Einheitswertbescheid: Was der Einheitswert heute bedeutet

Wer eine Immobilie erbt, stößt schnell auf drei Werte, die alle etwas anderes bedeuten: Verkehrswert, Grundstückswert und Einheitswert. Der Einheitswert sorgt dabei für die größte Verwirrung, weil er oft nur einen Bruchteil des Marktpreises beträgt. Das ist kein Fehler im Bescheid, sondern Absicht des Gesetzgebers.

Dieser Beitrag erklärt, woher der Einheitswert kommt, wofür er heute noch gebraucht wird, wofür er seit 2016 ausdrücklich nicht mehr gilt und was nach einer Erbschaft mit ihm passiert. Die Kurzfassung steht im Lexikoneintrag Einheitswert (Definition).

Der Einheitswert auf einen Blick

Was der Einheitswert ist und warum er so niedrig ausfällt

Der Einheitswert ist ein rein steuerlicher Wert für Grundbesitz. Das Finanzamt stellt ihn fest und teilt ihn der Eigentümerin oder dem Eigentümer im Einheitswertbescheid mit. Er ist kein Schätzwert für den Markt und war auch nie als solcher gedacht.

Der Grund für das Niveau liegt in der Geschichte. Die letzte Hauptfeststellung für das Grundvermögen erfolgte zum 1. Jänner 1973. Bewertet wird seither nach den Wertverhältnissen dieses Stichtags. Mit dem Abgabenänderungsgesetz 1982 wurden alle festgestellten Einheitswerte pauschal um 35 % erhöht, und diese Erhöhung gilt auch für später ergehende Fortschreibungs- und Nachfeststellungsbescheide. Eine neue Hauptfeststellung hat es beim Grundvermögen danach nicht gegeben.

Das Ergebnis: Ein Haus, das heute 400.000 € wert ist, hat in aller Regel einen Einheitswert, der nur einen Bruchteil dieses Betrags ausmacht. Wie groß der Abstand im Einzelfall ist, lässt sich nicht ausrechnen. Es gibt keine Faustzahl und kein Verhältnis, das man auf jedes Grundstück anwenden könnte, denn die Fortschreibungen der letzten Jahrzehnte sind von Objekt zu Objekt unterschiedlich verlaufen. Wer den Einheitswert braucht, muss ihn dem Bescheid entnehmen.

Wofür der Einheitswert heute noch gilt

Drei Anwendungsbereiche sind für Erben relevant.

Grundsteuer. Die Gemeinde setzt die Grundsteuer mit Bescheid fest. Bemessungsgrundlage ist der vom Finanzamt Österreich festgestellte Grundsteuermessbetrag, der nach den §§ 18 und 19 Grundsteuergesetz aus dem Einheitswert errechnet wird. Die Gemeinde darf darauf einen einheitlichen Hebesatz von bis zu 500 % anwenden. Die Formel lautet also: Steuermessbetrag mal Hebesatz gleich Jahresgrundsteuer. Übersteigt die Grundsteuer 75 € im Jahr, wird sie in vier Teilbeträgen eingehoben: zum 15. Februar, zum 15. Mai, zum 15. August und zum 15. November. Darunter wird sie einmal jährlich zum 15. Mai fällig.

Grundbuch-Eintragungsgebühr im Familienkreis. Bei begünstigten Erwerbsvorgängen nach § 26a GGG ist die Bemessungsgrundlage der Eintragungsgebühr der dreifache Einheitswert, höchstens 30 % des Werts des einzutragenden Rechts. Genau hier wird der niedrige Einheitswert für Erben zu Geld. Die Details dazu stehen im Beitrag zur Grundbucheintragungsgebühr.

Land- und forstwirtschaftliche Abgaben. Bei land- und forstwirtschaftlichem Vermögen hängen weitere Abgaben und Sozialversicherungsbeiträge am Einheitswert. Das ist ein eigenes Thema und ein Fall für die Fachberatung.

Wofür er nicht mehr gilt

Für die Grunderwerbsteuer bei unentgeltlichem Erwerb spielt der Einheitswert seit 1. Jänner 2016 keine Rolle mehr. Dort ist der Grundstückswert die Bemessungsgrundlage, ermittelt nach dem Pauschalwertmodell oder einem geeigneten Immobilienpreisspiegel. Wie Sie diesen Wert ermitteln, zeigt der Beitrag Grundstückswert berechnen. Wer im Internet eine alte Anleitung findet, die die Grunderwerbsteuer beim Erben vom dreifachen Einheitswert rechnet, liest eine Rechtslage, die seit zehn Jahren nicht mehr gilt. Was tatsächlich anfällt, steht im Beitrag zur Erbschaftssteuer in Österreich.

Auch für die Immobilienertragsteuer ist der Einheitswert bedeutungslos. Dort zählen Verkaufserlös und Anschaffungskosten, nicht ein steuerlicher Hilfswert. Die Grundlagen dazu erklärt der Beitrag zur Immobilienertragsteuer.

Drei Werte, drei Zwecke

Am konkreten Fall wird der Unterschied am deutlichsten. Angenommen, Sie erben ein Elternhaus mit 400.000 € Verkehrswert. Grundstückswert und Einheitswert sind hier angenommen, beide lassen sich nicht aus dem Verkehrswert ableiten.

Aus diesen Beispielzahlen ergeben sich zwei konkrete Beträge: Die Grunderwerbsteuer nach dem Stufentarif von 300.000 € Grundstückswert beträgt 2.250 € (0,5 % von 250.000 € plus 2 % von 50.000 €). Die Eintragungsgebühr von 1,1 % der begünstigten Bemessungsgrundlage von 60.000 € beträgt 660 €. Ohne Begünstigung wären es 4.400 €. Die Grundsteuer lässt sich nicht pauschal angeben, weil der Hebesatz von der Gemeinde abhängt.

Nach der Erbschaft: die Zurechnungsfortschreibung

§ 21 BewG regelt, wann ein Einheitswert neu festgestellt wird. Für Erben ist Abs. 4 einschlägig: Bei einem Wechsel des Eigentümers erfolgt eine Zurechnungsfortschreibung, maßgeblich sind die Verhältnisse zu Beginn des Folgejahres. Praktisch bedeutet das, dass Sie im Jahr nach der Einantwortung einen neuen Einheitswertbescheid vom Finanzamt Österreich bekommen, der auf Ihren Namen lautet. Der Wert selbst ändert sich dabei nicht, nur die Zurechnung.

Eine Wertfortschreibung ist etwas anderes. Sie greift bei Grundstücken erst, wenn der neu ermittelte Wert vom bisherigen um mehr als ein Zehntel abweicht, mindestens aber um 400 €, oder um mehr als 7.300 €. Kleine Änderungen am Haus führen also nicht zu einem neuen Einheitswert, ein Zubau oder ein Abriss können es sehr wohl.

Wo Sie den Einheitswert finden

Der Einheitswert steht im Einheitswertbescheid, den das Finanzamt der Eigentümerin oder dem Eigentümer zugestellt hat. In vielen Haushalten liegt er in der Mappe mit den Grundstücksunterlagen, oft gemeinsam mit den Grundsteuervorschreibungen der Gemeinde. Digital verwaltet die Finanzverwaltung Bescheide über FinanzOnline. Ist der Bescheid nicht auffindbar, führt der Weg über das Finanzamt Österreich, das den Einheitswert festgestellt hat. Gegen einen Einheitswertbescheid kann übrigens Beschwerde erhoben werden, wenn Sie ihn für falsch halten.

Wenn-dann: welchen Wert brauche ich wofür

• Wenn Sie das Haus verkaufen oder Miterben auszahlen wollen, dann brauchen Sie den Verkehrswert. Der Einheitswert hilft dabei nicht und ist als Verhandlungsbasis unbrauchbar.
• Wenn Sie die Grunderwerbsteuer abschätzen wollen, dann brauchen Sie den Grundstückswert, nicht den Einheitswert.
• Wenn Sie die Eintragungsgebühr im Grundbuch senken wollen, dann brauchen Sie den Einheitswertbescheid, und zwar bevor die Eingabe eingebracht wird.
• Wenn Sie wissen wollen, was das Haus jährlich kostet, dann brauchen Sie die Grundsteuervorschreibung der Gemeinde. Der Einheitswert allein sagt nichts über den Betrag, weil der Hebesatz fehlt.
• Wenn es um Pflichtteil oder Erbteilung geht, dann zählt ebenfalls der Verkehrswert. Wer hier mit dem Einheitswert argumentiert, wird sich vor Gericht nicht durchsetzen. Wie die Rechnung aussieht, zeigt der Beitrag zum Pflichtteil in Österreich.

Kurz gesagt: Der Einheitswert ist ein Spezialwerkzeug für zwei oder drei Zwecke, kein Maßstab für den Wert Ihrer Immobilie. Für die Gebühr im Grundbuch ist er Gold wert, siehe Grundbucheintragungsgebühr. Für jede Entscheidung über Verkauf, Vermietung oder Auszahlung brauchen Sie eine realistische Marktbewertung. Den Anfang macht die kostenlose Ersteinschätzung: 7 kurze Fragen, rund 2 Minuten, unverbindlich. Die übrigen Steuerthemen rund um das geerbte Haus sammelt der Ratgeber Steuern, und was an Gebühren und Steuern insgesamt zusammenkommt, zeigt der Erbkosten-Rechner.

Keine Rechts- oder Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte ziehen Sie Notar:in oder Steuerberater:in bei.