Pflege finanzieren mit dem Haus: Wege und Grenzen

Pflege wird meist dann zum Geldthema, wenn ohnehin schon alles anstrengend ist. Die Frage, die dann im Raum steht, lautet fast immer gleich: Müssen wir das Haus verkaufen, um die Pflege zu finanzieren? Die kurze Antwort ist nein, jedenfalls nicht, weil der Staat es verlangt. Die längere Antwort hängt davon ab, ob zu Hause oder im Heim gepflegt wird und wie groß die Lücke zwischen Einkommen und Kosten ist.

Dieser Beitrag ordnet, was das Pflegegeld leistet, was Einkommen und Sozialhilfeträger tragen und welche Wege es gibt, wenn trotzdem Geld aus der Immobilie kommen muss.

Die Fakten auf einen Blick

Was der Staat zahlt und was nicht

Das Pflegegeld ist eine Zweckleistung, kein Einkommensersatz. Es richtet sich nach dem Pflegebedarf in Stunden pro Monat: § 4 Abs. 2 BPGG verlangt für Stufe 1 mehr als 65 Stunden, für Stufe 2 mehr als 95, für Stufe 3 mehr als 120, für Stufe 4 mehr als 160 und ab Stufe 5 mehr als 180 Stunden monatlich, wobei die Stufen 5 bis 7 zusätzliche Voraussetzungen haben.

Ausgezahlt wird zwölfmal im Jahr, eine 13. oder 14. Zahlung gibt es nicht. Die Beträge werden jeweils zum 1. Jänner angepasst, prüfen Sie sie also zum Jahreswechsel neu.

Beim Heimplatz kommt die zweite Regel dazu: Der Staat greift auf das Vermögen nicht zu. § 330a ASVG verbietet als Verfassungsbestimmung seit Anfang 2018 den Zugriff auf das Vermögen von Personen in stationären Pflegeeinrichtungen, auf das ihrer Angehörigen, Erben und Geschenknehmer. Was herangezogen wird, ist das laufende Einkommen: in der Regel 80 Prozent der Pension und das Pflegegeld. Der Person bleiben 20 Prozent der Pension samt Sonderzahlungen und ein Taschengeld, das 10 Prozent des Pflegegelds der Stufe 3 entspricht, im Jahr 2026 also 59,26 Euro. Die Details stehen im Beitrag Pflegeheim und Zugriff auf das Haus und im Lexikoneintrag Pflegeregress.

Rechenbeispiel: Elternhaus um 400.000 Euro

Angenommen: eine Mutter mit Pflegestufe 4 zieht ins Heim. Ihre angenommene monatliche Nettopension beträgt 1.800 Euro. Das Elternhaus hat einen angenommenen Verkehrswert von 400.000 Euro und steht leer.

Die Differenz zwischen dieser Eigenleistung und den tatsächlichen Heimkosten trägt der Sozialhilfeträger des Bundeslandes. Die Heimtarife unterscheiden sich je Bundesland und Einrichtung und werden hier bewusst nicht beziffert. Entscheidend ist die letzte Zeile: Das Haus steuert nichts bei, weil es nichts beisteuern muss.

Geld aus der Immobilie wird erst in zwei Situationen zum Thema. Erstens, wenn zu Hause gepflegt wird und Betreuung, Umbau oder eine 24-Stunden-Kraft bezahlt werden müssen. Zweitens, wenn das leerstehende Haus laufend Kosten verursacht und niemand es nutzt.

Die 24-Stunden-Betreuung

Nach § 21b Abs. 1 BPGG können zur Unterstützung der 24-Stunden-Betreuung Zuwendungen aus dem Unterstützungsfonds für Menschen mit Behinderung gewährt werden, nach Maßgabe der verfügbaren Mittel. Abs. 2 nennt die Voraussetzungen: Betreuung im Sinn des Hausbetreuungsgesetzes, die Feststellung des Bedarfs einer bis zu 24-stündigen Betreuung, ein Anspruch auf Pflegegeld zumindest in Höhe der Stufe 3, eine angemessene Beteiligung anderer Gebietskörperschaften und eine Ausbildung der Betreuungskraft, die im Wesentlichen jener eines Heimhelfers entspricht.

Das Gesetz nennt keine Beträge. Die Höhe der Zuwendung legt das Sozialministerium in Richtlinien fest und ändert sie regelmäßig. Ebenso gibt es keinen amtlich festgesetzten Preis für die Betreuung selbst: Die Kosten hängen von Agentur, Vermittlungsgebühr, Turnusmodell und Fahrtkosten ab. Holen Sie zwei bis drei konkrete Angebote ein und rechnen Sie mit der tatsächlichen Zuwendung, nicht mit Zahlen aus dem Internet.

Die Wege über die Immobilie

Verkaufen. Der klarste Weg, wenn niemand im Haus wohnt und niemand einziehen will. Beachten Sie die Immobilienertragsteuer: Für Altvermögen sinken die pauschalen Anschaffungskosten mit 1. Jänner 2027 von 86 auf 80 Prozent, die effektive Steuer steigt damit von 4,2 auf 6 Prozent des Verkaufserlöses. Was das für den Zeitpunkt bedeutet, steht im Beitrag zur ImmoESt-Umstellung 2027. Was das Haus heute am Markt bringt, zeigt die kostenlose Ersteinschätzung.

Vermieten. Bringt laufende Einnahmen statt eines Einmalbetrags und hält die Immobilie in der Familie. Der Preis dafür ist Bindung: Mietrecht, Instandhaltung und die Frage, ob sich das Haus später leer übergeben lässt. Was für und gegen die Vermietung spricht, rechnet der Beitrag Haus vermieten oder verkaufen durch.

Verkauf gegen Wohnrecht und Leibrente. Hier bleibt die Person im Haus und bekommt trotzdem Geld. Ein Leibrentenvertrag liegt nach § 1284 ABGB vor, wenn für Geld oder eine geldwerte Sache auf die Lebensdauer einer bestimmten Person eine jährliche Entrichtung versprochen wird. Wohnrecht und Rente werden nach § 16 BewG kapitalisiert, mit dem Zinssatz von 5,5 Prozent nach § 15 Abs. 1 BewG; das BMF stellt dafür einen amtlichen Rechner bereit. Eine erste Einschätzung liefert der Wohnrecht-Rechner, die Grundlagen der Beitrag Wohnrecht und Fruchtgenuss.

Im Beispiel mit dem Haus um 400.000 Euro heißt das qualitativ: Der Käufer zahlt nicht 400.000 Euro, sondern diesen Wert abzüglich eines Abschlags für das Wohnrecht, für den der Kapitalwert als Anhaltspunkt dient, und der Rest kann als lebenslange Rente statt als Einmalzahlung fließen. Je jünger die berechtigte Person, desto höher der Kapitalwert des Wohnrechts und desto kleiner der Barbetrag. Das zentrale Risiko ist der Ausfall des Rentenzahlers. Wohnrecht und Reallast gehören ins Grundbuch, dazu eine Wertsicherung. Die Vertragsdetails sind Notariatssache. Worauf beim Verkauf einer belasteten Liegenschaft zu achten ist, behandelt Haus mit Wohnrecht verkaufen.

Teilverkauf. Einige Anbieter kaufen einen Miteigentumsanteil und räumen im Gegenzug ein Nutzungsentgelt-Modell ein. Das ist kein gesetzlich geregeltes Produkt und in keiner Primärquelle definiert. Prüfen Sie Nutzungsentgelt, Wertsicherung, Rückkaufbedingungen und was beim späteren Gesamtverkauf passiert, und lassen Sie den Vertrag unabhängig ansehen.

Übergabe an die Kinder. Die Immobilie geht zu Lebzeiten an ein Kind, im Gegenzug werden Wohnrecht und Betreuungspflichten vereinbart. Das ist der klassische Übergabevertrag, beschrieben in Haus überschreiben. Wichtig ist, dass die Pflegeleistung konkret beschrieben wird, sonst bleibt später offen, was geschuldet war.

Fehlt eine solche Vereinbarung, greift als Auffangnetz das Pflegevermächtnis nach § 677 ABGB: Eine nahestehende Person, die den Verstorbenen in den letzten drei Jahren mindestens sechs Monate in nicht bloß geringfügigem Ausmaß gepflegt hat, hat einen Geldanspruch gegen die Verlassenschaft, zusätzlich zum Pflichtteil. Details im Lexikoneintrag Pflegevermächtnis (Definition).

Wenn-dann: welcher Weg passt

• Wenn ein Heimplatz ansteht, dann verkaufen Sie das Haus nicht aus Angst vor dem Regress. § 330a ASVG schützt Vermögen, Angehörige, Erben und Geschenknehmer.
• Wenn zu Hause gepflegt wird und Geld fehlt, dann beantragen Sie zuerst Pflegegeld und, ab Stufe 3, die Zuwendung nach § 21b BPGG.
• Wenn niemand im Haus wohnt und niemand einziehen wird, dann ist der Verkauf meist der einfachste Weg. Prüfen Sie den Zeitpunkt wegen der ImmoESt-Umstellung 2027. Kann die Eigentümerin nicht mehr selbst unterschreiben, braucht es eine Vorsorgevollmacht für den Hausverkauf oder den Hausverkauf mit Erwachsenenvertretung, der die Genehmigung des Gerichts braucht.
• Wenn die Person im Haus bleiben will, dann kommen Verkauf gegen Wohnrecht oder eine Leibrente in Frage. Lassen Sie den Kapitalwert vorab rechnen, bevor Sie über den Preis reden.
• Wenn ein Kind ohnehin übernehmen soll, dann regeln Sie Übergabe, Wohnrecht und Betreuung in einem Vertrag statt in einer Absprache.
• Wenn ein Angehöriger schon jahrelang pflegt, dann dokumentieren Sie Zeiträume und Stunden. Ohne Aufzeichnungen wird § 677 ABGB später zur Verhandlungssache.
• Wenn Ihnen ein Teilverkauf angeboten wird, dann vergleichen Sie ihn mit einem normalen Verkauf plus Miete. Rechnen Sie beide Varianten über zehn Jahre durch.

Weitere Beiträge zur Vorsorge rund um das Elternhaus sammelt der Ratgeber Erbrecht.

Wird das Haus zu Lebzeiten übergeben, hält ein Übergabevertrag Gegenleistung und Wohnrecht fest. Wer die Pflege selbst übernommen hat, prüft den Anspruch aus dem Pflegevermächtnis nach § 677 ABGB.

Keine Rechts- oder Steuerberatung. Pflegegeldbeträge gelten ab 1. Jänner 2026 und werden jährlich angepasst. Heimtarife und Sozialhilferegeln sind Landesrecht. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich an die zuständige Landesstelle, an Notar:in oder Steuerberater:in.