Belastungs- und Veräußerungsverbot: Wirkung und Löschung

Wenn Eltern ein Haus zu Lebzeiten übergeben, steht im Vertrag fast immer ein Satz, der später für Überraschungen sorgt: das Belastungs- und Veräußerungsverbot. Es soll verhindern, dass das Elternhaus verkauft oder beliehen wird, solange die Übergeber leben. Das funktioniert, aber nur unter engen Voraussetzungen, und es bremst mehr, als viele Übernehmer erwarten.

Dieser Beitrag zeigt, wann das Verbot gegen Dritte wirkt, wen es überhaupt schützen kann, was es tatsächlich blockiert und wie es wieder aus dem Grundbuch kommt. Die knappe Begriffsklärung steht im Lexikoneintrag Belastungs- und Veräußerungsverbot (Definition).

Die Fakten auf einen Blick

Was § 364c ABGB wirklich sagt

Der Wortlaut ist präzise und enthält drei Einschränkungen: Ein vertragsmäßiges oder letztwilliges Veräußerungs- oder Belastungsverbot hinsichtlich einer Sache oder eines dinglichen Rechtes verpflichtet nur den ersten Eigentümer, nicht aber seine Erben oder sonstigen Rechtsnachfolger. Gegen Dritte wirkt es dann, wenn es zwischen Ehegatten, eingetragenen Partnern, Eltern und Kindern, Wahl- oder Pflegekindern oder deren Ehegatten oder eingetragenen Partnern begründet und im öffentlichen Buche eingetragen wurde.

Daraus folgen drei Sätze, die Sie sich merken sollten.

1. Ohne Eintragung ist es nur ein Versprechen. Ein nicht verbüchertes Verbot bindet den Vertragspartner schuldrechtlich. Verkauft er trotzdem, ist der Verkauf wirksam, und es bleibt ein Schadenersatzanspruch.
2. Es endet spätestens beim nächsten Eigentümerwechsel von Todes wegen. Das Verbot verpflichtet den ersten Eigentümer, nicht seine Erben. Es wandert also nicht in die nächste Generation.
3. Es kann nicht jeder. Der Personenkreis ist abschließend aufgezählt.

Die Norm nennt zwei Entstehungswege: vertragsmäßig und letztwillig. Der Regelfall ist der Vertrag, meist ein Übergabevertrag, in dem sich die Übergeber das Verbot zurückbehalten. Letztwillig heißt, dass der Verstorbene das Verbot in einer Verfügung von Todes wegen anordnet, etwa damit ein Kind das Elternhaus behält, statt es zu verwerten. Auch dieses Verbot wirkt gegen Dritte nur nach Eintragung und nur im genannten Personenkreis.

Ein Blick in den aktuellen Grundbuchsauszug gehört deshalb an den Anfang jeder Übergabe, jeder Finanzierung und jedes Verkaufs. Im Lastenblatt steht, ob ein Verbot eingetragen ist und zu wessen Gunsten. Was mündlich besprochen oder vor Jahren in einem Vertrag vereinbart wurde, zählt für den Grundbuchsrichter nicht.

Wer es verbüchern kann und wer nicht

Im Gesetzestext stehen Ehegatten, eingetragene Partner, Eltern und Kinder, Wahl- oder Pflegekinder sowie deren Ehegatten oder eingetragene Partner. Geschwister und Lebensgefährten sind nicht genannt.

Das ist der Punkt, an dem viele Entwürfe scheitern. Wenn zwei Geschwister ein geerbtes Haus gemeinsam halten und sich wechselseitig ein Veräußerungsverbot einräumen wollen, kann dieses Verbot nicht ins Grundbuch. Es wirkt dann nur zwischen den beiden, nicht gegen einen Käufer und nicht gegen eine Bank. Wer in einer solchen Konstellation Sicherheit braucht, muss mit anderen Mitteln arbeiten, etwa einem verbücherten Vorkaufsrecht.

Bei Lebensgefährten gilt dasselbe. Das ist bemerkenswert, weil Lebensgefährten mit gemeinsamem Hauptwohnsitz im Gebühren- und Grunderwerbsteuerrecht zum begünstigten Familienkreis zählen. Bei § 364c ABGB tun sie es nicht.

Was das Verbot blockiert

Der Name sagt es doppelt: Veräußern und Belasten. In der Praxis trifft die zweite Hälfte härter.

Angenommen, ein Elternhaus mit einem Verkehrswert von 400.000 Euro geht an den Sohn, die Mutter behält sich ein Wohnrecht und ein verbüchertes Belastungs- und Veräußerungsverbot zurück. Drei Jahre später braucht das Haus eine neue Heizung und ein Dach, der Sohn will dafür angenommen 150.000 Euro aufnehmen. Die Bank verlangt ein Pfandrecht im Lastenblatt. Genau das ist eine Belastung, und genau die ist verboten. Ohne beglaubigte Zustimmung der Mutter gibt es keine Hypothek und damit keinen Kredit.

Dasselbe gilt für den Verkauf. Der Sohn kann unterschreiben, was er will: Solange das Verbot im C-Blatt steht, wird das Eigentum des Käufers nicht einverleibt. Ein Kaufvertrag, der daran scheitert, kostet Zeit, Vertrauen und in der Regel auch Geld.

Wer ein Haus übergibt, sollte deshalb vorher entscheiden, ob der Übernehmer investieren können soll. Ein Verbot, das jede Sanierung blockiert, schützt die Substanz nicht, es verhindert ihren Erhalt. Eine übliche Lösung ist ein eingeschränktes Verbot, das nur die Veräußerung erfasst und Belastungen bis zu einer bestimmten Höhe zulässt. Wie eine Übergabe insgesamt aufgesetzt wird und was sie kostet, steht im Beitrag zum Haus überschreiben; die Abgabenseite rechnen Sie im Erbschaftssteuer-Rechner durch, die Einordnung gibt der Beitrag Schenkungssteuer in Österreich und was stattdessen anfällt.

Wie das Verbot wieder verschwindet

Drei Wege führen aus dem C-Blatt heraus.

• Zustimmung im Einzelfall. Die berechtigte Person erklärt beglaubigt, dass sie einer bestimmten Belastung oder einem bestimmten Verkauf zustimmt. Das Verbot bleibt im Übrigen bestehen.
• Löschungserklärung. Die berechtigte Person gibt die Löschungserklärung ab, die Unterschrift muss gerichtlich oder notariell beglaubigt sein (§ 31 GBG). Auch die Löschung ist eine Einverleibung; es fällt eine fixe Eingabengebühr je Grundbuchsgesuch an.
• Gegenstandslosigkeit. Besteht das eingetragene Recht nicht mehr oder kann es aus tatsächlichen Gründen dauernd nicht mehr ausgeübt werden, kann das Grundbuchsgericht die Eintragung nach § 131 GBG löschen.

Mit dem Tod der berechtigten Person endet das Verbot. Der OGH sieht darin ein höchstpersönliches Recht, das mit dem Ableben des Berechtigten erlischt (RS0010805); gelöscht wird die Eintragung mit dem Todesnachweis, also der Sterbeurkunde. Auch die andere Richtung ist klar: Stirbt der belastete Eigentümer, bindet das Verbot seine Erben nicht mehr (§ 364c ABGB). Ab wann Erben über eine Liegenschaft überhaupt verfügen können, erklärt der Lexikoneintrag Einantwortung.

Verhältnis zu Wohnrecht und Vorkaufsrecht

Das Belastungs- und Veräußerungsverbot sichert die Kontrolle, das Wohnrecht sichert die Nutzung. Beide stehen im Lastenblatt, beide brauchen die Eintragung, um gegen Dritte zu wirken, und sie ergänzen einander: Das Wohnrecht garantiert, dass Sie bleiben dürfen, das Verbot verhindert, dass über Ihren Kopf hinweg verkauft wird. Welches Wohnrecht wofür passt, behandelt der Beitrag zu Wohnrecht und Fruchtgenuss. Persönliche Servituten wie das Wohnrecht enden mit dem Tod des Berechtigten (§ 529 ABGB).

Das Vorkaufsrecht ist die schwächere, aber flexiblere Variante. Nach § 1073 ABGB ist es in der Regel ein persönliches Recht; bei unbeweglichen Sachen wird es durch Eintragung in die öffentlichen Bücher zum dinglichen Recht. Es verhindert den Verkauf nicht, es gibt Ihnen das Recht, zu denselben Bedingungen selbst zu kaufen. Für Geschwister, die einander binden wollen, ist es oft der einzige verbücherbare Weg.

Wenn-dann: sinnvoll oder Bremse

• Wenn Sie sich bei einer Übergabe absichern wollen, dann ist das verbücherte Verbot das schärfste Mittel. Prüfen Sie zuerst, ob Sie zum Personenkreis des § 364c ABGB gehören.
• Wenn der Übernehmer sanieren oder umbauen soll, dann schränken Sie das Verbot auf die Veräußerung ein oder nehmen Sie eine Zustimmungsklausel für Finanzierungen auf.
• Wenn Sie Geschwister oder Lebensgefährten binden wollen, dann geht es nicht über § 364c ABGB. Sprechen Sie über ein verbüchertes Vorkaufsrecht.
• Wenn Sie ein belastetes Haus verkaufen wollen, dann holen Sie die Löschungserklärung vor dem Inserat ein, nicht erst beim Kaufvertrag. Wie ein Verkauf aus einer Erbschaft abläuft, zeigt der Beitrag zum geerbten Haus verkaufen, was das Haus am Markt bringt, die kostenlose Ersteinschätzung.
• Wenn im Grundbuchsauszug ein altes Verbot steht und die berechtigte Person verstorben ist, dann klären Sie die Löschung, bevor Sie eine Finanzierung anfragen.

Weitere Themen zu Übergabe, Pflichtteil und Verlassenschaft sammelt der Ratgeber Erbrecht.

Die Kurzfassung des Begriffs steht im Lexikoneintrag Belastungs- und Veräußerungsverbot (Definition).

Keine Rechts- oder Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte ziehen Sie Notar:in oder Rechtsanwält:in bei.