ImmoESt 2027: Verkauf noch heuer abschließen?

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• Altvermögen prüfen: Hat der Erblasser die Immobilie vor dem 31.3.2002 angeschafft?

  Nur dann ändert sich etwas. Der Nachweis steht im Kaufvertrag oder Übergabevertrag des Erblassers. Bei Anschaffung danach gelten weiterhin 30 % vom tatsächlichen Gewinn, in beiden Jahren gleich.

• Hauptwohnsitzbefreiung prüfen, bevor Sie über Fristen nachdenken.

  Greift die Befreiung, fällt gar keine ImmoESt an. Das ist um ein Vielfaches mehr wert als der Stichtagsvorteil.

• Klären, ob die Einantwortung erfolgt ist oder eine gerichtliche Genehmigung nötig wird.

  Vor der Einantwortung verkaufen Sie nicht frei: Es braucht die Zustimmung aller Erben und in der Regel die Genehmigung des Verlassenschaftsgerichts. Das kostet Zeit.

• Einigkeit in der Erbengemeinschaft herstellen und schriftlich festhalten.

  Der Verkauf der gesamten Liegenschaft geht nur einstimmig. Eine unter Termindruck erzwungene halbe Zustimmung wird teurer als die Steuer.

• Unterlagen zusammentragen: Grundbuchsauszug, Energieausweis, Pläne.

  Dazu Einantwortungsbeschluss, Sanierungsnachweise und Betriebskosten. Ohne Energieausweis fehlen die Pflichtangaben im Inserat.

• Realistische Bewertung einholen, bevor ein Preis im Raum steht.

  Ohne belastbaren Wert verhandeln Sie im Blindflug, und ein zu hoher Startpreis kostet die Wochen, die Sie bis Jahresende brauchen.

• Ehrlich prüfen, ob ein Käufer schon in Sicht ist.

  Von der Bewertung bis zum Kaufvertrag sind 3 bis 6 Monate realistisch. Wer erst im November oder Dezember 2026 beginnt, schafft den Dezember nur, wenn ein Käufer feststeht und die Unterlagen vollständig sind. Sonst den Verkauf für 2027 einplanen.

• Kaufvertrag bis 31.12.2026 unterschreiben.

  Es zählt das Datum des Vertragsabschlusses, nicht die Kaufpreiszahlung, nicht die Übergabe und nicht die Eintragung im Grundbuch. Den Notartermin auf Anfang Dezember legen, nicht auf den 30.

• Jeden Preisnachlass gegen 1,8 Prozentpunkte rechnen.

  Die Differenz zwischen 4,2 % und 6 % beträgt 1,8 % des Verkaufspreises, bei 400.000 Euro also rund 7.200 Euro. Ein größerer Nachlass für den schnellen Abschluss kostet Sie mehr als die höhere Steuer.

• Bei Grenzfällen eine Stunde Steuerberatung einplanen.

  Umwidmung nach dem 31.12.1987, frühere Vermietung, Teilflächen über 1.000 m² oder eine geplante Regelbesteuerungsoption gehören in fachliche Hände.

• Abfuhr der ImmoESt über den Parteienvertreter klären.

  Notar:in oder Rechtsanwält:in berechnet die ImmoESt selbst und führt sie ans Finanzamt ab. Fragen Sie vorab, mit welchem Satz gerechnet wird.