Geerbtes Haus verkaufen: der Ablauf in 7 Schritten

Wer ein geerbtes Haus verkaufen will, hat viele Fragen auf einmal: Verlassenschaft, Miterben, Steuern, Unterlagen, der richtige Käufer. Die gute Nachricht: Der Weg folgt einer festen Reihenfolge. Diese sieben Schritte bringen Sie geordnet vom Erbfall bis zur Übergabe.

1. Stand der Verlassenschaft klären

Als Eigentümer verkaufen Sie nach der rechtskräftigen Einantwortung. Davor kann nur die Verlassenschaft selbst verkaufen, und dafür braucht es die Genehmigung des Verlassenschaftsgerichts (§ 810 ABGB). Vorbereiten dürfen Sie den Verkauf jederzeit: Unterlagen sichten, den Wert einschätzen, Gespräche führen.

Das laufende Verfahren wickelt der Gerichtskommissär ab, ein dafür bestellter Notar. Klären Sie zuerst, in welcher Phase Sie stehen. Das bestimmt, was heute schon möglich ist und was noch warten muss.

2. Miterben an einen Tisch holen

Wenn mehrere Personen erben, entsteht eine Erbengemeinschaft, und dann gilt eine klare Regel: Der Verkauf braucht die Zustimmung aller. Kein Miterbe kann allein über das Haus verfügen. Das muss kein Konflikt werden, wenn Sie früh offen sprechen: Wer will verkaufen, wer will halten, welchen Wert legen Sie zugrunde? Wie eine Erbengemeinschaft zu einer gemeinsamen Entscheidung kommt und welche Wege es bei Uneinigkeit gibt, lesen Sie im Ratgeber zur Erbengemeinschaft. Was ein Gericht anordnet, wenn gar keine Einigung gelingt, zeigt der Beitrag zur Teilungsklage vor Gericht.

3. Neutrale Werteinschätzung einholen

Fast alles Weitere hängt an einer Zahl: dem realistischen Marktwert. Er ist die Basis für die Aufteilung unter Miterben, für die Steuerrechnung und für jede Preisverhandlung mit Käufern. Diese Einschätzung muss neutral sein, nicht aus dem Bauchgefühl. Ein belastbarer Wert schützt Sie davor, zu billig zu verkaufen oder mit überzogenen Erwartungen Monate zu verlieren. Ermitteln kann ihn ein Makler nach einer Besichtigung oder, wenn Gericht oder Finanzamt ihn brauchen, ein gerichtlich zertifizierter Sachverständiger.

4. Unterlagen sammeln

Ein gut vorbereiteter Verkauf steht und fällt mit den Dokumenten. Zusammentragen sollten Sie unter anderem:

• den aktuellen Grundbuchsauszug,
• Bauakt und Baupläne,
• den Energieausweis, Fristen und Pflichten dazu im Beitrag Energieausweis beim Hausverkauf,
• Unterlagen zu Anschaffung und Umbauten (wichtig für die ImmoESt).

Vieles davon lässt sich schon während des laufenden Verfahrens beschaffen, Sie müssen also nicht auf die Einantwortung warten, um hier voranzukommen. Je vollständiger die Mappe, desto reibungsloser später Besichtigung, Preisfindung und Kaufvertrag.

5. Steuern durchrechnen

Beim Verkauf greift die Immobilienertragsteuer, kurz ImmoESt. Für die Höhe ist entscheidend, wann der Erblasser die Immobilie angeschafft hat:

• Handelt es sich um Altvermögen, also Anschaffung durch den Erblasser vor dem 31. März 2002, gilt eine Pauschale vom Verkaufspreis. Sie beträgt effektiv 4,2 % bei Vertragsabschluss bis 31.12.2026 und ab 1.1.2027 effektiv 6 % (Budgetbegleitgesetz 2027-2028). Maßgeblich ist das Datum des Kaufvertrags.
• Andernfalls werden 30 % vom Wertzuwachs fällig.

Wie die Rechnung mit den Daten der Eltern, in der Erbengemeinschaft und bei einer Ausgleichszahlung aussieht, erklärt der Beitrag zur Steuer beim Verkauf eines geerbten Hauses.

Ob zusätzlich eine Hauptwohnsitzbefreiung beim Hausverkauf in Frage kommt, ist Einzelfallsache. Warum es keine Erbschaftssteuer gibt und was stattdessen anfällt, erklärt der Beitrag Erbschaftssteuer in Österreich. Eine erste Größenordnung liefert der Rechner. Rechnen Sie diesen Posten durch, bevor Sie sich auf einen Preis festlegen: Er entscheidet über Ihren Nettoerlös.

6. Verkaufsweg wählen

Jetzt geht es darum, wie Sie verkaufen. Ein pauschal richtiges Modell gibt es nicht, aber drei Wege mit klaren Vor- und Nachteilen:

• Makler: übernimmt Vermarktung, Besichtigungen und Verhandlung und entlastet Sie spürbar, besonders bei Distanz zum Objekt oder wenig Zeit. Dafür fällt eine Provision an, die Regeln dazu stehen im Beitrag zur Maklerprovision in Österreich. Wie wir auf Wunsch den Kontakt zu einem Makler herstellen, steht unter So funktioniert’s.
• Privatverkauf: spart die Provision, verlangt aber Zeit, Marktkenntnis und Nerven für Anfragen und Verhandlung. Welche Pflichten dann bei Ihnen bleiben, zeigt der Beitrag Haus verkaufen ohne Makler.
• Ankäufer: kann bei Sanierungsfällen oder schnellem Verkaufswunsch sinnvoll sein, weil ohne langes Vermarkten und meist zügig gekauft wird. Der erzielte Preis liegt dafür in der Regel unter dem, was ein breiter Markt bringen würde.

Welcher Weg passt, hängt von Zustand, Zeitdruck und Ihrer Nähe zur Immobilie ab, nicht von einer Grundsatzentscheidung.

7. Abwicklung

Steht der Käufer fest, wird der Kaufvertrag von einem Notar oder einer Rechtsanwältin errichtet. Üblich ist die Treuhandabwicklung: Der Kaufpreis fließt auf ein Treuhandkonto und wird erst freigegeben, wenn alle vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind. Das schützt beide Seiten. Zum Abschluss folgen die Eintragung des neuen Eigentümers und die Übergabe des Hauses. Jetzt zahlt sich Ihre Vorarbeit aus den ersten sechs Schritten aus.

Der rote Faden

Schwierig wird der Verkauf eines geerbten Hauses selten an einem großen Problem, sondern an der Reihenfolge. Klären Sie zuerst Verlassenschaft und Miterben, bewerten und rechnen Sie dann sauber, und wählen Sie erst danach den Verkaufsweg. So entscheiden Sie ruhiger und lassen kein Geld liegen. Ihr erster Schritt heute: die eigene Lage ordnen. Die kostenlose Ersteinschätzung am Ende dieser Seite dauert 2 Minuten und zeigt, welche Schritte bei Ihnen als Nächstes anstehen.

Welche Abgaben beim Verkauf zusammenkommen, ordnet der Beitrag Steuern beim Hausverkauf. Ist das Haus seit Jahrzehnten nicht renoviert, lesen Sie Sanierungsfall geerbt: verkaufen wie besichtigt. Vor dem Erstgespräch mit einem Makler hilft die Checkliste 20 Fragen an den Makler. Wie sich Marktlage und Landesrecht unterscheiden, zeigen die Regionenseiten zu Wien, Niederösterreich, Oberösterreich, zur Steiermark und zum Burgenland.

Ab wann Sie verfügen dürfen, erklärt der Lexikoneintrag Einantwortung; wer die ImmoESt abführt, der Eintrag Selbstberechnung der ImmoESt. Was vom Verkaufspreis nach Steuer übrig bleibt, zeigt der ImmoESt-Rechner, und alle weiteren Beiträge rund um den Verkauf sammelt der Ratgeber zum Verkauf der geerbten Immobilie.

Welche Unterlagen und Fragen in welcher Reihenfolge anstehen, sortieren die Checklisten für Erben.

Keine Rechts- oder Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte ziehen Sie Notar:in oder Steuerberater:in bei.