Geerbtes Haus vermieten oder verkaufen: die Entscheidung

„Verkaufen kann man immer noch.“ Der Satz fällt in fast jeder Erbengemeinschaft, die ein geerbtes Haus vermieten oder verkaufen könnte, und er vertagt die Entscheidung. Ehrlicher ist die Gegenfrage: Wollen Sie Vermieterin oder Vermieter sein?

Vermieten ist keine passive Geldanlage, sondern Arbeit: Verträge, Ausfälle, Reparaturen und jedes Jahr eine Steuererklärung. Wer das will, für den kann die Vermietung sinnvoll sein. Wer nur unentschlossen ist, zahlt für die Unentschlossenheit.

Die wichtigsten Unterschiede

Was die Vermietung steuerlich bedeutet

Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 28 Abs. 1 Z 1 EStG. Sie erhöhen nach Abzug der Werbungskosten Ihr zu versteuerndes Einkommen und werden mit Ihrem persönlichen Tarif erfasst, nicht mit dem besonderen Satz der Immobilienertragsteuer. Wer gut verdient, zahlt auf den Mietüberschuss also spürbar mehr als 30 Prozent. Das ist der zentrale Unterschied zur Verkaufsvariante.

Die wichtigste Werbungskostenposition ist die Abschreibung. Ohne Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer können jährlich 1,5 Prozent der Bemessungsgrundlage abgesetzt werden, und ohne Nachweis eines anderen Aufteilungsverhältnisses sind 40 Prozent der Anschaffungskosten als Grund und Boden auszuscheiden (§ 16 Abs. 1 Z 8 lit. d EStG). Für Erben kommt die unangenehme Regel dazu: Bei unentgeltlichem Erwerb ist die Abschreibung des Rechtsvorgängers fortzusetzen (lit. b). Sie schreiben also nicht vom heutigen Verkehrswert ab, sondern steigen dort ein, wo der Verstorbene aufgehört hat. Bei einem alten Elternhaus ist diese Basis oft fast aufgebraucht.

Ein Ausweg steht in lit. c: Wird ein zum 31. März 2012 nicht steuerverfangenes Grundstück erstmalig zur Erzielung von Einkünften verwendet, können auf Antrag die fiktiven Anschaffungskosten zum Zeitpunkt der erstmaligen Nutzung angesetzt werden. Dasselbe gilt, wenn der Rechtsvorgänger das Gebäude vor dem 1. Jänner 2013 letztmalig vermietet hat. Genau das ist die Konstellation beim nie vermieteten Elternhaus, und sie hebt die Abschreibungsbasis oft deutlich. Dieser Antrag gehört mit der Steuerberatung besprochen, bevor der erste Mietvertrag läuft.

Sanieren vor dem Vermieten

Ein geerbtes Haus braucht meist Geld, bevor es Miete bringt. Instandsetzungsaufwendungen bei Wohngebäuden sind nach § 28 Abs. 2 EStG zwingend gleichmäßig auf fünfzehn Jahre verteilt abzusetzen. Das sind jene Aufwendungen, die den Nutzungswert des Gebäudes wesentlich erhöhen oder seine Nutzungsdauer wesentlich verlängern. Laufende Instandhaltung ist dagegen sofort abzugsfähig, nicht regelmäßig jährlich anfallende Instandhaltung kann auf Antrag verteilt werden.

Der Haken für Unentschlossene steht im selben Absatz: Bei entgeltlicher Übertragung können ab dem folgenden Kalenderjahr restliche Fünfzehntelbeträge nicht mehr abgezogen werden. Wer teuer saniert und dann doch verkauft, verliert die offenen Fünfzehntel. Nur bei unentgeltlicher Übertragung setzt der Rechtsnachfolger sie fort.

Und wenn die Vermietung auf Dauer keinen Überschuss erwarten lässt, kann das Finanzamt sie als Liebhaberei einstufen. Dann sind die Verluste steuerlich nicht verwertbar. Das ist vor allem bei einem teuer sanierten Objekt mit hoher Fremdfinanzierung ein Thema.

Mietrecht: fällt das Haus überhaupt unter das MRG?

Diese Frage entscheidet mehr als jede Renditerechnung. Nach § 1 Abs. 2 Z 5 MRG fallen Mietgegenstände „in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten“ nicht in den Anwendungsbereich des Gesetzes; nachträglich ausgebaute Dachbodenräume zählen dabei nicht mit. Das typische geerbte Ein- oder Zweifamilienhaus ist also vom Mietrechtsgesetz vollständig ausgenommen. Es gilt das Mietrecht des ABGB: freie Mietzinsvereinbarung, freie Befristung, kein Kündigungsschutz nach § 30 MRG.

Anders bei einer geerbten Eigentumswohnung. Für Mietgegenstände im Wohnungseigentum in einem Gebäude mit einer Baubewilligung nach dem 8. Mai 1945 gilt nach § 1 Abs. 4 Z 3 MRG die Teilanwendung: Eintrittsrecht, Befristungsregeln und Kündigungsschutz gelten, eine Mietzinsobergrenze nach § 16 MRG nicht. Bei älteren Gebäuden gilt das MRG in vollem Umfang. Was beim Verkauf einer solchen Wohnung zusätzlich zählt, zeigt der Beitrag geerbte Wohnung verkaufen.

Befristung: seit 1.1.2026 fünf Jahre oder drei

Hier sind fast alle Ratgebertexte im Netz veraltet. Nach § 29 Abs. 1 Z 3 lit. b MRG in der seit 1. Jänner 2026 geltenden Fassung wirkt eine Befristung bei Wohnungen nur, wenn die vereinbarte Vertragsdauer oder die Verlängerung „jeweils mindestens fünf Jahre oder, sofern der Vermieter zum Zeitpunkt der Befristung kein Unternehmer im Sinn des Konsumentenschutzgesetzes … war, mindestens drei Jahre beträgt“. Kurz: fünf Jahre bei Vermietern, die Unternehmer im Sinn des KSchG sind, drei Jahre sonst. Private Erben sind in der Regel keine Unternehmer, für sie bleiben es drei Jahre. Eine zu kurze Befristung wirkt nicht, der Vertrag gilt dann als unbefristet.

Der Befristungsabschlag von 25 Prozent nach § 16 Abs. 7 MRG gilt nur dort, wo § 16 MRG überhaupt eine Mietzinsobergrenze setzt. Im vom MRG ausgenommenen Einfamilienhaus und in der teilausgenommenen Eigentumswohnung nach § 1 Abs. 4 Z 3 MRG greift er nicht.

Wo das MRG gilt, kann der Vermieter nach § 30 Abs. 1 MRG „nur aus wichtigen Gründen“ kündigen. Abs. 2 zählt die Gründe auf, etwa Mietzinsrückstand nach Mahnung oder erheblich nachteiligen Gebrauch. Eigenbedarf steht in Z 8 bis 11, und für Erbengemeinschaften ist der Schlusssatz entscheidend: Ein Miteigentümer kann diese Gründe nur geltend machen, „wenn er wenigstens Eigentümer zur Hälfte ist“.

Erbengemeinschaft: vermieten kann die Mehrheit, verkaufen nur alle

Ein verbreiteter Irrtum lautet, für die Vermietung müssten alle Miterben zustimmen. Nach § 833 ABGB entscheidet in Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung, zu der die übliche Vermietung zählt, „die Mehrheit der Stimmen, welche nicht nach den Personen, sondern nach Verhältniß der Antheile … gezählet werden“. Wichtige Veränderungen brauchen mehr, dort können Überstimmte nach § 834 ABGB Sicherstellung oder den Austritt aus der Gemeinschaft verlangen.

Der Verkauf dagegen ist keine Verwaltungsmaßnahme, sondern Verfügung über die ganze Sache und braucht alle. Wer also mit zwei von drei Stimmen vermietet, hat die Entscheidung „verkaufen“ damit nicht getroffen, sondern nur verschoben. Die Wege aus der Gemeinschaft beschreibt der Beitrag zur Erbengemeinschaft beim Haus.

Die dritte Variante, nichts zu tun, ist die teuerste. Ein leeres Haus kostet Grundsteuer, Versicherung, Heizung gegen Frostschäden und in manchen Gemeinden eine Leerstandsabgabe. Was da zusammenkommt, rechnet der Beitrag geerbtes Haus im Leerstand durch.

Rechenbeispiel: 400.000 Euro, 1.200 Euro Miete

Angenommen, das Elternhaus hat einen Verkehrswert von 400.000 Euro und ließe sich um 1.200 Euro Hauptmietzins im Monat vermieten, also 14.400 Euro im Jahr.

Die 3,6 Prozent sind die Bruttorendite, nicht Ihr Ertrag. Davon gehen ab: nicht überwälzbare Betriebskosten, Instandhaltung, Versicherung, Verwaltung, Leerstandszeiten und die Einkommensteuer auf den Überschuss. Die Abschreibung mindert die Steuerbasis, aber beim geerbten Haus oft nur wenig, weil die AfA des Verstorbenen fortzusetzen ist. Umgekehrt steht dem Verkaufserlös die Frage gegenüber, was das Geld anschließend bringt, und dem Haus ein möglicher Wertzuwachs, den niemand garantieren kann.

Rechnen Sie beide Seiten mit Ihren eigenen Zahlen im Rechner vermieten oder verkaufen gegeneinander, die Steuerseite des Verkaufs im ImmoESt-Rechner. Warum der Erbfall selbst keine Steuer auslöst und ab wann die Frist läuft, steht im Beitrag zur Immobilienertragsteuer bei Erbschaft; ob Ihr Haus Neuvermögen oder Altvermögen ist, entscheidet über den Steuersatz.

Wenn-dann: vermieten oder verkaufen

• Wenn Sie das Haus nicht selbst verwalten wollen und niemand in der Familie es tut, dann verkaufen Sie. Fremdverwaltung frisst die Rendite, die den Unterschied ausmacht.
• Wenn das Objekt ein Ein- oder Zweifamilienhaus ist, dann haben Sie mietrechtlich fast alle Freiheiten. Das spricht für einen Versuch mit befristetem Vertrag.
• Wenn vor der Vermietung eine große Sanierung nötig ist, dann rechnen Sie mit fünfzehn Jahren Bindung: Verkaufen Sie vorher, sind die offenen Fünfzehntel weg.
• Wenn das Haus nie vermietet war, dann klären Sie den Antrag auf fiktive Anschaffungskosten, bevor der erste Mieter einzieht.
• Wenn die Erbengemeinschaft uneins ist, dann halten Sie fest: Die Mehrheit kann vermieten, verkaufen können nur alle gemeinsam.
• Wenn das Geld für eine Auszahlung oder für Schulden gebraucht wird, dann ist der Verkauf der ehrlichere Weg. Den Ablauf beschreibt der Beitrag geerbtes Haus verkaufen.

Noch unentschieden? Die kostenlose Ersteinschätzung am Ende dieser Seite ordnet Ihre Lage in 7 kurzen Fragen und zeigt, welche Schritte für beide Wege als Nächstes anstehen. Alle weiteren Themen rund um den Verkauf sammelt der Ratgeber Verkauf.

Markt und Landesrecht unterscheiden sich stark nach Lage. Was in Ihrem Bundesland gilt, zeigen die Regionen im Überblick.

Keine Rechts- oder Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte ziehen Sie Notar:in oder Steuerberater:in bei.