damit die Erben. Vier Posten sind planbar, einer nicht.

Die Gerichtsgebühr lässt sich ausrechnen: Bei einem reinen Verlassenschaftsvermögen von 400.000 Euro sind 5 Promille genau 2.000 Euro. Die Gebühr des Gerichtskommissärs folgt einer gesetzlichen Staffel, die mit steigendem Nachlasswert prozentual sinkt, und wird vom Verlassenschaftsgericht bestimmt. Seriöse Pauschalzahlen gibt es dafür nicht. Rechnen Sie die für Sie relevanten Posten im Erbkosten-Rechner durch, und lesen Sie die Details im Beitrag zu den Notarkosten der Verlassenschaft. Welche Steuern rund um das geerbte Haus überhaupt anfallen, ordnet der Beitrag Erbschaftssteuer in Österreich ein.

Was mit dem Haus in der Zwischenzeit erlaubt ist

Hier liegt die häufigste Fehlannahme. § 810 ABGB erlaubt jenen Erben, die ihr Erbrecht bei der Antretung hinreichend ausweisen, das Verlassenschaftsvermögen „zu benützen, zu verwalten und die Verlassenschaft zu vertreten“. Erlaubt ist damit alles, was das Haus erhält: heizen oder frostsicher machen, Schlösser tauschen, die Gebäudeversicherung über den Leerstand informieren, laufende Rechnungen aus dem Nachlass zahlen, Post umleiten. Ab wann Sie das Haus auch räumen dürfen, erklärt der Beitrag Verlassenschaft räumen.

Laufende Kosten zahlt dabei die Verlassenschaft, nicht Ihr Privatkonto: Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Strom, Kanal, Müll, Rauchfangkehrer, eine offene Kreditrate. In der Praxis streckt oft ein Angehöriger vor, weil die Konten noch gesperrt sind. Das ist in Ordnung, solange Sie jede Zahlung mit Beleg festhalten und sie später gegen den Nachlass abrechnen. Stillschweigend übernommene Kosten holt sich niemand von selbst zurück, und in einer Erbengemeinschaft sind sie der häufigste Anlass für spätere Diskussionen.

Nicht ohne Weiteres erlaubt ist der Verkauf. Nach § 810 Abs. 2 ABGB brauchen alle Veräußerungen von Gegenständen aus dem Verlassenschaftsvermögen, die nicht zum ordentlichen Wirtschaftsbetrieb gehören, wie ein Hausverkauf, die Genehmigung des Verlassenschaftsgerichts, ebenso Verwaltungshandlungen, bevor Erbantrittserklärungen zur gesamten Verlassenschaft vorliegen. Ist ein Inventar zu erwarten, dürfen Gegenstände außerhalb des ordentlichen Wirtschaftsbetriebs erst veräußert werden, nachdem sie darin erfasst sind (§ 810 Abs. 3 ABGB). Ein Verkauf vor der Einantwortung ist also möglich, aber er ist ein Antrag und kein Entschluss.

Was Sie diese Woche tun sollten

• Wenn die Sterbeurkunde noch fehlt, dann holen Sie sie beim Standesamt und gleich mehrere Ausfertigungen. Banken, Versicherungen und Behörden behalten jeweils eine.
• Wenn das Haus leer steht, dann sichern Sie es heute: Schlüssel einsammeln, Heizung auf Frostschutz, Wasser prüfen, Gebäudeversicherung informieren, Post nachsenden lassen.
• Wenn Sie die Schulden des Nachlasses nicht sicher kennen, dann sprechen Sie die bedingte Erbantrittserklärung beim Gerichtskommissär an, bevor Sie etwas unterschreiben.
• Wenn Sie mit Geschwistern gemeinsam erben, dann führen Sie das erste sachliche Gespräch früh, am besten vor der Todesfallaufnahme. Was danach gilt, steht im Beitrag zur Erbengemeinschaft beim Haus.
• Wenn die Verlassenschaft überschuldet aussieht, dann unterschreiben Sie keine unbedingte Erbantrittserklärung. Sie würde den Weg über § 154 AußStrG verschließen.

Die Verlassenschaft ist kein Hindernis, sondern ein geordneter Rahmen mit einer klaren Reihenfolge. Sie müssen ihn nicht vorantreiben, aber Sie können ihn vorbereiten: Unterlagen sammeln, das Haus sichern, den Wert kennen. Den ersten Schritt dazu macht die kostenlose Ersteinschätzung. Die Schritte des Verfahrens im Detail beschreibt der Beitrag zum Ablauf des Verlassenschaftsverfahrens, die Kostenseite der Beitrag zu den Notarkosten der Verlassenschaft, überschlagen können Sie sie im Verlassenschaftskosten-Rechner. Alle weiteren Themen rund um Nachlass und Miterben sammelt der Ratgeber Verlassenschaft und Erbengemeinschaft.

Die einzelnen Stationen erklären die Lexikoneinträge Todesfallaufnahme und Verlassenschaftsabhandlung. Ist niemand da, der die Verlassenschaft vertritt, bestellt das Gericht einen Verlassenschaftskurator; reicht das Vermögen nicht für die Schulden, führt der Weg in die Verlassenschaftsinsolvenz. Was über das Verfahren hinaus ansteht, sortiert die Checkliste Das erste Jahr nach dem Erbfall. Lag der letzte Wohnsitz in Deutschland, lesen Sie zusätzlich Erbschaftssteuer Deutschland und Österreich.

Keine Rechts- oder Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte ziehen Sie Notar:in oder Steuerberater:in bei.