Erbengemeinschaft Haus: verkaufen, auszahlen oder behalten?

Ein Haus erbt man selten allein. Meist stehen Geschwister, manchmal auch weitere Verwandte, gemeinsam im Testament oder in der gesetzlichen Erbfolge. Damit sind Sie eine Erbengemeinschaft, und die große Frage lautet: verkaufen, einen Miterben auszahlen oder das Haus gemeinsam behalten? Bevor Sie sich für einen Weg entscheiden, lohnt es sich zu verstehen, in welcher Phase Sie gerade stecken. Denn rechtlich ändert sich mit der Einantwortung fast alles.

Zwei Phasen: vor und nach der Einantwortung

Solange das Verlassenschaftsverfahren läuft, gehört das Haus noch nicht Ihnen, sondern der Verlassenschaft. Was das rechtlich heißt, erklärt der Leitfaden zur Verlassenschaft in Österreich. Sie sind Erbin oder Erbe, aber noch nicht Eigentümer. Ein Verkauf in dieser Phase ist die Ausnahme und braucht in der Regel eine gerichtliche Genehmigung. Abgewickelt wird das Verfahren vom Gerichtskommissär, also der Notarin oder dem Notar, die das Gericht bestellt. An dieser Stelle wird nichts an Ihnen vorbei entschieden, aber Sie können auch nicht einfach allein handeln.

Mit der Einantwortung geht das Eigentum auf die Erben über. Danach befinden Sie sich in einem schlichten Miteigentum: Jeder hält seinen Anteil, niemandem gehört ein bestimmtes Zimmer. Wer was entscheiden darf, regelt das ABGB in drei Stufen.

• Ordentliche Verwaltung: Laufende Angelegenheiten, zu denen auch die übliche Vermietung zählt, entscheidet die Mehrheit. Gezählt wird nach Anteilen, nicht nach Köpfen (§ 833 ABGB).
• Wichtige Veränderungen: Bei größeren Maßnahmen zur Erhaltung oder besseren Nutzung des Hauses können die Überstimmten Sicherstellung für künftigen Schaden verlangen und, wenn diese verweigert wird, den Austritt aus der Gemeinschaft (§ 834 ABGB).
• Verkauf des ganzen Hauses: Das ist keine Verwaltung mehr, sondern eine Verfügung über die gesamte Liegenschaft. Dafür müssen alle Miterben zustimmen.

Vermieten kann also die Mehrheit, verkaufen nur alle gemeinsam. Ein Einzelner kann den Verkauf des ganzen Hauses weder erzwingen noch im Alleingang durchführen. Auf Dauer blockieren kann ihn aber auch niemand, denn jede Miteigentümerin und jeder Miteigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Mehr dazu weiter unten bei der Teilungsklage.

Die drei Wege aus der Erbengemeinschaft

Sind Sie einmal Eigentümer, stehen Ihnen im Wesentlichen drei Wege offen.

Gemeinsam verkaufen. Der klarste Schnitt. Das Haus wird verkauft, der Erlös nach Anteilen aufgeteilt, und die Erbengemeinschaft löst sich auf. Voraussetzung ist, dass alle mitziehen. Welche Steuern und Abgaben rund ums Erbe wirklich anfallen, klärt der Beitrag Erbschaftssteuer in Österreich, wer beim Verkauf welche Abgabe trägt, der Überblick zu den Steuern beim Hausverkauf.

Einen oder mehrere Miterben auszahlen. Will jemand das Haus behalten, etwa weil er selbst einziehen möchte, kann er die anderen auszahlen. Das funktioniert nur mit einer belastbaren Zahl: Wie viel ist das Haus wert, und was steht damit jedem Anteil zu? Genau hier scheitern viele Gespräche, weil jede Seite eine andere Vorstellung vom Wert mitbringt. Eine neutrale Bewertung als gemeinsame Verhandlungsbasis nimmt dem Streit die Grundlage. Welche Bewertung dafür reicht, zeigt der Beitrag Haus schätzen lassen im Erbfall. Was jedes Geschwister bei zwei, drei oder vier Erben bekommt, rechnet der Beitrag Geschwister auszahlen durch. Was an Nebenkosten rund um Erwerb und Übertragung anfällt, lässt sich mit dem Erbkosten-Rechner grob abschätzen.

Behalten und vermieten. Sie bleiben gemeinsam Eigentümer und vermieten das Haus. Das kann sinnvoll sein, wenn niemand verkaufen will und der Markt oder die persönliche Situation gegen einen Verkauf spricht. Die übliche Vermietung kann die Mehrheit nach Anteilen beschließen. Bei einer größeren Sanierung haben die Überstimmten die Rechte aus § 834 ABGB, und ein späterer Verkauf braucht wieder alle. Eine Erbengemeinschaft auf Dauer verlangt also anhaltende Einigkeit, und die lässt über die Jahre erfahrungsgemäß nach.

Wenn keine Einigung gelingt

Manchmal reden die Miterben aneinander vorbei, und keiner der drei Wege kommt zustande. Das letzte rechtliche Mittel ist dann die Teilungsklage. Jeder Miteigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen, nur nicht zur Unzeit oder zum Nachteil der Übrigen (§ 830 ABGB). Diese Einwände bewirken einen angemessenen Aufschub, keine dauerhafte Sperre. Bei der Teilung selbst gilt keine Mehrheit (§ 841 ABGB). Lässt sich das Haus nicht oder nur mit beträchtlicher Wertminderung real teilen, was beim klassischen Elternhaus auf einem Grundstück meist der Fall ist, wird es gerichtlich versteigert und der Erlös aufgeteilt. Das kann schon ein einziger Miteigentümer verlangen (§ 843 ABGB, Zivilteilung). Wie ein solches Verfahren abläuft, beschreibt der Beitrag zur Teilungsklage unter Miterben.

Das klingt nach Lösung, ist in der Praxis aber fast immer die schlechteste Variante. Ein Verfahren dauert lange und kostet Geld. Die Versteigerung ist ein Zwangsverkauf ohne Preisverhandlung und ohne Vermarktung durch einen Makler. Hinzu kommt der Schaden, den ein solcher Streit in der Familie anrichtet.

In fast allen Fällen ist eine verhandelte Lösung besser als der Weg über das Gericht, selbst wenn dafür jede Seite Abstriche macht. Wie die Teilung im konkreten Fall am fairsten gelingt, ist Einzelfallsache. Hier lohnt das Gespräch mit einer Notarin oder einem Notar, bevor sich die Fronten verhärten.

Die sinnvolle Reihenfolge

Egal, welcher Weg am Ende passt: Die Reihenfolge entscheidet oft über den Erfolg. Drei Schritte haben sich bewährt.

1. Früh eine neutrale Bewertung einholen. Ein von allen akzeptierter Wert ist die Grundlage für jede faire Entscheidung, ob Sie verkaufen oder auszahlen. Ohne diese Zahl drehen sich Gespräche im Kreis. Den Anfang macht eine kostenlose Ersteinschätzung in zwei Minuten.
2. Unterlagen sammeln. Grundbuchsauszug, Baupläne, Energieausweis, Belege zu Sanierungen: Vieles davon können Sie schon zusammentragen, während das Verlassenschaftsverfahren noch läuft. Das spart später Zeit und macht eine Bewertung überhaupt erst aussagekräftig.
3. Erst dann über den Weg entscheiden. Wenn Wert und Unterlagen auf dem Tisch liegen, reden alle über dieselbe Realität. Die Entscheidung zwischen Verkauf, Auszahlung und Behalten fällt dann sachlich statt aus dem Bauch heraus.

Wer diese Reihenfolge umdreht und zuerst über den Preis streitet, bevor überhaupt ein Wert feststeht, verbrennt Vertrauen, das später fehlt.

Wenn Sie tiefer einsteigen wollen, wie ein geerbtes Haus konkret verkauft wird, finden Sie die Schritte in unserem Ratgeber zum Verkauf. Alle weiteren Themen rund um Nachlass, Miterben und Einigung sammelt der Ratgeber Verlassenschaft und Erbengemeinschaft. Was eine Auszahlung im konkreten Fall kostet, überschlagen Sie im Auszahlungs-Rechner. Der ruhige Weg über eine gemeinsame Zahl schlägt den erzwungenen fast immer.

Die Einigung selbst hält ein Erbteilungsübereinkommen fest, der Ausstieg einer einzelnen Person vor der Einantwortung ein Erbschaftskauf. Kommt keine Einigung zustande, bleiben Teilungsklage (Definition) und die Zivilteilung, also die gerichtliche Versteigerung. Steht ein Miterbe unter Vertretung, gelten Zusatzschritte, die der Beitrag zur Erwachsenenvertretung beim Hausverkauf beschreibt. Für die erste gemeinsame Besprechung gibt es die Checkliste Agenda für das erste Gespräch.

Weitere Listen für die nächsten Schritte finden Sie bei den Checklisten für Erben.

Keine Rechts- oder Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte ziehen Sie Notar:in oder Steuerberater:in bei.