Immobilienertragsteuer bei Erbschaft: Haus verkaufen

Wie die Immobilienertragsteuer grundsätzlich funktioniert, erklärt der Beitrag zur Immobilienertragsteuer. Hier geht es nur um den Erbfall: was Sie vom Erblasser übernehmen, welche Unterlagen Sie dafür brauchen und was passiert, wenn mehrere Erben beteiligt sind.

Die Fakten auf einen Blick

Der Erbfall ist steuerfrei, der Verkauf nicht

Erben ist kein Veräußerungsgeschäft. Es gibt keinen Erlös und keinen Erwerber, der etwas bezahlt, also auch keinen Veräußerungsgewinn. Wer die geerbte Immobilie behält, selbst bewohnt oder vermietet, hat mit der Immobilienertragsteuer zunächst nichts zu tun. Steuerpflichtig wird erst der Verkauf, und dann zählt das Datum des Kaufvertrags.

Dafür übernehmen Sie die steuerliche Vergangenheit der verstorbenen Person. § 30 Abs. 1 EStG bestimmt: „Bei unentgeltlich erworbenen Grundstücken ist auf den Anschaffungszeitpunkt des Rechtsvorgängers abzustellen.“ Und § 30 Abs. 3 EStG rechnet den Gewinn aus dem „Unterschiedsbetrag zwischen dem Veräußerungserlös und den Anschaffungskosten“, also den Kosten, die der Erblasser hatte, nicht den Kosten, die Sie hatten. Sie hatten keine.

Das ist keine Belastung, sondern in aller Regel ein Vorteil: Haben die Eltern (bzw. der Erblasser) vor dem 31. März 2002 gekauft, ist das geerbte Haus Altvermögen; maßgeblich ist das Kaufdatum, nicht das Erbdatum.

Altvermögen prüfen: der Kaufvertrag des Erblassers entscheidet

Altvermögen ist eine Immobilie, die am 31.3.2012 nicht mehr steuerverfangen war, praktisch also eine Anschaffung vor dem 31.3.2002. Weil es auf den Rechtsvorgänger ankommt, ist die entscheidende Urkunde nicht Ihr Einantwortungsbeschluss, sondern der Kaufvertrag oder der Bauakt des Erblassers.

Drei Konstellationen kommen in der Praxis vor:

• Der Erblasser hat gekauft. Das Datum des Kaufvertrags entscheidet. Liegt es vor dem 31.3.2002, liegt Altvermögen vor.
• Der Erblasser hat selbst gebaut. Maßgeblich ist die Anschaffung des Grundstücks, wenn mit dem Bau vor dem 31.3.2012 begonnen wurde. Ein in den 1970er-Jahren gekauftes Grundstück mit einem 1985 errichteten Haus ist Altvermögen. Wurde erst danach gebaut oder deutlich zugebaut, ist das neue Gebäude oder der Zubau Neuvermögen (EStR 2000 Rz 6654).
• Der Erblasser hat selbst geerbt oder geschenkt bekommen. Dann geht die Kette weiter zurück. Da jeder unentgeltliche Erwerb auf den Rechtsvorgänger durchschlägt, zählt der letzte entgeltliche Erwerb in der Kette. Wenn die Großmutter 1968 gekauft hat, die Mutter 1995 geerbt und Sie 2026 erben, ist 1968 das maßgebliche Datum.

Besorgen Sie sich die Urkunde, bevor Sie verkaufen. Sie liegt meist in der Urkundensammlung des Grundbuchs oder beim Notariat, das den Vertrag seinerzeit errichtet hat. Ohne Nachweis lässt sich das Altvermögen schwer belegen, und eine Berechnung als Neuvermögen ist meist deutlich teurer.

Die Sätze: 4,2 Prozent heuer, 6 Prozent ab 2027

Bei Altvermögen wird der Gewinn pauschal angesetzt. Bis zu einem Vertragsabschluss am 31.12.2026 gelten pauschale Anschaffungskosten von 86 Prozent des Erlöses, die effektive Steuer beträgt damit 4,2 Prozent des Verkaufspreises. Für Verträge ab dem 1.1.2027 sinkt die Pauschale auf 80 Prozent, die effektive Steuer steigt auf 6 Prozent. Was das für die Entscheidung bedeutet und wann Eile wirklich berechtigt ist, behandelt der Beitrag zur ImmoESt-Erhöhung 2027.

Bei Neuvermögen gibt es keine Pauschale. Besteuert werden 30 Prozent des tatsächlichen Gewinns. Dann lohnt sich Sucharbeit im Nachlass, denn die Anschaffungskosten des Erblassers sind nach § 30 Abs. 3 EStG „um Herstellungsaufwendungen und Instandsetzungsaufwendungen zu erhöhen, soweit diese nicht bei der Ermittlung von Einkünften zu berücksichtigen waren“. Ein Zubau, ein neues Dach, der Fenstertausch: Jede belegte Rechnung senkt den steuerpflichtigen Gewinn. Ohne Belege zählt sie nicht. Sehen Sie Ordner und Kontoauszüge durch, bevor Sie die Wohnung räumen.

Hauptwohnsitzbefreiung: für Erben nur über 5 aus 10

Wenn eine Befreiung greift, sind Sätze und Pauschalen egal. Für Erben kommt praktisch nur der zweite Tatbestand in Betracht: Die Immobilie muss Ihnen selbst innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben. Ob Sie damals schon Eigentümer waren, ist dafür nicht nötig. Die Hauptwohnsitzjahre der verstorbenen Person zählen dagegen nie für Sie. Details, Fristen und die 1.000-Quadratmeter-Grenze erklärt der Beitrag zur Hauptwohnsitzbefreiung beim Hausverkauf.

Erbengemeinschaft: zwei Wege, zwei Steuerfolgen

Gemeinsamer Verkauf an einen Dritten. Der einfache Fall. Alle Erben verkaufen ihre Anteile im selben Vertrag. Jeder versteuert seinen Anteil am Erlös selbst, die Einstufung als Alt- oder Neuvermögen ist für alle dieselbe, weil alle denselben Rechtsvorgänger haben. Der Nettoerlös wird nach Quoten geteilt.

Ein Erbe übernimmt und zahlt die anderen aus. Hier wird es heikel. Nach den Einkommensteuerrichtlinien (Rz 134b) ist eine Erbauseinandersetzung steuerneutral, solange Anteile gegen andere Nachlassgegenstände getauscht werden. Wird dagegen mit Mitteln von außerhalb des Nachlasses ausgeglichen, gilt seit dem Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofs vom 16.11.2021, Ro 2020/15/0015, eine Staffel:

Die früher verbreitete 50-Prozent-Grenze gilt nur noch für Übertragungen vor dem 16.11.2021. Für die Staffel zählt nur der Teil der Ausgleichszahlung, der aus nachlassfremden Mitteln stammt. Liegt im Nachlass genug Bargeld für den Ausgleich, gilt die Zahlung in diesem Ausmaß als Zahlung aus dem Nachlass. Wer also Sparbücher aus dem Nachlass mitverwendet, reduziert den maßgeblichen Teil. Eine Ausgleichszahlung bis zur Höhe des Pflichtteils bleibt nach Rz 134b Z 4 steuerneutral. Wie eine Auszahlung insgesamt berechnet und finanziert wird, steht im Beitrag Geschwister auszahlen.

Rechenbeispiel: 400.000 Euro, drei Erben, Altvermögen

Drei Geschwister erben zu gleichen Teilen. Der Verkehrswert beträgt 400.000 €, der Erblasser hat 1979 gekauft, es liegt also Altvermögen vor. Keine Befreiung greift. Die Werte sind angenommen.

Variante A, gemeinsamer Verkauf, Kaufvertrag im Dezember 2026:

Derselbe Verkauf mit Vertrag ab 1.1.2027 kostet 24.000 € ImmoESt, der Nettoerlös sinkt auf 376.000 €, je Erbe auf 125.333 €.

Variante B, ein Erbe übernimmt und zahlt aus dem eigenen Kredit: Der übernehmende Bruder zahlt jeder Schwester 133.333 €, also den vollen Wert ihres Drittels. Die Gegenleistung erreicht 100 Prozent des gemeinen Werts, liegt damit über der 75-Prozent-Schwelle und ist eine Veräußerung. Jede Schwester versteuert ihren Anteil: 4,2 Prozent von 133.333 € sind je 5.600 €. Der Bruder selbst zahlt keine ImmoESt, er erwirbt. Rechnen Sie das für Ihre Zahlen im ImmoESt-Rechner durch.

Abfuhr und Regelbesteuerung

Sie überweisen die Steuer nicht selbst. Notariat oder Rechtsanwaltskanzlei berechnen sie im Zuge der Vertragsabwicklung und führen sie ab (§ 30c EStG). Prüfen Sie den Entwurf trotzdem: Ob Alt- oder Neuvermögen angesetzt wird und welche Belege berücksichtigt sind, entscheidet schnell über vier- bis fünfstellige Beträge.

Statt des Sondersteuersatzes von 30 Prozent können Sie die Regelbesteuerungsoption nach § 30a Abs. 2 EStG ziehen, dann wird der Gewinn zum normalen Einkommensteuertarif erfasst. Das lohnt sich nur bei sehr niedrigem Jahreseinkommen und gilt dann für alle betroffenen Einkünfte eines Jahres, nicht für ein einzelnes Geschäft. Lassen Sie das rechnen, bevor Sie es beantragen.

Wenn-dann: die Reihenfolge für Ihren Fall

• Wenn Sie den Kaufvertrag des Erblassers haben und er vor dem 31.3.2002 datiert, dann rechnen Sie mit 4,2 Prozent des Verkaufspreises bei Vertragsabschluss bis Jahresende 2026.
• Wenn die Immobilie Neuvermögen ist, dann sammeln Sie zuerst alle Rechnungen über Zubau, Sanierung und Instandsetzung. Ohne Belege zahlen Sie auf einen Gewinn, den es so nie gab.
• Wenn Sie selbst fünf der letzten zehn Jahre dort gewohnt haben, dann prüfen Sie die Hauptwohnsitzbefreiung, bevor Sie irgendetwas anderes rechnen. Sie schlägt jede Pauschale.
• Wenn ein Miterbe übernehmen will, dann klären Sie die Höhe der Ausgleichszahlung im Verhältnis zum gemeinen Wert und ziehen Sie eine Steuerberatung bei, bevor der Vertrag steht.
• Wenn die Verlassenschaft noch läuft, dann ist ein Verkauf zwar möglich, braucht aber die Zustimmung aller Erben und in der Regel die Genehmigung des Verlassenschaftsgerichts.

Jede dieser Rechnungen beginnt mit einem realistischen Verkaufspreis. Den liefert Ihnen die kostenlose Ersteinschätzung in rund 2 Minuten. Weitere Abgaben rund um die geerbte Immobilie sammelt unser Ratgeber Steuern. Wer die Steuer berechnet und abführt, erklärt der Lexikoneintrag Selbstberechnung der ImmoESt.

Keine Rechts- oder Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte ziehen Sie Notar:in oder Steuerberater:in bei.